从房地产税制结构来看，房地产企业税逃税造成的国家税收流失，有多个阶段问题，包括有房地产取得阶段的企业税流失、房地产保有阶段的企业税流失和流通阶段的企业税流失。由于我国房地产税制整体结构的不完善，存在着“轻保重流”的现象，使得房地产企业税收在保有阶段出现制度性流失，在流通阶段由于税费负担过重，所以企业税税收流失较集中在该环节。
从成因来分析，我们又可以将房地产企业税逃税分为制度型逃税、管理型逃税。由于房地产税收制度等制度性的不完善造成了漏洞，导致纳税行为人利用这个空子偷逃税收，这种类型就是制度型逃税。这类逃税现象只有通过制度的完善才能得到改善。管理型逃税，指的是在税收征管过程中，由于征税人的征管技术和稽查能力的薄弱造成的税基减少，税源监控不利，从而导致房地产企业税税收偷逃的类型。这类的逃税现象可以通过提高征管水平，加大征管力度来得到改善。
（五）房地产行业企业所得税逃税特点
根据调查和相关资料的整理，可以看到，房地产行业进行企业所得税的逃税问题很严重，总的来说，表现为这几大特点： 1.隐瞒应税收入
应税收入其实就是纳税基数，进行应税收入的隐瞒就可纳入纳税基数，从而减少纳税款，这是房地产行业的一种非常普遍的逃税手段。开发商拿到《销售许可证》后，开始预收房款，房地产企业应对预收房款按国税发[2009]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额，并入当期应纳税所得额中，统一计算缴纳所得税，待工程完工后进行结算调整。房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票；在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入，或者做支现金和直接进入小金库不入账。
2.不按规定时间入账，以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税
房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借
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款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后，根据以上规定确认销售收入，及时调整账目，缴纳企业所得税。
3.以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉(国税发[2006]31号文)有关规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产，交纳企业所得税。 4.虚列、多提、挤占成本，减少利润
房地产开发企业同建筑商合谋，采用签订虚假合同的手法，有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料，虚列成本，人为提高工程造价，减少利润空间，偷逃企业所得税。 5.不按规定列支或超标准列支费用
一种情况是，不按有关规定：对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本，在已完工和未完工产品中分摊列支，而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利，从而达到少缴或者不缴的目的。
6.财务管理混乱，核算不规范
主观上，房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范，凭证管理混乱，聘用无证会计人员；二是私自建立账外账，一套应付税务机关，一套用于内部核算；三是私设小金库，用于偷税、私分和“公关”。客观上，会计核算不统一、不规范，房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，为掩盖其在经营、核算和应税上的不法
行为找到了借口。
三、厦门市房地产行业企业所得税的逃税现状、方式及影响（一）厦门市房地产行业企业所得税的逃税现状
厦门市房地产行业企业所得税逃税的现状是，逃税企业数量多、逃税程度严重、逃税金额大、逃税跨年多等。 1.逃税企业数量多
由于厦门市征税体制还在改革过程中，相关税务部门征管手段有限，这就助长了逃税行为有关。从我们税法对房地产行业的税源规定来看，这个行业税源本身就很分散，而且来源隐蔽性强，这增加了税务部门对房地产企业进行征税时的征管难度，所以造成了大量企业进行逃税。有厦门市税务稽核部门的调研数据了解到，厦门市有房地产及房地产相关企业达到1200多家，在其稽核的资料中显示，有480多家企业或多或少进行过偷税、逃税和漏税等违法行为。在2007年至2011年的5年时间里，厦门市国税和地税部门，一共对辖内408家房地产开发企业进行了缴税稽查，发现其中存在纳税问题的公司达到了356家，逃税的房地产开发企业达到了87.65%。这说明逃税问题很严重，需要进行大力整顿。 2.逃税程度严重
