门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。
4.厦门市房地产行业与其他企业相互勾结或利用第三方提供的资料、信息进行逃税
这种逃税方式是一种税收偷逃的合谋行为，厦门市某些房地产企业利用自身的信息源优势，伙同其他企业，比如银行、建安公司、销售公司，或者直接通过中介公司等，相互勾结，利用第三方提供资料、信息进行逃税。这种逃税方式下，常见的行为有：
（1）“假借款、真按揭”逃税
如果企业资金来源是借款的话，不应当算入缴税项目中，但一些房地产企业勾结银行或其他金融公司，借幌子，“偷梁换柱”，“假借款、真按揭”。随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。从厦门市税务部门税务检查出的结果可以看到，这种逃税方式在2010年以后使用很普遍，有175家大小房地产开发商与相关金融机构勾结，“假借款、真按揭”，造成逃税达到3632万多元，同时由于一些小房地产开发商和中介房产机构进行稽核的难度大，没有深入检查，因而可想像到，这种方式逃税造成了厦门市财政收入的巨大流失。
（2）多个开发项目的银行贷款利息归集在一个项目中列支，增加成本费用，或者利用与开发项目无关的按揭利息列支成本以达到逃税目的
多个开发项目的开支本来应该分开进行列支，一些房地产开发企业，直接在账目上将所有开发项目的银行贷款利息放在一个项目中列支，增加这一个项目的成本费用，这样做是堆高一个项目的成本，冲抵收入总额的减少，进行逃税。另外一招就是，企业利用与开发项目无关的按揭利息列支成本，罗列各种不属于此
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开发项目的按揭利息，进行会计账目操作，使得成本大大增加，从而达到了逃税的目的。如厦门市某房地产开发有限公司于2009年在厦门思明区开发了3个项目，这3个项目共向建设银行和厦门银行贷款共11.69亿元，由于其中思明区中心的某项目开发成本大，这一个项目的贷款就达到了8.53亿，该公司进行贷款利息的列支记账时，将三个项目的利息共7130.91万元应付利息列到思明区中心项目里，增加了那一个项目的成本费用，堆高了该项目的成本，使该项目收入总额减少，逃税达898.63万元。
（3）利用建安公司、销售公司等关联企业虚构资金流，虚增成本进行逃税 随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。
（4）采用由中介公司包销方式销售商品房，而中介公司取得的手续费或价差，未按规定申报纳税
另外一种情况就是，房产企业利用中介公司逃税。厦门很多房地产公司采用由中介公司包销方式销售商品房，对于包销所获的，从中介公司那取得的手续费或者价差，则没有按照税法的相关规定进行纳税申报。税务部门检查的结果显示，仅2011年采用这种方式未申报纳税造成了693.45万元的税收损失。
（三）厦门市房地产行业企业所得税逃税造成的影响
房地产行业企业税逃税的影响很大，不仅仅是厦门市政府财政收入减少的表面影响，也包括更深层次，如税收作为宏观调控手段的效果失准、逃税违法造成的行业经济的破坏等等。
1.减少政府税收，企业承担税负转嫁成本
房地产行业企业所得税逃税造成的直接影响必然是减少厦门市政府财政收入的减少。从上文已述的数据看到，税务稽核的结果是2007年至2011年400
多家房产企业逃税达8个多亿元，而2011年，整个厦门市的财政收入才650多亿元，可以说，这种税收流失非常严重。同时，政府为了保证财政收入，必然会从其他源头增加财政收入，这又导致了厦门市政府从非税收入入手，增加收费项目，使得房地产企业开发成本增加，企业为了追求自身的经济利益最大化，企业会将税负转嫁并进一步偷逃税收使得税收流失，从而陷入一种恶性循环的误区中。
2.影响经济的和谐发展
房地产税收流失不仅是对政府财政的伤害，更是对整个房地产经济环境和调控机制的破坏，进而加剧了政府行为的偏离，导致房地产行业经济的非正常运行，从而影响厦门市整个地区经济的和谐发展。可以看到，厦门这几年进行城市城区的改建，进行火炬高技术产业开发区的招商引资开发，参与到海峡两岸建立经济自由发展试验区建设项目中，需要投入大量政府财政。以2011年为例，财政收入651亿元，支出达到675亿元，如果没有中央财政的转移支付部分，单靠自身财力进行这些经济项目的建设，厦门市财力很薄弱。如果逃税状况严重，将极大影响到整个厦门经济发展布局，影响经济的可持续发展。 3.不利于政府的宏观调控
