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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
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题 目：北京市房价与地价关系研究
北京市房价与地价关系研究
内容摘要
近年来，随着经济的快速发展、人民收入生活水平的迅速提高，城市化进程的不断加快，房价在种种因素的共同作用下快速上涨；而同时，地价也在实行招拍挂制度后迅速攀升。房价与地价的快速上涨及两者之间的关系成为社会和学术界关注的热点话题。不断有“地价上涨推动房价上涨”和“房价上涨带动地价上涨”等声音出现。搞清两者之间的关系，有利于制定出更有效地房地产政策，提高土地和城市空间的利用效率，有利于稳定地价和房价，有利于 “居者有其屋”目标的实现。北京市近年来，特别是 2004 年之后，房价与地价快速上涨，其速度远高于同期居民人均可支配收入的增长速度，引起了民众的不满和政府的关注。
本论文试图在分析北京市房地产市场现状和特点的基础上，通过 Granger 因果关系检验等方法，研究北京市房价与地价的具体关系，并提出可行的政策建议，为北京市政府的房地产市场宏观调控提供参考，促进北京市房地产价格稳定，房地产行业和市场持续、健康发展。
关键词：房价；地价；关系；北京房地产市场
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北京市房价与地价关系研究
目 录
内容摘要 ........................................................................................................................... I 引 言 .............................................................................................................................. 1 1 房价与地价的构成及影响因素 ................................................................................ 2
1.1 房价与地价的内涵 .......................................................................................... 2
1.1.1 房价的内涵 .............................................................................................. 2 1.1.2 地价的内涵 .............................................................................................. 2 1.2 房价与地价的构成 .......................................................................................... 2
1.2.1 房价的构成 .............................................................................................. 2 1.2.2 地价的构成 .............................................................................................. 2 1.3 房价与地价的影响因素 .................................................................................. 2
1.3.1 房价的影响因素 ...................................................................................... 2 1.3.2 地价的影响因素 ...................................................................................... 2
2 房价与地价关系的理论解释 ...................................................................................... 4
2.1 地价决定房价 .................................................................................................. 4 2.2 房价决定地价 .................................................................................................. 4 2.3 房价与地价相互影响 ...................................................................................... 4 3．某城市房价与地价关系的实证分析 ........................................................................ 5
3.1 某城市房地产市场概述 .................................................................................. 5 3.2 某城市房价与地价关系的实证分析 .............................................................. 5
3.2.1确定模型所包含的变量 ........................................................................... 5 3.2.2模型的估计和检验 ................................................................................... 8 3.2.3模型的实证分析 ....................................................................................... 8 3.2.4政策建议 ................................................................................................... 9
结论 ................................................................................................................................ 10 参考文献 ........................................................................................................................ 11
II
北京市房价与地价关系研究
引 言
近年来房价快速上涨，这一关系国计民生的热点问题迅速成为社会各界讨论的焦点，也成为政府宏观调控的重点。一些房地产开发商却宣称，在“招拍挂”制度和地方政府依赖“土地财政”背景下，地价快速上涨，土地成本越来越高，地价上涨推动房价上涨，房价的快速上涨不可避免。2009 年全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中土地成本占直接成本的比例最高，达到 58.2%，因此，住宅价格过高原因在地价高昂，要降房价先要降地价。与此同时，国土部进行了一项相关的专题调查，调查了 620 个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价 15%-30%，平均为 23.2%。国土部有关人员还将该数据与国际水平进行了比较，称中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻。国土部有关人员还表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。
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北京市房价与地价关系研究
1 房价与地价的构成及影响因素
1.1 房价与地价的内涵
1.1.1 房价的内涵
1.1.2 地价的内涵
1.2 房价与地价的构成
1.2.1 房价的构成
1.2.2 地价的构成
1.3 房价与地价的影响因素
1.3.1 房价的影响因素
1.3.2 地价的影响因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：
1.行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；
2.人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；
3.社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；
4.经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；⑤国际因素，包括国际经济状况
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