山东建筑大学毕业论文
综合考虑我国土地管理现状与土地市场的总体发展程度，本课题研究地区城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主”的技术途径。 2.1.5 土地定级的技术路线
土地定级的技术路线采用我们参与开发的城镇定级软件，“以定级网格为基本定级单元，多因素综合评价模块确定定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率模块确定土地级别分值界限，初步划分各土地级别，利用市场交易样点进行校核、验证”的技术路线。具体工作流程如下：
1.建立土地定级的因素体系； 2.确定各因素的权重值；
3.计算各因素的指标值和作用分值； 4.确定土地定级单元；
5.计算单元内各因素分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级； 6.对初步划分的土地级进行验证和调整； 7.级别初步确定
2.2 城镇土地定级因素、因子选取及权重确定 2.2.1 土地定级因素选择
土地定级因素选择就是把对土地级别有重要影响，并能反映土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则和方法。根据土地定级的原则，分析影响**地区土地级别的各种影响因素，确定商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的土地定级体系。
1 土地定级因素的选取原则
影响土地级别的因素有多种，在选择土地定级因素时，既要考虑经济效益、社会效益和生态效益，同时要因地制宜地选取对土地级别起主导作用，能反映土地差异的因子。为此，土地定级因素的选取须遵循以下原则：
1).评价因素对土地质量的影响具有显著性
城市中不同区位社会经济和自然条件的差异性都会对土地质量产生不同程度的影响。因此，在因素选择的过程中，首先要把握事物的主要矛盾，从这些因素中分析、选取对土地区位、土地质量具有重大影响的因素因子，忽略影响程度较小的因素因子，这样不但可以使土地级别的差异性更加明显，提高所选择因素因子对土地级别差异的表现能力，而且
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还可以减少不必要的工作量。
2).评价因素在不同区域具有较大的差异性
城镇土地定级的实质就是要揭示土地质量的差异性，如果参评的因素不能达到这一目标，即使重要性再大也会失去现实意义。因此，在因素因子选取过程中，还应注意这些评价因素在城市不同区域应具有较大差异性，即选取的因素因子在城市中小尺度空间上应具有明显的差异，舍弃对于整个城市空间产生相同或相似作用的因素因子。
3).现状条件与规划发展相结合
在确定因素因子的过程中，不但要考虑对土地质量产生作用的各种现状因素，而且还应适当考虑城市近期规划建设中对土地质量产生影响的因素。因为根据预期收益原则，除现实的用地状况之外，未来的土地利用潜力也将对城市土地质量和地价水平的高低产生显著的影响，如近期能够建成的商服中心、城市道路及其他基本设施都将改善周边土地的利用环境，进而对土地预期收益的提高起到推动作用并引致地价上涨。因此，在定级因素因子选择上既要考虑现状条件，又要考虑反映土地开发潜力的各种规划因素的发展情况。
4).相关资料的易得性
土地定级是一项涉及面广，工作量大，时间要求紧的系统工作。在选择因素以及这些因素评价指标的过程中，应充分分析各因素的内在联系和相关性，尽可能选择既能科学合理地刻画土地质量空间差异，又较易调查和收集资料的因素，建立相应的评价指标体系。
2 土地定级因素体系的确定
根据土地定级因素的选取原则，在充分调查和认真分析的基础上，按《城市土地分等定级规程》的要求，采用特尔菲法选择因素，通过专业老师指导，最后确定了所研究城镇的定级因素、因子体系。 2.2.2定级因素权重的确定
1土地定级因素权重确定的方法
测定因素权重值的方法主要有：特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法。 其中特尔菲测定法是根据专家的经验和主观判断，对大量无法定量分析的因素进行统计估算，并将估算结果告诉专家，逐步使分散的评估意见收敛，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，最后集中在协调一致的评估结果上。
特尔菲测定法是系统工程中一种很重要的测定方法，它测定的可信度较高，较为简捷，容易操作，是一种客观综合多数专家经验与主观判断的技巧。故本次权重确定采用特
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尔斐测定法。
2土地定级权重确定的原则
权重反映定级因素对土地质量的影响程度，其确定原则为：
(1)不同用地选取不同定级因子的原则。各定级因素重要性顺序和权重值范围：商业用地定级参照《城镇土地分等定级规程》表B2内容，住宅用地定级参照表B3内容，工业用地定级参照表B4内容。定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选择相应的因素权重。