房地产税收流失更是影响了税收作为政府“内在稳定器”的功能，影响税收宏观调控的力度和效果。实际上，政府在房地产取得阶段课税，是为了控制投资规模，调节要素市场的资源分配。在房地产流通环节征税，是国家利用税收手段参与价值的分配，通过征税，可以影响房地产市场的供给和需求，同时，也起到抑制某些房地产的投机行为。对房地产企业征收营业税，增加企业税收负担，降低了房地产企业的利润空间，控制房地产市场的供给。税收的流失使得厦门市政府对于房地产行业的宏观调控机制发生偏离，政策的效应降低。
4.产生逃税的“示范效应”
厦门市一些房地产企业偷逃税“成功”是可以为企业省下大量的资产，为偷逃税者带来巨大的经济利益，但逃税为其他企业“示范逃税”带来的影响不可低估。由于厦门市税务部门税务稽查力度不够，使得辖内企业，不光是房地产企
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业，偷逃税收的风险和成本小，这样会刺激很多合法纳税人产生偷逃税收的冲动，起到了极其不好的“示范效应”。这样就降低了房地产企业纳税的遵从度，增大了税收征管的阻力，导致了房地产税收流失的规模扩大。从另一方面而言，对整个厦门市造成了偷逃税败坏社会风气，践踏了法律，破坏了市场经济中的契约和制度的安排的不好影响。而且如果从个体发展到群体偷逃税收的行为，更是会导致厦门市整个税收体系的税收流失严重。 5.造成社会福利的下降
从纳税人角度来说，纳税人为了降低自己的税负，花费大量的时间和金钱来筹划方案，利用政策的“空子”，财务造假的手段来偷逃税收，这样就使得本应该花在日常经营安排和经济管理中的费用都流失了。另外，从征税人角度来说，厦门市税务机构作为征税人为了更好的征管必须花费时间、财力去对税源监控。房地产项目的周期很长，为了合理的控制税源，深入实地考察项目的开发情况，核对申报资料必将花费更多的成本。这些多余的成本使得厦门市整体的社会福利降低了。
四、厦门市房地产行业企业所得税逃税的原因分析
从理论角度来说，税收是纳税人利益的牺牲，人们对税收有天然的对抗和逃避倾向，在人们纳税意识不强，税收征管手段和技术存在不足时，就会发生企业和个人的逃税现象，即税收流失；而税务人员作为国家税权的代理人，受国家委托行使征税权，组织税收收入，两者之间的利益是对立的，矛盾的。房地产业是现行税制条件下，涉及税种最多的行业，也是地税部门进行重点监控的最主要行业之一，基本上涉及到所有的地方税种和征管上诸多纳税环节，由于目前我国房地产税收制度的不完善，征收税种多，计税依据复杂，征收环节覆盖面广，加上房地产行业本身特殊的运作模式，导致征管难度大，留下的隐患也多，同时房地产企业纳税意识薄弱，这些原因造成了房地产税收的大量流失，损害了国家的利益，降低了税收调控的效果。
之所以厦门市房地产行业企业所得税逃税情况如此严重，也与上述所说的一些原因有关，具体而言，可从四个方面进行分析：
（一）厦门市房地产行业税收体制尚不完善，税务监控不到位
厦门市房地产行业税收体制不完善是一个长期的问题存在，税收体制的不健全从征管方就使得房地产企业有了想逃税的“动机”。税收缺陷带来的漏洞与空子，为房地产企业逃税提供了便利。同时税收体制不健全，又对税务部门进行税务监控和稽查带来了困难。除了税收体制的不完善外，税务部门的监管能力也很弱。从监控部门的执法深度，到监管稽核人员的素质低，无一不为房地产企业的逃税提供了空间。具体的，可以表现为： 1.预售票证监控不力
预收票证作为税务部门监管的一个重要手段和重要凭证，其重要性不言而喻。众观世界税务管理体制好的国家，他们往往把预收票证作为监控的一个极重要的点。而厦门市相关税务监督部门却在预收票证上监控不力。不仅是预售款使用票据的不规范，而且在工程款的支付方面，其监管也不到位。
（1）使用票据不规范，或使用虚假票据
大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。而且目前使用虚假票据的现象也很严重，在实务工作中比较常见的虚假票据的特征有：
第一，“大头小尾”票据。这种发票是购房者与开发商串通不写品名。大写位不封顶，小写位不写“￥”字的，然后在”百、千、万”位上再自填数额，从正面看有时可以以假乱真。
第二是连号票据。这类票据可从日期和票号上看，正常的是连号票据的编号与日期顺序相一致，而虚假发票往往是日期在前而编号在后或日期在后而编号在前。
第三是过期票据。很多房地产开发企业利用以前未使用完的票据做为新的开发票据使用，购房者分辨不出来，所以导致当期的税款逃漏掉。
（2）工程款支付监管不力
由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，开发企业造成预付工程款时不按规定使用发票，而是以自制收据或白条支付工程款。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷逃税款提供了机会。
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