长沙市城市规划标准与准则——条文说明 第二篇 城市用地规划标准准则
第7章 旧城区改建
7.1 改造准则
7.1.1 本条是国家《城市规划法》针对城市旧区改建提出的遵循原则。
7.1.2 旧区改建，不是单一的城市建设行为，经常会涉及到工业企业的技术改造与搬迁、用
地或建筑使用性质的改变、街区环境的综合治理。因此，旧区改建应结合产业结构调整、工业企业技术改造和环境整治进行，以达到旧区改建的实质性目的。
7.1.4 提出旧区改建的三种方式。根据城市规划与建设的特点，三种方式既有相同的一面，
又存在根本性区别：
（1） 局部改建：用地面积一般小于30ha，以危房改建、用地性质调整及商业性旧区改建
为主，多为近期实施项目。
（2） 道路沿线改建：多为配合改建地段所在镇、区总体规划或分区规划的实施而进行的旧
区改建。道路拓宽改建以政府性行为为主。道路两侧用地则根据道路拓宽改建的级别和性质、对用地的影响程度、用地可调整程度、用地规划使用性质、用地规模及土地利用价值等，由政府统一操作，包括制定改建的政策、用地招商等。
（3） 成片改建：以提高城市综合功能为主体的改建行为，一般面积较大，改建周期长，实
际操作时所包含的内容及形式较多，如危房改建、道路改建、基础设施和公共设施的配套建设等。
7.2 用地布局
7.2.1～7.2.4制约旧区改建用地布局的因素较多，用地布局的根本目的就是要考虑种种规划
的背景因素，如改建目的与目标、上一层次的规划界定要求、环境特点、规划构思、设施配套要求等规划因素全面地、系统地组织、安排、落实。
一般来讲，旧区改建在城市建设中是局部的，因此改建街区的用地布局首先要符合所在镇、区的总体规划（或分区规划）的要求；其次应与改建目的、改建方式协调统一。
7.3 用地标准
7.3.1～7.3.3鉴于城市旧区改建在规模、目的、方式以及改建地区在城市中区位的特殊性，
无法建立统一的用地标准。宏观上讲，旧区改建的建设用地标准应与长沙市总体规划所确定的用地标准吻合，鉴于改建街区的独立性，用地指标应根据改建旧区的具体情况进行确定。
7.4 历史文化遗产与传统风貌保护
7.4.1 参照国家《文物保护法》、《城市规划法》及湖南省的有关规定，结合长沙市具体情况，
对文物、古建筑等保护提出的具体规定。
7.4.2 城市传统风貌和地方特色的街区、建筑物及构筑物，是城市不同发展阶段的产物，它
的保护，代表着城市文脉的延续，在旧区改建中，应取其精华、去其糟粕，重点保护街区的环境风貌、社区生活结构，并与城市的发展相结合，赋其新意。
7.5 道路与停车场（库）
7.5.1 完善路网系统、理顺道路交通是旧区改建要重点解决的内容。但大多数旧区内的道路
无法拓宽，即使可以拓宽也难达到城市道路设计规定的断面尺寸，因此，旧城改建应以适当增加路网密度、完善路网系统、加强交通管制等技术方法解决旧区的道路交通
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问题。
7.5.2 国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，城市道路广场用地占城市建设用地
的8～15％，旧区道路广场的用地标准采用多指标控制法，根据改造旧区人口及城市建设用地的具体情况进行指标的选择。
7.5.3 旧区一般为城市发展的早期起源地，人口密集，建筑密度大，交通量大，且道路宽度
受到现状地形地物的制约，很难将道路拓宽成与城市新区同样的宽度标准。因而旧区多采用加大路网密度，强化交通的组织和管制来改善旧区交通。
7.5.4 国标《城市道路交通规划设计规范》规定，城市公共停车场面积可按规划城市人口每
人0.8～l m2计算。考虑到旧区城市生活的特点。本标准建议采用上限。
7.6 建筑拆建比
7.6.1 旧区改建时，建筑拆建比指标的确定，是一个非常敏感的问题，直接影响着旧区改建
的经济效益、社会效益和环境效益。因此，该指标的确定应根据改建地区的用地规模及现状使用特点、改建的初始目的、改建的政策及实现方式等各种因素权衡确定。本条提出的拆迁比仅为限定范围内的建设性指标。
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第8 章 城市绿地
8.1 城市绿地分类与标准
8.1.1 城市绿地是指以自然植被和人工植被为主要存在形态的城市用地。它包括两个层次的
内容：一个是城市建设用地范围内用于绿化的土地，包括本标准与准则划分的公共绿地、生产和防护绿地、高尔夫球场绿地和附属绿地；另一个是城市建设用地范围之外，对于城市生态、景观和居民休闲生活具有积极作用、绿化环境较好的区域，本标准与准则的其它绿地属于这个层次的内容。本标准与准则确定的五种绿地类型的划分，是参照《城市绿化条例》、《公园设计规范》（CJJ48）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75）和本标准与准则第3章的“长沙市城市用地分类和代号表”等法规、规范和标准的有关规定，结合长沙的具体情况，经过充分协调后确定的。其中高尔夫球场绿地在国家规范中是没有的，但这种用地在长沙城市建设用地中占有一定的比例，而且对于城市生态、景观和居民的休闲生活具有一定的积极作用，因此也作为一种特殊的绿地类型。
