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等次，建立土地等级体系，是切实可行的。应用GIS对城镇土地分等定级可以极大地提高土地分等定级的可靠性、客观性,而基于GIS的城镇土地分等定级对于培育和规范土地市场,实现合理有效地利用土地,优化配置土地资源,减少国有土地资产收益流失,依法、全面、科学、合理地使用城镇土地等都具有重要的现实意义。 1.2 国内外研究进展 1.2.1 国外研究进展
国外土地分等开始较早，15-17 世纪莫斯科地区的税册中有过关于土地质量等级的记述。国家之间由于土地所有制、社会经济条件的差异，城市土地质量评价模式也不同。德国把全国各州、省土地等级纳入统一体系，美国、日本等国家土地分等方法与管理制度都比较成熟和完善。 1.2.2 国内研究进展
中国历史上土地分等均指农用土地分等，主要是为了税收、解决国家财政收入而进行。《管子·地员篇》记载，依据地下水位、自然植被、土壤性质和生产力差异，将土地分为三等18类，每类又分为5种共90种。《禹贡篇》记载，依据自然肥力将九州土地的分为三等九级。《春秋》、《左传》、《天朝田亩制度》及许多朝代均对土地(农用地)分等有理论评述和实践记载。
随着改革开放与城市土地的有偿使用，作为基准地价评估的基础城镇土地分等应运而生，开始从理论和实践中探索城镇土地分等。
1982年，城镇土地分等主要是为确定新增建设用地土地有偿使用费提供依据。 1987年自《土地管理法》颁布之后，二十多部土地法律、法规的颁布推动了城镇土地分等的发展。
2001年《城镇土地分等定级规程》的发布与施行在法规上确定了城镇土地分等的技术路线和工作内容。
城镇土地分等方法主要有多因素综合评价法、聚类分析。杜忠潮等(2002)运用多因素综合评价及主因子分析法，将陕西省14个地级市划分为四等。闫弘文（2002）等采用多因素综合分析、聚类分析等多种方法将山东省17地市城镇土地分为10等，并将此结果作为山东省17地市基准地价平衡、城镇地价体系建立的基础。
城镇土地分等指标体系选取各地因子因素不同。尽管国家规程中给出了分等的指标体系，但是由于自然、社会、经济条件相差较大，在城镇土地分等过程中根据当地实际情况
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选取指标建立指标体系。董黎明等(1993)通过研究城市土地分等理论依据及影响因素，建立了6类因素17个指标的全国城市间土地分等指标体系。在随后的研究中，由于该体系准确地把握了城市间土地质量差异的形成因素，被许多学者或直接引用。周国华等(2000)城市区位、集聚规模、经济水平、投入产出水平、基础设施水平、用地潜力、产业结构、环境质量8项因素对湖南地级市划分土地等，主要考虑对镇区分等因素的选择。杜忠潮等（2002）选取6个影响因素：城市区位、城市用地产出水平、城市集聚规模、城市用地潜力、城市基础设施和城市投入强度研究陕西省城镇土地分等。杨海娟(2003)对临憧区土地分等时，结合当地实际情况，考虑了城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力5项因素。另外，李武生(2000)通过主成分分析方法证明城镇土地分等因素、因子指标并不是越多越好，主要原因是指标越多，统计工作量越大，而且指标过多将造成指标权重分散。建议对初步建立的指标体系采用主成分分析等方法进行优化。城镇土地等别划分方法主要有数轴法、总分频率曲线法，另有部分学者通过逼近法、神经网络模型、空间分析模型等方法进行探讨。 1.3 论文的主要研究内容
论文主要探讨了GIS技术在城镇土地分等定级中的应用，在简要介绍GIS和城镇土地分等定级的基本理论和方法的基础上，论证了系统在经济、技术以及管理上的可行性，并以实际信息为例，介绍了系统的总体结构、设计的整个过程以及实现的主要功能。结合土地分等定级和GIS的一些关键技术，对GIS的空间分析功能在土地定级估价中的应用进行了详细的探讨。研究具体内容包括以下几个方面:
(l)研究探讨了城镇土地分等定级的基本理论和方法。
(2)研究了建立和实现GIS环境下城镇土地定级信息系统的一些关键技术。主要包括:空间数据库技术空间分析在土地分等定级中的应用。
(3)分析了城镇土地分等定级数据的特点。
(4)分析、设计、实现了在ArcGIS软件支持下的城镇土地分等定级信息系统，并显示城镇土地分等定级的结果。
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2 城镇土地分等定级综述
2.1 土地定级 2.1.1 土地定级的意义
城镇土地定级工作是土地管理工作的一个组成部分，它是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。最初，土地定级是为适应征收城镇土地使用税的需要而进行的。土地使用税是分级从量征收的，即将城镇按土地质量、土地利用效益划分为等级，再按土地等级确定税率。我国城市是在1988年开始征收城镇土地使用税的，但税额很低，税差也不合理，不能充分起到调节上地级差收益的作用。为此，土地定级工作成为城镇土地使用制度改革的客观需要，即通过土地定级，用上地级别调整税率，将部分级差收益通过征税形式缴给国家，使国家土地所有权在经济上得到充分体现。城镇土地定级为全面掌握土地质量状况、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门进行土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。 2.1.2 土地定级理论依据
1、区位理论
