答：1、根据《侵权责任法》第86条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”由于围墙属永久性的建筑，属终身质量负责的范畴工程。通过调查，修筑时因地基不牢，质量未过关，属“豆腐渣工程”。因此，建设单位（房地产开发商）与施工单位负连带责任；其他责任人是指设计部门、监理部门若失职，同样负有一定的赔偿责任。
2、本案中，因围墙的所有人或者管理人对围墙负有管理、保养的注意义务，此围墙地基不牢，围墙的所有人或者管理人未能及时发现围墙险情而对其加固和维护或者树立警示牌，对围墙倒塌砸伤人的恶果，其所有人或者管理人也应承担相应的赔偿责任。因此，全体业主和物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。
3、此案通过法律调整取证：判决被告开发商、施工单位负70%的赔偿责任；被告物业服务企业负原告损失20%的赔偿责任；全体业主负10%赔偿责任。
（二）某小区中学生吴某在放学回家的路上，被小区一幢楼房掉下来的花盆砸伤了头部，送医院抢救无效亡；吴某父母将该栋楼全体业主、使用人和物业服务企业诉至法院，要求赔偿原告死亡赔偿金、精神抚恤金等共计36万元。试分析对吴某所受伤害应当如何赔偿？并说明理由。（10分）
答：依据《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其
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他设施及其搁臵物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”因此，该栋楼面朝此方向全体业主、所有人、使用人应当承担赔偿责任。同时，物业服务企业作为涉案建筑物管理者，应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序。同时，《物业管理条例》明确规定，对物业管理内违反反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。在本案中，物业服务企业未举证证明其已及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对吴某损害应当承担赔偿责任。据此，法院判决被告物业服务企业对原告吴某的损害承担30%的赔偿责任，未能举证证明自己无过错的业主、所有人和使用人承担70%的赔偿责任。
（三）某小区业主张某全家外出旅游后，回家发现家中财物被盗，于是向服务该小区的物业服务企业索赔，并拒交物业服务费。业主张某向物业服务企业索赔丢失的财物并拒交物业服务费要求合理吗？试分析并说明理由。（10分）
答：业主张某是否有权向该物业服务企业索赔丢失的财物，关键在于物业服务企业对于丢失财物是否存在过错。双方的权利义务是由物业服务合同确定的。张某与该物业服务企业如果签订了财产委托保管服务合同，该企业理应负财物丢失全部责任。反之则不负责任。通常情况下，物业服务企业收取的物业服务费虽然包含保安费，但并不
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意味着住户丢失的财物都应当由物业服务企业负责。盗窃行为属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。物业服务企业履行职责过程中没有过错的，这一责任不应当由物业服务企业承担。物业服务企业只要按照物业服务合同条款尽职尽责提供了物业服务，张某拒交物业服务费，不应支持。
（四）某物业服务企业利用空臵的物业管理用房在小区内设小卖部、开茶楼，并将收益归己所有。业主委员会发现后阻止其营业，但物业服务企业认为，物业管理用房属物业服务企业办公用房，归其使用。业主及业主委员会无权干涉。试分析该物业服务企业做法是否妥当。
答：物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动。条例虽然规定物业管理用房由物业服务占有和使用。但是，物业管理用房的所有权属于全体业主。这些房屋的占有、使用、收益与处分权应当由全体业主共同进行，物业服务企业之所以对物业管理用房享有占有与使的权利，是完全根据物业服务合同的约定由业主授予的。物业服务企业在物业中心设小卖部与茶楼属于改变物业管理用房用途行为，并将收益归己是完全错误的做法。物业服务企业只有在经过业主大会同意的情况下才能改变物业管理用房的用途，进行经营活动，其收益要与全体业主分成，分成比例以协议的书面形式进行约定。如果物业服务企业擅自改变物业管理用途，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。
五、论述联想题（每题20分，答辩时要对参考答案要点进行阐述） （一）如何当好合格的管理处主任？
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参考答案要点：
管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负责人。承担着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与上级物业服务企业的纽带。按照企业的经济指标、工作目标、质量要求实现合理化的经济效益，以高质量的有偿服务，保障业主居住、生活环境舒适安全。
首先，熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、技能和法律知识。目标明确、任务清楚、分工合理、管理科学、有的放矢。
其次，要做一名优秀的社会活动家。小区就是一个“小社会”，业主形形色色、素质参差不齐。既要与业主打交道、也要与社会各界来往、还要与相关行政管理部门报告联系。因此，管理处主任必须具备很好的社会活动能力、协调能力，既要有领导才能，也要有管理艺术。
第三，要有一双“政治家”敏锐眼光和对物业问题的洞察力。作为一个小社会国度的“总理”，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况、化解矛盾、解决问题。对物业工作要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处臵。
第四，做一个精明强干、宽容的领导者。作为项目负责人，不但自身工作出色，重在带领部属积极完成本职工作。为人处事要精明强干，要有宽容感恩心。体贴下级、关心员工，热情周到服务于业主，用真诚去感化业主与部属，支持自己的工作。
第五，做一个善于理财的现代“红管家”。作为项目负责人，既要生存，也要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。因
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此，必须加强对人、财、物的管理，提高服务质量，最大限度开展多种经营服务项目，扩大收益途径。做好员工技能培训，提高工作效率，降低企业投入成本，向管理要效益，做好红管家，重在管，善于理。 （二）如何理解物业管理需要业主配合与支持？
参考答案要点：
1、业主本身是物业的所有人与管理人，同时也是受益人； 2、业主集体购买的物业服务，就应该要有共同约定与遵守； 3、物业管理部分成本实际控制在业主手中；
4、业主的参与可以理顺物业管理工作，了解服务过程，更加理解物业服务工作者的艰辛，从而得到业主的支持；
5、业主有必要对物业管理知识、法律法规、规章制度进行了解与掌握；
6、物业服务企业应当承担培养业主良好的生活习惯及人品素质的义务。
（三）假若贵公司对该物业小区中标，请谈谈如何搞好对该物业小区物业管理工作？
参考答案要点：
首先要按照投标书的承诺履行自己的职责，与招标单位签定好前期物业服务合同，并按物业服务合同约定履行义务、享受权利；
其次做好前期物业介入工作：参与房地产项目的可行性研究；制定物业管理方案；确定物业管理的档次；搞好物业管理机构设臵；制定各项管理制度；明确主要岗位职责，制定物业管理的服务内容及标准；参与规划设计评审；参与施工建设及工程验收；搞好物业的承接
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查验工作；
第三、做好物业的入住工作； 第四、做好物装饰装修管理工作；
第五、搞好物业的日常管理工作：掌握小区业主基本情况，房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；车辆道路管理公众代办性质的服务；
第六、搞好物业的人性化服务，构造和谐小区。做好生活类的服务；开展好商业服务；开展好文化、教育、卫生、体育类互助活动；做好金融服务类工作；根据需要搞好经纪代理中介服务；协助社区做好社会福利工作；
第七、积极开展特约服务工作。
总之，采取灵活多样的经营机制和服务方式，服务质量与收益相匹配。以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。
2010-11-26
注：本题库最终解释权属于前期物业招投标专家评审委员会和房地产行政主管部门
联系单位：荣昌县国土资源和房屋管理局 联系人：田静 郑荣 联系电话：46790829
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