A-E合计 10045 1037 10043 3532 果岭费、球童、球车费 165 1155 165 715
月均收入 1,657,425 1,197,735 1,657,095 2,525,380 年均收入 19,889,100 14,372,820 19,885,140 30,304,560 合计 84,451,620
考虑未来高尔夫球场的消费逐渐普及中产阶级人士以及众多类似高尔夫球场的建设，打球果岭费、球童、球车费用未来会逐年下降，同时随着会员卡的逐年销售，打球的人数也会逐年增加，综合考虑，假设未来年份果岭费及球童、球车销售收入不变。 2、成本计算
委托方提供的观澜高尔夫球场A-E五个球道的2002年经过深圳大信会计事务所审计的经营成本明细表如下：
（1）营业成本费用：6815万元； （2）管理费用：6597万元； （3）财务费用：1420万元； （4）税金：1340万元； 合计：16172万元。
考虑高尔夫球场后续维护成本费用会逐步增加，因此假设2003-2019年，每年递增1%，2019年后各年就保持稳定。 3、收益还原利率确定
考虑观澜高尔夫球场是一项投资大、风险大、投资时间长的投资项目，以及参照同类观澜高尔夫球场的收益平均水平，取收益还原利率9.5%。 4、收益价格确定
根据前面计算的收入及成本，将各年的净收益按照9.5%的还原利率折现到评估基准日，得出各年的净收益现值之和，即为观澜高尔夫球场A-E五个球道的价值，计算过程见下表：
收益年期会员卡销售收入年会费收入打球年销售收入球场年成本费用年经营净收益贴现年期贴现系数现值2003年7月1日至年底 106,150,000 55,608,000 84,451,620 161,720,000 84,489,620 0.250.9776 82,594,252 第2004年159,000,000 60,374,400 84,451,620 163,337,200 140,488,820 0.750.9342 131,244,519 第2005年159,000,000 65,140,800 84,451,620 164,970,
572 143,621,848 1.750.8531 122,530,950 第2006年159,000,000 69,907,200 84,451,620 166,620,278 146,738,542 2.750.7791 114,328,728 第2007年159,000,000 74,673,600 84,451,620 168,286,480 149,838,740 3.750.7115 106,615,700 第2008年159,000,000 79,440,000 84,451,620 169,969,345 152,922,275 4.750.6498 99,369,632 第2009年144,000,000 84,206,400 84,451,620 171,669,039 140,988,981 5.750.5934 83,666,960 第2010年144,000,000 88,972,800 84,451,620 173,385,729 144,038,691 6.750.5419 78,060,955 第2011年144,000,000 93,739,200 84,451,620 175,119,586 147,071,234 7.750.4949 72,789,429 第2012年144,000,000 98,505,600 84,451,620 176,870,782 150,086,438 8.750.4520 67,837,199 第2013年144,000,000 103,272,000 84,451,620 178,639,490 153,084,130 9.750.4128 63,189,149 第2014年 84,000,000 106,449,600 84,451,620 180,425,885 94,475,335 10.75 0.3770 35,613,664 第2015年84,000,000 109,627,200 84,451,620 182,230,144 95,848,676 11.750.3443 32,996,678 第2016年84,000,000 112,804,800 84,451,620 184,052,445 97,203,975 12.750.3144 30,560,046 第2017年84,000,000 115,982,400 84,451,620 185,892,970 98,541,050 13.750.2871 28,292,612 第2018年84,000,000 119,160,000 84,451,620 187,751,899 99,859,721 14.750.2452 24,482,076 第2019-2034年0 119,160,000 84,451,620 187,751,899 15,859,721 1.9192 30,437,848 合计 1,204,610,399 在计算观澜高尔夫球场A球道的分摊价值时，考虑到观澜高尔夫球场A-E五个球道用地面积和平均打球人流量对各个球道的分摊价值影响较大，因此，我们考虑这两个因素分摊计算观澜高尔夫球场A球道价值，再分别各取50%的权重，得出观澜高尔夫球场A球道的分摊价值，计算过程如下：
球道A用地面积占总用地面积的比例 =A球道面积/ABCDE五球道面积之和 =793270.10/4,027,016.88 =19.6987%
球道A打球人流量占总打球人流量的比例
=A球道打球人流量/ABCDE五球道打球人流量之和 =4358/24657 =17.6745%
取权重后该高尔夫球场A球道总价值：
=1,204,610,399×19.6987%×50% +1,204,610,399×17.6745%×50% =225,100,727（元） （二）采用成本法进行评估： 计算过程如下:
1、土地取得费用
土地使用权者已经缴纳用地价款47596206.00港币，折合人民币
50,518,613.05元（港币兑人民币汇率=1.0614），还需补交地价为40元/平方米，即40×793270.10=31,730,804(元) 则合计: 82,249,417元 2、前期费用
主要包括：勘察设计费、球场设计费等前期工程费用，根据委托方提供成本费用资料分析，该项费用约为40元/平方米。
40×793270.10=31,730,804(元) 3、土地开发费用及场内配套设施工程费 A、土地开发费用
主要是指红线内需要拆迁的各种建筑物和构筑物的补偿及拆迁费用，按照竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费等费用。根据委托方提供资料分析，考虑本高尔夫求场球道的具体情况,取50元/平方米。
即：50×793270.10= 39,663,505 (元) B、配套工程设施费用
主要指高尔夫场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等，根据委托方提供建设成本资料分析，取50元/平方米。
即：50×793270.10= 39,663,505 (元) 小计：79,327,010（元） 4、管理费
取2、3项之和的2%
即：(31,730,804+ 79,327,010)×2%=2,221,156 (元) 5、利息
假设高尔夫建设期为两年，地价一次性支付，其他前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费在建设期均匀投入，利息取中国人民银行一年期贷款利息5.31%,则：
利息=82,249,417×[(1+5.31%)2 –1]+ (31,613,084+ 79,258,878)×[(1+5.31%)1 –1] =14,863,969(元) 6、利润
根据宝安区类似土地开发的平均利润水平，取利润率为10%。 利润=（82,249,417+31,730,804+ 79,327,010）×10% =19,330,723（元）
以上1-6项之和即为土地成本价格：
土地成本价格=82,249,417+31,730,804+ 79,327,010+ 2,221,156 +14,863,969+ 19,330,723
=229,723,079(元) （3）估价结果确定
“成本逼近法” 正确客观地反映高尔夫球场的生产价值构成,其得出的评估结果,比较真实反应其成本价值,但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏;而“收益法” 是在一定程度上反映高尔夫球场收益能力产生的商业价值,容易接近市场价格,但其方法的数据和相关参数取得因评估人员不同,评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验,取“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。 高尔夫球场A球道总价值
= 229,723,079×0.5+225,100,727×0.5 = 227,411,903（元） 单位价格：
=227,411,903/793270.10 =286.68（元/平方米）
评析
1、本报告认真调查了高尔夫球场的各项收益来源，经营成本，以及球场开发建设的诸项成本，均有较细致的分析测算。
2、关于高尔夫球场的各种权益关系以及球道的价值定义值得进一步研究探讨。