沌口片区市场调查报告
引言
武汉经济技术开发区的崛起只是近些年的事。曾是一片荒芜的武汉经济技术开发区现已被视为最具升值潜力的房地产开发板块，最为瞩目的房地产开发热点区域之一。 以中环线为界，可以明显地看出武汉经济技术开发区强劲的发展势头正在向四周舒展漫延，形成了一个新的城外城。开发区内拥有10万人口，拥有神龙、海尔、可口可乐等企业1000多家，其中私营企业占48％，加上政府资金的大量投入，政策优惠条件的放宽，招商引资力度的进一步加大，使区内经济发展超速增长，吸引了众多开发商的眼球，带动了该区房地产业的异军突起，房产开发蒸蒸日上。新港、人信、泰合、美好愿景、鸿亚假日置业等开发公司的进驻，使武汉经济技术开发区一跃成为汉阳房地产开发区域的领跑者，也一度成为房地产开发最为火爆的片区。奥林花园、泰合百花公园、金色港湾、奥林苑、香榭丽舍、东方花园、碧波山庄、锦绣豪园、大洋彼岸·假日群岛等项目可谓相互竞争，相互添彩，从而令沌口内涵更加丰富和完美。
同时，加之该区域本身就湖泊众多，空气清新，江汉大学、沌阳文化中心、武汉体育中心等具有深厚文化底蕴的项目尘埃落定，使房地产项目开发具有得天独厚的地理、自然、人文条件，部分大型工业企业落户该区，数量巨大的资金和固定人口涌入，为各楼盘的销售提供了有效保障和支撑。
楼盘价格上，在武汉中心城区的片区中，汉阳的房地产价格几乎是最低的，而相对于整个汉阳片区来说，沌口又是房价最低的，平均价位在2500元／m左右。房价最低但楼盘品质却很高，在沌阳大道两旁可以清楚地看到，早期建设的小区保持了传统的“火柴盒”或严谨而呆板的造型。而现在，放眼看去，欧陆风格、现代风格百花齐放，争相献彩。部分楼盘更是邀请了境外著名设计师参与项目的规划设计，楼盘品质已不可同日而语。 房地产业的升温将会为沌口经济带来繁荣景象，促进当地经济增长。相信开发品质的加强，白领置业群的不断增加，武汉经济技术开发区在未来几年内一定能够成为沌口居民置业的乐园。人们在2004年的房地产高潮来临之际期待着这个板块发展商有着石破天惊的举动！
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第一篇 片区市场环境分析
一、开发区概况
沌口经济技术开发区1991年动工兴建，1993年经国务院批准为国家级经济开发区，2000年，经国务院批准，在区内设立了中国中部地区唯一的出口加工区。
开发区位于武汉市西南，濒临长江，地处市区中环线和外环线之间，规划面积90.7平方公里。发展腹地广阔，区位优势明显。开发区交通便捷，东临长江黄金水道，上海至拉萨的318国道横穿东西，北京至珠海的高速公路纵贯南北，公路网络四通八达。
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开发区产业特点鲜明，以东风汽车公司与法国雪铁龙公司合资的年产30万辆轿车项目为龙头，一大批国外跨国公司及国内著名企业纷纷来区落户，形成了以汽车及汽车零部件产业为主，食品饮料、机械、电子、信息、医药、生物工程等产业蓬勃发展的多元化格局。
（一）经济状况
近3年来，武汉市开发区一直是武汉经济发展最有活力的地区之一，各项主要经济指标保持了20%的增长速度，开发区2002年的财政收入已占到武汉市财政收入的11%。
历年的数据显示了开发区的强劲发展势头，这些都是由坚实的经济基础铸就的：2001年开发区工业增加值、财政收入占武汉市的16.6%, 12%；2003年4月份，全区完成工业总产值（不变价）26.07亿元，同比增长31.5%；开发区已经形成以汽车及汽车零部件、食品饮料、电子、信息、医药产业为主的“一区三园”，将推进开发区的进一步发展。
（二）政策支持