(2)土地定级因素权重值的确定应遵循权重值之和为1的原则。权重值与因素对土地质量的大小成正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和为1；因素所涉及的因子权重值在0～1之间，各选定因子的权重值之和为1。
(3)专家咨询与实际相结合的原则。采用特尔斐法进行土地定级因素权重值的确定，召开专家会议确定土地定级因素及权重。由于特尔斐法的主要工作是通过专家对土地定级因素权重做出统计估算，因此，专家的选择是测定工作成败的关键。专家的总体权威程度、代表面、专家审定和推荐程度以及专家人数符合《城市土地分等定级规程》的要求。各位专家按照要求，运用特尔斐法对商业、住宅和工业用地定级因素及其权重进行两轮打分。
3定级因素权重的确定
根据《城镇土地分等定级规程》将各位专家的打分结果录入计算机，经整体测算后将首轮结果反馈给专家，并录入新一轮的征询情况，通过特尔菲计算各因素因子的权重分值。计算公式
均值计算公式：E=1n?ai?1ni
标准差计算公式：?2?1权重值计算公式：Wi=
n（a?i?1n2i?E）
Ei 100上式中， E——某因素权重的均值；
ai——第i位专家的打分值； n——打分的专家数； δ——某因素权重的标准差；
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Wi——第i个因素或因子的权重；
Ei——第i个因素或因子经过几轮打分后的均值。
均值反映专家对因素权重的总体意见倾向，方差则反映专家意见的一致程度，方差越大，表明专家意见比较分散；方差越小，表明专家意见比较一致。各因子的权重如下：
商服繁华1：0.12 商服繁华2：0.17 对外交通：0.09 道路通达度：0.11 基础设施：0.08 公用设施：0.11 环境条件：0.1 人口密度：0.1 规划限制条件：0.12 2.3城镇土地定级单元的划分 2.3.1土地定级单元的概念
土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均匀的地块。在土地定级中，土地定级单元既是一个能完整反映自身特性的最基本地块，同时也是工作中取样和获得数据的基本工作单元。 2.3.2土地定级单元划分的原则
1.单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于100/(N+l)(N为拟划分的土地级别数)；
2.划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性; 3.单元的面积不大于0.25公顷。 2.4定级因素分值的计算 2.4.1定级单元分值计算
定级单元分值计算采用因素加权求和法，计算公式为:
Sf??(Pkfk)
式中：Sf——网格点的总分值
pk——各定级因素对网格点的作用分 fk——各定级因素权重 k——定级因子数目 2.5城镇土地定级级别的划分及确定 2.5.1土地级别划分的原则
根据土地定级的基本原则，为了保证定级成果的合理性、实用性，土地级别划分遵循
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以下原则：
1.评价分值主导性原则。以土地定级单元总分值为划分各类土地级别的主导参照因素，依据定级单元分值分布频率直方图，寻求定级综合分值的空间分布规律，初步确定土地级别。
2.级间差异大，级内差异小原则。确定土地级别的过程中，应注意保持级与级之间单元分值的平均值具有较大的差距，同时保证同一土地级别内单元分值方差较小。
3.土地级别的高低和土地相对优劣的对应关系基本一致。
4.级别之间过渡应该是连续的、渐变的，相邻单元之间土地级差不宜过大。 5.级别界限一般以铁路、沟渠或企事业单位用地权属界限等明显的地形、地物标志为界，各级边界应闭合，并覆盖全部评价区域。
6.级别内地价水平一致性原则。定级过程中，应保证同一级别内土地价格具有均等水平，对于土地价格过高或过低的区域应进行适当范围调整。 2.5.2土地级别分值界限确定
采用总分频率曲线法，用城镇土地定级软件中的统计模块对总分制作频率统计，绘制频率直方图；按照土地优劣的实际情况，在频率突变处划分总分临界值；根据商业、住宅、工业定级总分频率图的分布状况，取频率图中总分值分段数目突变处作为土地级别的分值界限，划分商业、住宅、工业定级的土地级别并形成土地级别等值线。 2.5.3土地级别确定
运用多因素综合评定法初步确定的土地级别是从土地区位方面反映的土地质量的差别，划分的级别是否也从经济上真实的反映了土地质量之间的差异，则需要通过土地市场交易价格定级方法进行检验。因此还要根据区域土地价格等能反映土地利用效益的因素进行全面考察，同时结合地形、地物分割等因素，对依据定级等值线落实边界的初步结果进行局部修改和调整，最终确定土地级别。
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