北京市房价与地价关系研究
模型3：
?lny?0.014lnyt?1(3.16)
三个模型中lnYt?1参数估计值的t统计量的值均大于各自的临界值，因此不能拒绝存在单位根的零假设，即房价序列lnY是非平稳的。
在5%的显著性水平下，ADF检验的临界值为-1.96。Yt?1参数的t值小于临界值，拒绝二阶差分后仍存在单位根的原假设，则认为房价取1阶差分后，变成平稳的时间序列。
运用同样的方法对其他变量进行检验，最后得出结果如下：
Lnx1、x2、lnx3、x6都是平稳的时间序列，lnx4、x5和lny都是一阶单整的。 3.2.2模型的估计和检验
3.2.3模型的实证分析
从原始估计的模型来看，整体上房价呈现出不断上升的趋势，而各个解释变量对房价是影响或正或反已经在文章前部分做了解释。经过计量经济学的检验，可以发现贷款利率、人均可支配收入、非农业人口数和存款利率间有着高度的相关性，而这主要是因为这些经济变量是时间序列，特别是收入和人口在经济发展时期都会快速增加，因此会出现近似的比例关系。
由于房价和人均可支配收入X3、贷款利率X2、非农业人口X4、汇率X6这四个时间序列之间存在长期稳定的“均衡”关系，所以最后的模型具有一定的经济和实际意义。人均可支配收入和非农业人口代表了需求方面的影响因素，贷款利率同时代表了影响供需两方面的因素，汇率代表了影响房价的其他因素。
从需求方面考虑，人均可支配收入的增加对房价有正向的影响，说明人们在收入达到一定程度后，会考虑改善自身的居住条件，或者把购房当成一种投资的手段，因此收入的增加会促使对房屋需求的增加。而在本文的最终模型里，收入每增加1%，房价就增加1.824%。说明人们因收入增加而带动房价的增加。
再分析构成需求方面的第二个因素，即非农业人口数，这是反映城市化进程的一个重要指标，也是构成对住房的刚性需求的重要部分。随着城市化的进程加快，越来越多的农村和外来人口聚集到经济发达的地区和城市，这样一群新增人
8
北京市房价与地价关系研究
群理论上会给房价带来正向的拉动，但是模型中，得出的结论却是反向的作用，这个是需要特别分析和说明的。首先，在所有非农业人口中，真正能有购房能力的人并不在多数，相反，正是由于很多人是因为目前不太乐观的经济情况才会选择进入城市，寻求更好的发展机会。这样一来，新增加的城市人口并没有带动房价的上涨，反而是出于观望或者说是无能为了的状态。这样，新房的销售，并不会因为新增的城市人口而增加，反而是受到了二手房或出租房市场的排挤，因而可能会使房价反向变动。其次，由于城市人口的增加，政府面临的人民住房问题则被受到重视，保证人民的住房问题是民生的一大难题，急需克服。而政府在看到不断高涨的房价时，势必会采取相关措施，对房价进行调控，使房价维持在一个合理的水平，保证大多数人民有能力购买。这样一来，随着城市化进程的加快，政府的调控政策也会增强，就会使得房价的过快上涨得到遏制，逐步回归理性。所以，此处得出的结论是非农业人口每增加1%，房价则下降2.96%，说明因非农业人口的增加而导致二手房市场、房屋租赁市场、政府房价的调控政策对上涨的房价产生反向的驱动。
3.2.4政策建议
1、保证人民收入的增加，增加人民的购房能力。现在我国的收入差距正在逐步拉大，贫富差距的悬殊造成很多人无法维持高额的房价，所以可以通过税收政策等在解决人们收入差距的时候，适当增加低收入群体的收入，也就可以相应的增强低收入群体的实际购买力。
2、增加经济适用房、廉租房的供给，由此将一部分需求的推动力从普通商品房转移到此类住房上，从而减少需求方面的压力。同时，要完善二手房市场和房屋租赁市场，充分发挥它们的局部抑制房价的作用。
3、政府加强对房地产市场的监控和干预，可以利用货币政策，如提高贷款利率等，提高房地产行业的准入门槛。同时也能适当的减少需求方，特别是投机需求对房价的影响。由此，便能达到双向的调控，对房价影响肯定比较显著。但是，调整利率会带来商品房供给的减少，所以更要在此时加快经济适用房和廉租房的供应。
4、
9
北京市房价与地价关系研究
结论
10
北京市房价与地价关系研究
参考文献
[1]高鸿业：《西方经济学第二版（微观部分）》，中国人民大学出版社 2001 年版 [2]吴树青等：《政治经济学》，高等教育出版社 2002 年版
[3]况伟大：《房价与地价的关系研究》，《财贸经济》，2005 年第 11 期
[4]温修春，吴阳香：《对房价和地价之争的思考-基于两种地价产品的思考》，《特区经济》，2005 年 10 月 25 日
[5]中国人民银行营业管理部课题组：《房地产价格与房地产泡沫问题：国别研究与实证研究》，中国社会科学出版社 2007 年版
[6]李景国、李奇昤：《宏观经济因素与住宅价格关系的中韩比较研究》，中国社会科学院研究生院学报，2010 年第 5 期
[7]黄石松，陈红梅：《房价之谜》，社会科学文献出版社 2009 年版 [8]周寅康等：《城市土地市场：发展与预警》，科学出版社 2008 年版 [9]李灿：《重庆市商品住宅价格与土地价格互动性研究》，西南大学，2008 年 [10]夏元燕：《我国城市地价与房价的关系研究》，华中师范大学，2008 年
11