深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告
项目名称：
深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估 委托方：
深圳××高尔夫球会有限公司 估价方：
深圳市国咨房地产评估有限公司 估价人员：
卢小波 龚伟平 方菁 梁晓智 估价作业日期：
二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日 估价报告编号：
深国咨评字[2003]I11B--1247号 报 告 目 录 一、 致委托方函 二、 估价师声明
三、 估价的假设和限制条件 四、 估价结果报告 五、 估价技术报告 六、 附件
致 委 托 方 函 深圳××高尔夫球会有限公司：
承蒙委托,我公司对贵公司委托的房地产进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ三年七月一日,目的是为贵公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。经过实地查看和市场调查,根据贵公司提供的有关材料,参照我国有关法规和制度, 并遵循必要的评估程序与原则，对该部分房地产价值作出评定估算。现将评估结果报告如下：
深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001），土地面积为 793270.10M2，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：286.68元/平方米） , 大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。 法人代表：
深圳市国咨房地产评估有限公司 评 估 中 心 二〇〇三年七月三日 估 价 师 声 明
对于深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估报告，我们做如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 中国注册房地产估价师： 估价的假设和限制条件
一、本报告中估价对象的评估市值，它是基于以下假设条件：
1.买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分讨价还价的权利。
2.买卖双方都有一段充分了解估价对象现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间。 3.估价对象可以在公开市场上自由转让。
4.估价对象价值不受任何附带债权关系带来的影响。 5.不考虑特殊买家的额外出价。 6.买卖双方之间无任何利害关系。 二、本估价报告的限制条件
1.本报告只为深圳××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据，不对其它用途负责。 2.本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为一年[自2003年7月3日----2004年7月2日止]，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。
3.未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。
三、其他需要说明的问题
1. 球道A的宗地面积及规划设计要点以深圳市人民政府颁发的《房地产证》深房地字第7226235号、《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号为准；
2．委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对拟估估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。
3.本次评估没有对估价对象进行内部结构测试和设施检验，无法确认估价对象结构和设施是否有缺损。 4.本评估结果含完全商品地价及转让时应缴纳的税、费等款项。 估价结果报告 一、委托方
深圳××高尔夫球会有限公司 二、估价方
深圳市国咨房地产评估有限公司 三、估价对象
估价对象为观澜高尔夫球场A球道，地处深圳市龙岗区二级用地，宗地号A933-0001，土地登记证书号：《房地产证》深房地字第 7226235号；土地面积为：793270.10平方米，土地使用权现为深圳××高
尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限为8.9年，剩余使用年限为31.1年。该高尔夫球场A球道共18洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。
观澜高尔夫球场始建于1992年，至今已经建成A、B、C、D、E五道18洞的球场，是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国际比赛，如：1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1995年11月的第四十一届高尔夫球世界杯决赛；1996年5月的 VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1998年11月的尊尼获加超级巡回赛；1998年12月VOLVO亚洲比洞赛及Hugo Boss 四人二球赛；1999年12月第五届欧米枷职业高尔夫锦标赛等；系列国际赛事使得高尔夫球会取得了较高的知名度。
观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。观澜高尔夫球场处于梅观高速、机荷高速及深观莞高速的交汇处，南面经梅观高速直通皇港口岸达香港，西面经机荷高速可通深圳国际机场，并通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可以覆盖珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。观澜高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万平方米配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。 四、估价目的
为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据 五、估价时点 二ΟΟ三年七月一日 六、估价依据
1、《房地产估价规范》GB/T50291-1999。 2、国家和地方的有关法律、法规。 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3、委托方提供的有关资料。
（1）《房地产证》深房地字第7226235号；
（2）《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号； 4、评估人员现场勘察、摄影和记录。 5、深圳市房地产市场信息。
七、价值定义
本次评估的市场价值是指该估价对象在 二ΟΟ三年七月一日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格。
八、估价原则 1、 合法原则。
2、 最高最佳使用原则。 3、 替代原则。 4、 估价时点原则。 九、估价方法
估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：
（1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用“收益法”作为本次评估的方法之一。
（2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。 十、估价结果
深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001），土地面积为793270.10 ㎡，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：286.68元/平方米） , 大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。 十一、估价人员
勘 察 人： 评 估 员： 初 审： 复 审： 十二、估价作业日期
二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日 十三、估价报告应用的有效期