区位理论是关于人类社会经济活动的空间法则的学说，它在定级实践中的应用主要是通过不同区位因素影响度的分析来揭示土地的区位效益即级差地租。城镇用地呈现多样性的特征，是工商活动、金融活动、政治生活的集中地，是综合的社会经济体系，其中土地利用具有综合性的功能，一每块土地都可以有多种利用功能的选择，即城镇土地利用的选择性大。在决定土地利用的不同功能时，土地区位就起到了重要作用。城镇区位包含两种含义，一是外部的城镇区位，即某一城镇地区属于各种大的自然经济因素之中的位置，如江河的上游、下游或交汇处，沿海、内陆及相对其它城镇的位置等。另一方面指城镇内部具体地段的区位，指某项社会经济活动与其他事物之间的空间位置，以及该项社会经济活动与各种自然要素之间的位置关系。这些因素包括商业繁华度、交通道路通达度、基础设施完备度、人口密度等。
2.城市规划理论
城市规划是为实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级与城市规划密切相关。城市规划控制和确定土地用途、建筑密度、建筑高度、
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容积率等指标，均对土地定级形成约束条件，直接影响土地定级的结果。
3.马克思主义地租理论
我国土地实行社会主义公有制，城区土地属国家所有。土地使用制度的改革，就是在坚持土地所有权与使用权相分离的原则下，允许土地使用权的合理流动。国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权让渡给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出租给土地使用者，由使用者支付地租的租赁行为。按照马克思主义的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地价是地租的资本化。理解了这一点，我们就可以由分析地租入手，评定土地质量，测算基准地价。
4.城市功能理论
城市不仅仅是人口、经济和科学文化技术的集聚中心，还承担着区域社会经济发展的组织功能。任何城市的发展潜力不仅取决于城市本身的经济和建设基础，更重要的是应当从城市对外经济服务能力，即城市的经济辐射能力进行分析。城市土地利用城市的功能和发展目标紧密相关，因此，土地定级范围的确定必须认真研究城市的功能定位，明确城市发展的总体战略，把握城市经济结构合理调整和生产布局优化的基本方向。
5.阿隆索竞标理论
在完全竞争的市场机制中，城市各种活动的区位取决于它们能支付地租的能力。不同用途支付地租能力不同，由供需决定的土地市场上，地租的变化决定了土地利用的同心圆分布模式。由于有同用途支付地租能力不同，必然有适合各种用途的最优区位。阿隆索的竞标理论最直接地奠定了分类定级的理论依据。地产市场的竞争机制自动实行了土地区位选择，从而使土地得到最优配置。由于现实的地产市场并非是完全的竞争市场，且城市内各点区位不同，因而很难形成最优土地配置。根据竞争规律选择最优用途，是竞标理论的应用，分类定级的全域覆盖评价也正以此为理论依据。 2.1.3土地定级的原则
(l)综合分析原则
土地质量等级受自然、经济、社会及政治等因素的影响，因此，土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级。
(2)主导因素原则
土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
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(3)地域分异原则
土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
(4)土地收益差异原则
土地定级应在初步划分的~七地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算，测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应。
(5)定量与定性结合原则
土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，尽量减少人为主观因素影响，提高土地级别的精度。
(6)综合定级与分类定级相结合的原则
在土地利用类型分异不明显的中小城镇，可以采用综合定级;而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级。 2.1.4 土地定级方法
土地定级方法目前主要有三种，即多因素综合评定法、级差收益测定法、地价分区定级法。
多因素综合评定法的优点在于考虑各种与土地质量直接相关的因素，不仅包含与土地有关的经济因素，而且包含非经济因素，排除非土地因素的干扰。采用定性与定量相结合的评价方法，将经验转化成科学指标，把复杂的对事物的总体判断转化为对事物某些方面的单项判断，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性。其不足之处在于评价结果采用综合分值表示土地级别差异,不能充分、直接地反映土地与各区位条件的关系和各级土地的级差收益。
级差收益测定法的优点是可以直接用货币形式表现级别评定结果，能较好地反映城市土地的经济差异，使土地较易进入市场。不足之处在于级别边界不易确定，主观随意性大，级别划分较粗且准确资料获取的难度较大。
地价分区定级法将土地级别与土地价格直接联系起来，测算方法简便，结果便于应用与地价更新。不足之处在于，现阶段我国土地市场发育不成熟、市场管理不完善的情况下，该方法的应用受到极大限制。
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