作为国家级经济技术开发区，进入开发区的国内外企业、个人，都可以享受不同程度的优惠。国家以及省市政府对于开发区都进行了政策扶持，对于外资投资企业所得税率为15%，此外还有专项鼓励政策：武汉经济技术开发区引资奖励实施办法，武汉经济技术开发区关于鼓励高新技术产业发展的暂行规定，武汉经济技术开发区关于优惠提供用地的暂行办法等。这些优惠政策对于吸引国内外的投资者十分有利，是多赢开发格局的重要组成部分，从目前进入该区的外资企业可以发现，开发区在吸引投资上成绩显著-----目前开发区已有21个来自欧洲的企业进入，共投资24482万美元。
（三）区域逐步成熟
经过10年的建设，武汉经济技术开发区初步树立起了产业的构架，包括六大主导产业：汽车及汽车零部件产业、电子信息产业、食品饮料产业、造纸印刷包装产业、电气机械及器材产业和生物医药产业，是武汉市制造业复兴的重要源泉。由于沌口的工业化和城市化进程的加快，产业不断得到聚集、调整和升级，开发区经济发展的空间布局也在相应的优化，正在逐步形成“中心轴线+综合组团”的布局结构，住宅也逐渐形成。随着各大金融机构和以雪铁龙、可口可乐、海尔等为首的大型制造企业的纷纷进驻，商业、文化、教育等基础生活配套设施的建设完善，该片区正逐步成熟。区域人气渐旺、区域价值逐渐提升。
二、 片区房地产市场分析 （一）供求分析
供给：武汉经济技术开发区可以说是在零的基础上开始建设，前期的固定资产投资规模庞大，主要是用于工业生产用途的厂房、仓储用房、办公用房，同时伴随有企业自建的住房和一部分写字楼。近几年商品房的建设才由专门的房地产开发企业运作，房地产市场的市场化程度大幅提高，房地产市场仍处于形成并快速发展的阶段。开发商则将重点放在了住宅的建设上，开发物业的类型多样，涵盖了多层、小高层、高层、别墅，且项目的规模以大型为主。在2001年汉阳区房地产发展相对缓慢的情况下，曾是一片荒芜的沌口经济开发区异军突起，开发热潮急剧升温，众多项目破土而出。至2004年，沌口已成为武汉市房地产开发的热点区域之一。在汉阳区进行销售的33个新盘之中，有14个集中在沌口片区，占42.4%。已远远超过了汉阳的汉阳大道板块和龙阳大道板块。目前建成及在
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建的项目有：海天一色、金色港湾、奥林花园、泰合百花公园、南国明珠、水木清华、新都国际嘉园、海滨城、东方花园三期、碧波山庄、锦绣豪园一、二期别墅、阳光丽景、世纪阳光花园等已多达十余个，还有神龙公司自己兴建的职工住宅小区。
需求：该片区的居住人口中绝大多数是随着开发区建设所迁入的外来居民，开发区建设前期他们的住房问题多由单位解决，但随着片区的发展他们的住房需求慢慢转向由市场来满足。若不考虑片区以外人口在此置业，目前片区中的神龙汽车有限公司、武汉经开投资有限公司、中国普天信息产业集团公司等1000多家各类型企业的近20万员工，仅考虑由小部分人有置业需要，就是一个很大的市场。同时也应注意到，开发区老员工的居住条件与目前楼盘的品质相比差距很大，且开发区的规模在不断扩大，仅2002年的十大项目就有：东风汽车集团总部迁入项目，海尔工业园项目，晨鸣新厂项目等资金密集、劳动密集型项目，再加之开发区企业的效益普遍较好员工的收入在武汉属于中上阶层，综合这些因素，说明片区居民本身就能够形成很大的有效的需求。此外，该片区倍受市民关注，再依托今后汉阳作为武汉重点居住区的优势，必能吸引市民到片区置业，成为片区房地产市场需求的重要组成部分，不断为片区市场注入活力。
（二）特征分析
片区的房地产市场是在开发区的经济、社会规模达到相当水平时，才真正进入快速增长期的。市场所需要的条件已经成熟，市政配套起点高、素质先进，供水、供电、煤气、通讯、蒸汽等建设齐备，片区绿化面积645万m，人均71m达到发达国家的水平，同时利用了片区多湖泊的优越自然环境，形成了优秀的人文生态环境。
1、 片区的生态环境绝佳。