8.1.2 本标准与准则定义的“附属绿地”分为单位附属绿地和道路绿地两大类，其中单位附
属绿地的类型可与本标准与准则第3章“长沙市城市用地分类和代号表”中的各大类用地相对应，道路绿地则与道路广场用地（S）相对应，“附属绿地”的概念较准确地反映出其包含在其它类型城市建设用地中的含义。
本标准与准则定义的“其它绿地”是指位于城市建设用地之外、城市规划区范围以内的生态景观与游憩环境较好、面积较大、环境类型多样的区域，它们同样承担着城市生态、景观保护和居民游憩的职能，与城市建设用地内的绿地共同组成完整的绿地系统，促进城市建成区与周边环境更加有机的结合，居民生活更加丰富。上述区域与城市和居民的关系十分密切，应当按照城市总体规划要求基本保持现状或适当进行规划引导，不得改变用地性质。 8.1.3 公共绿地、生产和防护绿地和高尔夫球场绿地在本标准与准则第3章的“长沙市城市
用地分类和代号表”中分别作为绿地大类（G）的G1、G2、G3三个中类绿地，应参与城市建设用地平衡。
为住宅区、工业区、仓储区、公共设施、市政设施等配建的单位附属绿地以及道路绿地，分别是附属于上述城市建设用地中，因此不能单独参与城市建设用地平衡，否则将导致用地统计的重复计算。本标准与准则之所以要把这些绿地作为一种类型划分出来，是为了便于绿地的统计、指标的确定和管理上的操作。
“其它绿地”属于非城市建设用地范畴，不能替代或折合作为城市建设用地中的绿地，只能起到完善功能、丰富景观和延续空间等作用，使城市能够在一个良好的生态、景观基础上实现可持续发展。因此“其它绿地”不能参与城市建设用地平衡，它的统计范围应与城市总体规划的用地范围一致。 8.1.4 本条和表8.1.4是按照《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）制定的。绿地作为城市用地
的一种类型，计算时应采用相应的城市人口数据和城市用地数据，以利于用地指标的比较，也增强绿地统计工作的科学性。《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）对城市绿地的计算原则和方法都给予了详细的规定，应遵照执行。表8.1.4中设“小计”、“中计”、“合计”项是为了便于与城市总体规划相协调。“小计”项与“长沙市城市用地分类和代号表”的“绿地”大类（G）相一致；由于城市建设用地与城市总体规划用地在统计上是两个不同的用地范围，“合计”项可以得出绿地占城市总体规划用地的比例。这样的统计方式，可以反映出不同空间层次的绿化水平。
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8.1.5 人均公共绿地面积是指城市中每个居民平均占有公共绿地的面积；城市绿地率是指五
类城市绿地的总面积占城市总用地面积的比率；城市绿化覆盖率是指城市内全部绿化种植的水平投影面积占城市总用地面积的比率。参照《长沙市园林绿地系统规划》，确定全市的人均公共绿地应大于10平方米，城市绿地率应大于40%，城市绿化覆盖率应大于50%。
8.1.6 在城市各片区之间绿化指标存在较大差距，老城区绿化指标普遍偏低，而城市新区绿
化指标则相对较高，这种城市绿地不合理的布局将导致老城区的环境得不到改善，有损于城市的可持续发展。长沙市2000年底人均绿地面积7.37平方米，而旧城区人均绿地不足1平方米，绿地分布极不均衡。《国家园林城市标准》规定“各城区间的绿化指标差距逐年缩小，城市绿化覆盖率、绿地率相差在5个百分点，人均公共绿地面积差距在2平方米内”。
8.2 公共绿地
8.2.1 公共绿地是反映城市整体环境水平和居民生活质量的一项重要指标。新修订的行业标准《城市绿地分类标准》（CJJ/T85）用“公园绿地”替代了原来的“公共绿地”，但国家标准《城市用地分类与规划建设标准》（GBJ137－90）并没有进行相应的变更。为保持与国家标准的一致，并在绿地统计数据中保持延续性，本标准与准则仍使用“公共绿地”，而不采用“公园绿地”，两者的内涵相同。
公共绿地包括公园和街头绿地两大类，参照《城市绿地分类标准》（CJJ/T85），可将公园分为综合公园、专类公园、带状公园。对公园进行进一步分类的目的，是针对不同类型的公园提出不同的规划设计、建设和管理要求。 8.2.2 《公园设计规范》（CJJ48）对公共绿地比例都提出了相应的要求，其绿化、建筑、园
路及铺装场地等用地比例如下表规定：
公共绿地内部用地比例（%） 表8.2.2
