2、房地产资本和金融资本加快融合
中国大中型房地产开发企业由于拿地成本提高、开发规模扩大和跨区域经营，加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。中国房地产开发企业对于国内贷款依赖度已经下降到15%左右，而“自筹资金”和“其他资金”已占到资金总量的85%左右。一些大型品牌房地产企业的工作重点，已经从开发建设、市场销售拓展到社会融资。 2012年房地产基金和信托在规模和数量上都有了新的进展；旭辉集团和新城发展在香港证券市场上市，一改房企几年来无法上市融资的局面；一批企业在海外资本市场上成功进行了配股和发债；少数企业通过境外借壳上市的办法，获得海外融资资格；
保障房建设任务主要由地方政府和房地产国企承担。国家支持符合条件的地方政府融资平台和其他企业发行企业(公司)债券、上市公司债券、多渠道资金筹集建设资金；鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和
管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设；继续推进利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。 3、房企以价换量和成本上升，行业利润下降 2012年前三季度，139家内地上市房企 [1]销售毛利率为38%，较2011年全年下降了1.06个百分点。净利率方面，前三季度为13.50%，同比下降1.94个百分点。净利率的下滑程度大于毛利率的下滑，成本的上升是使利润收窄的主要因素。房企利润率的收窄主要有以下几个原因：企业施行“以价换量”的销售策略；土地、材料、人力、财务成本上升；中高端商品住宅的市场比重下降。 [1]内地139家上市企业包括69家沪市上市企业和71家深股上市企业。 五、2012年市场回暖的主要原因
一是企业 实施“高周转“和“销售以价换量”策略的成功运用。2012年上半年不少企业根据政府的调控政策走向并针对市场的观望情况，采取了“以价换量”的策略，扩大了市场份额，提高房企生存和发展能力。实践表明2012年成功的企业大都采取了相对低价和高周转的方针。
二是宏观经济逐步稳定，货币信贷环境好于上一年度。由于2012年前三个季度全国经济走低，政府采取了各种稳经济、促内需、保增长的政策措施，房地产企业身受其利。房地产投资从二季度末开始加大投资力度，六月份市场销售呈现一波高潮，这一态势一直稳定推进到年末，先与国民经济一个季度多一点的时间触底回暖。
三是在房价趋于相对稳定后，未来市场预期发生变化。房地产市场价格既没有出现暴涨也没有出现暴跌的情况，加上通货膨胀正成为日常生活一部分的现实，刚性和改善性需求在积累一段时间后得到集中性释放，整个市场由冷清变为回暖。特别是在十八大后，尤其是新型城镇化成为新一届领导人的主要工作思路和发展方向，提振了人们对中国经济和房地产业趋好的信心，市场预期发生明显趋好变化。开发企业也从”抱团取暖“变为”聆听春天的脚步声“。
四是紧缩性房地产调控政策效应递减。总体看限购、限贷、限价政策原则没有放松，保障房建设也在加快推进。但是2012年全年房
地产调控政策相对往年没有推出新的重大调控政策，相对往年具体政策也没有多轮频发。一些地方政府结合本地实际情况，对于首套住房需求和改善性需求推出了一些符合宏观经济发展要求的合理举措。随着时间的推延，原有的调控政策效应开始递减，如随着时间的推移，原有被限购的人中符合购房条件人群相应增加。 六、存在的问题
1、房价上涨压力仍然存在
2012年全国70大中城市房价总体呈现前低后高但又可控的整体发展态势。房价环比上涨的城市数总体趋于增加，少数城市房价上涨压力增大。特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市，南京、武汉等二线城市房价环比涨幅居前，且第四季度各月的涨幅有递增的态势。但房价变动情况也不平衡，一些三、四线城市由于库存压力增大，销售相对缓慢，房价涨幅又相对轻微甚至下降。由于国民经济开始触底回暖，加上新型城镇化建设的推进，人们对市场房价的预期有所抬升，因此房价上升的压力依然存在。
2、土地实际落实供应量少
多年来，我国一方面年度计划土地供应量不少，但实际完成计划的不足，而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺；一方面存在土地滞销流拍的现象，另一方面土地招牌挂当中溢价土地时
有出现。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡，区域间失衡和阶段性失衡的问题。
土地的运营和供应直接关系到当地经济的发展，也涉及到当期政府的土地收益和房地产市场的发展。从目前情况看，土地购置面积同比的较大幅度下降，直接影响到未来市场商品房的供应和价格走势。
3、部分三四线城市和中小房企商品房去化压力大
前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显，导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发，从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例，三、四线城十的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市，已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够，新增人口及住房需求有限，也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划，从而导致在购买力还有限的情况下，形成大量商品房空置。
在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些中小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。