片区自然环境保持较好，同时辅之以高水准的环境建设，整个片区随处可见花园。沌口地区树木葱郁，湖泊众多，空气清新，自然环境优美。湖泊环绕是沌口的一大自然特色，三角湖、后官湖、龙阳湖等七个湖泊如“七星捧月”，将开发区镶嵌在湖光水色之中。开发商在小区开发建设时，充分利用小区原有的自然地形和水面进行景观的布局设计，并通过对自然湖泊的有效处理，形成自然与人工手法相结合的动态水景布局和景观。据统计，沌口新开发的小区绿化率一般都在40%左右，容积率一般都在1.2左右大约20%的楼盘沿湖而建，35%的楼盘拥有自己的水景。如2000年开发建设的美好愿景·香榭丽舍住宅容积率仅为1.09，绿化率近50%；2001年开发的金色港湾号称“意大利风情小镇”；2002年开发的泰合百花公园营造\漫游式自然全生态公园住宅\；2003年的美好愿景.海天一色项目则要带来“海文化景观别墅”。
2、 人文环境优良
片区集中了大型的有国际水平的企业，员工的素质高。片区内更有江汉大学、武汉外国语学校等大中小学校，为片区的人文环境建设打下的良好的基础。
3、 开发物业的规模大
片区的面积大，土地资源相对丰富，市场空间开阔，为大型项目的开发提供了机会，加之一些有实力的开发商对片区市场前景的看好，在武汉有代表性的大型楼盘不断出现。新港、人信、美好愿景等一大批有实力的开发公司相继进驻汉阳，而其开发的大盘大多集聚在沌口经济开发区，50万m的金色港湾、30万m的奥林花园、30万m的新城水木清华等大盘将引领汉阳楼市甚至是整个武汉楼市的潮流。这些档次较高的大盘的推出，无疑会加剧片区内的竞争，在一定程度上阻止了一些开发实力较弱的公司进入此片区。从而提升了整个片区楼盘的品质。 表一:代表性楼盘 项目 水木清华 金色港湾 奥林花园 海天一色 泰合百花花园 2
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名称 开发商 项目地址 用地面积 总建面 武汉新城置业有限公司 武汉经济技术开发区三角湖 403亩 30万m 2新港房地产开发（武汉）有限公司 武汉经济技术开发区 800亩 50万m 2湖北人信房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区 386亩 30万m 2武汉海天置业有限责任公司 武汉经济技术开发区后官湖畔 12万m 71374m 22武汉泰合房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区江大路5号 19万m 23万m 224、 价格水平低，上升的势头明显
开发区的住宅小区刚开发时由于地理位置距市区较远，生活配套设施不齐全，销售价格较低，随着开发区建设规模的不断扩大，各种配套设施的不断完善，加之本身的环境优势日益显现，现在的房价已今非昔比。普通住宅中以绿岛花园为例，在四年时间内其普通住宅的房价上涨近了近40％。片区出现了如金色港湾、泰合百花、等的高价位楼盘，同时，片区市场的发展也带动了价格的上涨，已建项目的后期工程及新建项目的价格水平都会上升。 表二：代表性楼盘 项目 名称 价格元/m 2新都国 际嘉园 水木清华 金色 港湾 奥林 花园 佳和馨居 金荷花园 泰合百花花园 均价2500 均价2700 均价2900 均价2700 均价2400 均价2400 均价3000 在房价不断上涨的同时，房屋建设的品质也迅速提高。在沌阳大道两旁可以清楚地
5、物业的品质高，自身配套不断完善
看到，目前开发的住宅项目以其独特的风格取代了早期建设项目的严谨而呆板的造型，欧陆风格、现代风格等百花齐放，“美好愿景..海天一色”更是凭借其开发的专业性将实际景观和建筑风格相融合，尽显“海”文化的风情。金色港湾则是请到了澳大利亚的著名设计师来进行设计，整个小区的建筑设计和园林设计已经达到了相当的水准。