公园类型 面积（hm） 2用地类综合型公园 儿童公园 动物园 专类动物园 专类公园 风景盆景园 名胜公园 带状公园 街头绿地 植物园 专类植物园 其他专类公园 <2 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 2～<5 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 5～5～25 <1.0 <4.0 >65 10～20 <1.0 <4.0 >65 10～20 <2.0 <12 >65 8～18 <1.0 <14 >65 5～15 15～25 15～25 <1.0 <7.0 >65 <1.0 <8.0 >65 10～20 <1.0 <5.0 >70 8～18 <1.0 <4.0 >75 5～15 15～30 <0.5 <2.5 >65 15～30 <0.5 <2.5 >65 10～25 <0.5 <1.5 >70 10～25 15～30 - <1.0 >65 15～30 - <1.0 >65 10～25 <0.2 <1.3 >70 10～20 10～20 <1.0 <7.0 >70 8～18 <1.0 <5.0 >70 5～15 <1.0 <8.0 >65 8～18 <2.0 <8.0 >70 Ⅰ 8～18 8～18 <2.0 <4.5 >65 <10 Ⅱ <1.5 Ⅲ <5.5 Ⅳ >70 10Ⅰ 5～15 5～15 38
长沙市城市规划标准与准则——条文说明 第二篇 城市用地规划标准准则 ～Ⅱ <1.5 <2.0 <4.5 >70 <1.0 <14 >65 <1.0 <4.0 >75 <0.5 <3.5 >80 5～15 <0.5 <2.5 >80 <0.5 <1.5 >70 10～25 <0.5 <1.5 >70 <20 Ⅲ <4.5 Ⅳ >75 20～Ⅰ 5～15 Ⅱ <1.0 5～15 <1.5 5～10 <0.5 <3.5 >85 3～8 <0.5 <2.5 <50 Ⅲ <4.0 Ⅳ >75 Ⅱ <1.0 Ⅲ <3.0 Ⅳ >80 <12.5 >70 <1.5 >75 >50 Ⅰ 5～10 5～10 <11.5 3～8 5～10 <0.5 <0.5 <2.5 <1.5 >85 >85 >85 注：Ⅰ— 园路及铺装场地；Ⅱ— 管理建筑；Ⅲ— 游览、休憩、服务、公用建筑；Ⅳ— 绿化用地。
公园的陆地面积是指供游览及与之相适应的管理用地去除水面后的全部陆地面积，不包括已改变性质的用地。公园内的水面大小差别很大，有的没有水面，有的水面占总面积3/4以上，且公园内的绿化、建筑和园路铺装等都建于陆地上，其比例只能与陆地面积相比，无法与公园总面积相比，所以依据陆地面积大小来确定比例。水中森林和水上建筑数量极少，其用地列入陆地中计算。上表规定的各种用地比例的总和都小于100%，留出余地一般可扩大绿化用地或供设置各种活动用的铺装场地、园林小品等。
上表中的Ⅰ类用地为园路及铺装场地，指公园内供通行用的各级园路和集散场地，不包括活动场地；Ⅱ类和Ⅲ类用地为建筑用地，是指公园内各种休息、游览、服务、公用、管理建筑基底所占面积；Ⅳ类用地为绿化用地，指公园内用以栽植乔木、灌木、花卉和草地的用地。
从长沙的实际情况来看，不同类型公园无论是用地规模还是内部构成都存在很大差别，因此应根据上表规定并结合实际情况确公园内建筑用地的比例，应遵循严格控制建筑开发、保护自然生态环境质量的原则，避免过量的建设而侵占绿化用地，特别要严格控制管理建筑的建设；在实际操作中可结合管理人员的编制情况确定管理建筑规模和相应用地比例。 《公园设计规范》（CJJ48）对于不同类型的公园在规划设计上提出了不同的要求，摘录如下供使用者参考：
（1） 综合公园：综合公园是指具有较丰富的活动内容和服务设施、适合公众开展各种户外
活动的规模较大的绿地，人均绿地标准宜大于5平方米/人，公园面积宜大于20公顷。 （2） 专类公园：专类公园包括儿童公园、植物园、动物园、历史名园、风景名胜公园、陵
园、游乐公园和其它具有特定主题内容的专类公园。专类公园的规模应根据其内容和性质确定。儿童公园应有儿童科普教育内容和游戏设施，宜大于2公顷。动物园（市级）应有适合动物生活的环境，有供游人参观、休息、进行科普教育的设施，有安全、卫生隔离的设施和绿带，但饲料加工场以及兽医院、检疫站、隔离场和饲料基地不宜设在园内，全园的面积宜大于20公顷。专类动物园应以展出具有地区或类型特点的动物为主要内容，宜大于20公顷。植物园（市级）应创造适于多种植物生长的立地环境，应有体现本园特点的科普展览区和相应的科研实验区，全园的面积宜大于40公顷。专类植物园应以展出具有明显特征或重要意义的植物为主要内容，全园的面积宜大于20公顷。盆景园应以展出各种盆景为主要内容，独立的盆景园的面积宜大于2公顷。游乐公园是新增设的专类公园类型，作为城市旅游景点和居民户外活动场所之一的大型游乐场，当其绿化占地比例大于65%时，可算作“游乐公园”；达不到该
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