房地产企业偷逃税现象严重，使政府的税款流失很多。纳税和征税天生就是一对矛盾体。作为一个资金密集型行业，房地产的一个项目动辄几千万，应税所得往往数额巨大，应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上。而厦门市本来就房地产税收制度不完善，客观上形成了很大的漏洞，给房地产纳税人可偷逃、避税空间，也给税务监管部门的具体操作带来了很大的困难，成为税收管理的不利因素。同时，近年来，房地产行业的快速发展却忽视了对行业规范化的要求，房屋的开发交易中的不规范行为，评估体系的不健全都影响了房地产税收的征管效率，客观上造成了很大的可操作漏洞。2008年金融危机发生后，厦门市应中央政策响应，进行了减税任务安排，另一方面为了保证财政收入的增加，又加大了对房地产行业的税收检查，检查结果显示，80%以上的房产企业存
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在逃税问题，40%以上的企业受过违法处罚，这说明厦门市房地产企业的逃税程度非常严重。 3.逃税金额大
厦门市相关部门已经看到了房地产行业逃税问题的严重性，房地产行业已经连续多年成为稽查的重点，但是整个房产行业的逃税金额相当大。就厦门市目前的房地产行业企业所得税逃税状况来看，在2011年追缴的税款方面，共计有8.32亿元，仅滞纳金就有4431万元，同时在对逃税进行的罚金也达到了上千万元。通过这些数据可看到，目前厦门市房地产企业所得税逃税现象非常严重，房产企业抱着违法风险进行偷逃税款的行为恶劣，造成国家和地方财政收入的严重损失。 4.逃税跨年多
在稽核的情况显示来看，那些逃税的企业，逃税跨年多。有些中小型房地产企业，由于目前厦门市税收管理部门对征税管理的手段非常有限，对营业额规模小于500万的房地产企业的税收监管不深入，再加上粗糙的征管过程很不规范，直接导致中小型企业暗中进行偷逃税款。有的企业从企业成立第一年起就有逃税记录，最长的逃税年度达到了13年。从处罚的逃税企业来看，房产企业逃税平均跨年度达到5.3年。这一数据充分说明，一方面房产企业逃税问题严重，另一方面说明税务部门征税监管不到位。
（二）厦门市房地产行业企业所得税的主要逃税方式
厦门市房地产行业企业所得税流失如此严重现象的发生不是偶然的，一方面有征税体制的原因在内，另外也与这些房产企业千方百计利用各种手段进行偷逃税款有关系。房地产行业也是唯一一个连续3年国家税务总局要求进行专项检查的行业。目前来看，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂。
根据调查，和资料整理的分析来看，笔者把厦门市这些房地产企业进行企业所得税逃税的主要方式进行了分析，也主要是利用政策和管理漏洞方面进行逃税、或者利用会计计账方面的手段进行技术逃税、或房产企业违法性的勾结其它企业做假逃税等方式。具体方式如下：
1.厦门市房地产行业利用企业所得税政策、管理方面漏洞进行逃税
正是由于我国征税体制的不完善和税法上还有漏洞，所以整个企业所得税的征管到地方基层的税务管理和政策的履行就产生了征税漏洞和管理的空白点，而这些漏洞与空白点，又恰恰给房产企业进行逃税提供了空间。这种行为在厦门市房地产行业的逃税现象中很明显，造成了大量的税收流失。厦门一些房地产企业利用企业所得税政策和管理方面的漏洞进行逃税，他们的具体操作方法总结起来有五种。
（1）房地产项目已达到清算条件，而不及时进行清算，未能在税款所属期内申报纳税，导致税款缴交滞后
很多房地产企业，其实他们的开发项目已经达到了清算的条件，但开发方利用各种方法拖延时间，导致清算不能及时，未能在税款的规定期间进行申报，这种方式可以拖延缴税时间，缓解房产企业的资金压力，但这样做使得财政税收一定程度的减少和滞后。滞后的这个时间差，使得税款资金被房地产企业占用从而造成了房地产企业的变相逃税行为。比如，本来一个房产项目在验收之后，就应该进行整个项目的开发成本清算，但是有的房企借由项目内的开发收尾工作没弄好，或者与物业公司未达成协议，单方面认为这个开发项目还没到清算时间，尽管到下一个缴税年度进行清算，利用时间差，变向进行逃税。
（2）混淆税款所属时间，逃避滞纳金
税法规定房产企业缴纳企业所得税时，必须在规定期限内按时申报，如果违反税款的所属时间，必须承担万分之五的滞纳金。厦门市税务部门在对房产企业进行税收征管时，发现很多企业混淆税款的所属时间，以逃避所要承担的滞纳金，而达到逃税的目的。
“税款所属时期”是指纳税人应纳税款属于某年度、月份的时间，这标明纳税人是否按期缴纳应缴税款，区分税款属期的根本标志，是防止上下年度或者其他年度税款相互混淆，使税务机关无法检查清算纳税人应纳税款和已纳税款及应补、应退税款的有效手段。
目前厦门市一些房地产企业混淆“税款所属时期”达到逃税目的的现象发生，主要是房产企业在办理纳税申报刻意忽视“税款所属时期”，填写不清楚，年度月份混淆，导致无法确定“税款所属时期”。比如，企业会计进行记账时，对已开发的房产项目报税，在报税单上写“某某项目于上月完成清算，应缴税款
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