表三：代表性楼盘 项目 名称 新都国 际嘉园 商务中心、会所，健身中心、中百超小区市、停车场、游泳视对讲系统、监控系统 6、 水景住宅
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金色 港湾 商业街、湖滨散步道、湖景会所、双语幼儿园、小学 奥林 花园 露天游泳池、健身泰合百花公园 喷泉广场、中心湖泊场地、儿童游戏场、水景、商业街、商务医疗门诊、停车位、中心、超市、娱乐中电子监控系统 心、银行、 配套 池、卫星电视、可金色港湾，海天一色，碧波山庄等楼盘将水作为楼盘重要卖点之一，而奥林花园却引入健康主题，新都国际嘉园则倡导都市生活。 7、片区的置业优势大
自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，且水质优良、污染程度低；交通状况好，南靠长江，西接京珠高速公路，北依后官湖，318国道、沪蓉高速公路纵贯全境；性价比高，目前该区域房价偏低，但后发优势明显，既适合居住，亦适合投资。 8、物业类型丰富
开发商在物业类型的选择上较为灵活，顺应市场同时敢于引导市场，多层、小高层、别墅各类型齐备。 表四：代表性楼盘 项目 名称 类型 新都国 际嘉园 小高层 翰林苑 多层 金 色 港 湾 多层，小高层，别墅，商铺
奥林 阳光 花园 丽景 多层 多层 世纪 阳光 多层 金荷 海天 泰合百 花园 一色 花 公 园 多层 别墅 多层，小高层，别墅，商业街 小高层 小高层 （三）发展趋势分析
凭借武汉经济技术开发区的经济优势及今后市政府在汉阳建设上的政策倾斜和四新片区的崛起，汉阳武汉新区的强势发展期已经来临。
1、大规模的新建（无拆迁工程）仍是片区房地产开发的主要内容。片区内可供开发的土地短期内不会出现短缺，整个开发区还有近70平方公里的土地可供使用，开发区创建初期的物业距今也不过10多年，所以在生地上的开发仍会是片区开发的主要形式。 2、所开发项目的规模仍会以大型为主。一个发展的片区需要引领市场的项目，片区的潜在市场也有能力消化大型项目，这些都是开发大型项目的有利支撑。
3、物业价格的上升幅度会超过物业的品质。片区的楼盘品质在武汉不落人后，价格却处于较低水平，开发区的发展，“新汉阳新生活”的提出为房价的攀升奠定了基础。换言之，价格上升的空间大，必然会出现涨价速度快过物业品质提升速度的现象。
4、片区商务中心的建设将会快速发展。片区中神龙街，车城北街，创业街一带适合小高层和高层物业的开发，是“新都市主义”的理想所在，新都国际嘉园已经在此先行一步。 5、片区以外人口在片区置业投资的比重将加大。开发区是武汉的热点片区，汉阳又定位为武汉最大居住区，必将吸引更多的片区以外的居民来此置业，而片区原有的居民数量有限，相较之下外来人口的比重将不断增大。
6、存量房市场将更为活跃。目前一些老项目中的部分住宅已经进入三级市场流通，且在片区置业的人群中有为数不少的投资者，随着新物业的涌现，居民二次置业的增多，片区三级市场将日趋兴旺。
7、亲水住宅受到青睐。开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居。因此，汉阳的亲水住宅开发将成为今后该区楼市开发的一大亮点。
8、价格逐步上涨，销售稳步上升。在销售价格上，今年该区域房地产价格将逐渐上涨，多层项目销售已经突破2500元/m ，甚至3000元/m ，而小高层、高层超过2700元/m
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三、典型竞争楼盘个案分析
片区典型楼盘概况一览表
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