北京市房价与地价关系研究
和国际政治因素。
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：
1.位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；
2.交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体**通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；
3.基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；
4.环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；
5.城市规划限制，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。
个别因素是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限。
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2 房价与地价关系的理论解释
2.1 地价决定房价
2.2 房价决定地价
2.3 房价与地价相互影响
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3．某城市房价与地价关系的实证分析
3.1 某城市房地产市场概述
3.2 某城市房价与地价关系的实证分析
3.2.1确定模型所包含的变量
在本文的分析中，主要从商品房的需求、供给方面来分析影响其价格的相关因素。根据商品价格的决定理论，我们可以知道商品价格是受其供求两方面的影响而决定的。而商品房同样也属于这一商品的范畴，所以本文的出发点则主要是从房地产的供求方面出发，分析造成中国现在高房价的各种主要因素。
首先，从对商品房的需求来分析，主要有两大类：消费需求，投资需求。而消费需求的影响因素又分为：城市人口数量、城市居民可支配收入等，投资需求的影响因素有：城镇家庭平均每人“消费剩余”，基金规模+商业银行理财产品、购房首付款比例。由于此类数据不太好找，则以存款利息作为代表。
其次，从供给角度分析，主要的影响因素有：土地的交易价格、贷款利率。 最后，还有其他一些宏观方面的影响因素可以通过影响供给从而影响房价的有：汇率、房价预期等。
由此，选择的变量如下：
表1 变量说明表
变量 被解释变量 供给方变量 名称 房价 土地购置费 贷款利率 需求方变量 人均可支配收入 非农业人口 存款利率 其他变量 汇率 符号 Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 单位 元/平方米 亿元 %/年 元 万人 %/年 注：贷款利率不仅要影响供给，也要影响需求，但此在表中为了不再重复影响因数，故不再在需求一栏中再单独列出
2、数据采集 （一）、数据来源：
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从北京市统计年鉴和中经网数据库得到的数据资料整理如下：
表2 北京市1991-2009年商品房价格及其影响因数
1商品房平均土地购置销售价格2存款贷款利人均可支非农业人口费用（亿率（%）X2 配收入数X4（万人） （%）元）X1 （元）X3 X5 2.5 4.0 8.64 8.64 10.17 10.98 2040.4 2363.7 3296.0 4731.2 808.0 819.0 831.0 846.0 7.6 7.6 10.08 10.98 5.323 5.515 5.762 8.619 8.317X6 利率3汇率时间 （元/平方米）Y 1991 1992 1993 1994 1429 1603 2253 3582 1995 3637 52.4 11.52 5868.4 946.2 10.98 3 8.2981996 4399 15.0 10.53 6885.5 957.9 8.33 4 8.2791997 5641 23.9 8.64 7813.1 948.3 5.67 6 8.2781998 5239 28.4 7.08 8472.0 957.7 4.59 9 8.2791999 5648 36.6 5.85 9182.8 971.7 2.25 5 8.2782000 4919 57.6 5.85 10349.7 1057.4 2.25 3 、2001 5061 115.6 5.85 11577.8 1081.2 2.25 8.2771 8.2762002 4764 149.2 5.31 12463.9 1118.0 1.98 9
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8.2772003 4737 213.2 5.31 13882.6 1151.3 2.0 1 8.2762004 5053 275.8 5.58 15637.8 1187.2 2.3 9 8.2512005 6274 239.8 5.58 17653.0 1286.1 2.3 2 8.0232006 8280 477.9 5.99 19978.0 1333.3 2.5 9 7.7032007 11553 644.7 6.91 21989.0 1379.9 3.5 6 7.0632008 12418 639.0 6.34 24725.0 1439.1 3.1 9 6.8332009 13799 587.7 5.31 26738.0 1491.8 2.3 5 房价（Y）的对数和土地价格(X1)的对数、可支配收入(X3)的对数、非农业人口(X4)的对数所呈的线性关系比较显著，而和贷款利率(X2)，存款利率(X5)，汇率(X6)的关系不太显著。
3、确定模型的数学模型：
根据上面的图形分析，我们可以把模型初步设定为半对数模型4：
lny?c??1lnx1??2x2??3lnx3??4lnx4??5x5??6x6?? 4、时间序列数据的处理
由于本文采用的数据都是时间序列数据，为了避免“伪回归”，应先对数据的平稳性进行单位根检验。
（1）对lnY进行单位根检验：
经过尝试，三个模型的适当形式分别为：
模型3：
?lny?4.22?0.05t?0.56lnyt?1?0.21?lnyt?1?0.36?lnyt?2?0.46?lnyt?3(2.65)(3.13)(?2.71)模型2：
?lny?0.85?0.086lnyt?1
(1.47)(?1.26)
(1.05)(1.75)(1.97)
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