项目 名称 开发商 新都国 际嘉园 湖北蓝天建筑工程开发有限公司 水木清华 金色 港湾 奥林 花园 湖北人信房地产开发佳和馨居 武汉佳和房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区15号规划用地 金荷 花园 武汉晴川房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区建业道 泰合百花花园 武汉泰合房地产开发有限公司 武汉经济技术开发区江大路5号 武汉新城置业开发有限公司 新港房地产开发（武汉）有限公司 有限公司 项目地 址 武汉经济技术开发区龙阳大道车轮广场对面 用地面 积 总建面 主力户 型 武汉经济技术开发区汉庆街 武汉经济技术开发区 武汉经济技术开发区 3.5万余m 403亩 6万余m 3*2*2 222800亩 50万m 2386亩 30万m 3*2 2*2 2 8万m 12万m 4*2*2 3*2*2 2*2*2 22 13万m 3*2*2 2*2*1 2*1*1 2 23万m 3*2*2 117-136 m 2*2 80 m 22230万m 23*2*2 144 3*2 2157-145 m m 2120-150 22*1*1 113 2*2*2 102 m m 总户数 308 4*2 2060 2000左右 368 1000左右 类型 小高层 多层 多层，小高层，别墅 多层 小高层 多层 多层，小高层， 容积率 1.7 1.5 0.8 1.6各期不同 1.5 绿化率 45% 235％ 0.8-1.5元/ m 250% 多层0.8元/ m，别墅2.0元/m 小高层1.2~1.5元/ m 22248% 42% 35% 1.2/ m 246% 0.55元/ m 2物业管理费 1元/ m 0.5元/ m 2价格元/ m 2均价2800层40--50 差均价2700,层差均价2900 均价均2400 价均价起价2700层差20－30 一、二、期售完，三期准现房 一、二期售完，三期准现房 2400层2780,均50—70，二期未定 差30-70 价3000，层差50 一期售完 二期期房 一、二、三期售完四期准现房 一、二、期售完，三期准现房 房期 现房（售完） 一期售完 二期准现房
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片区新近及热销楼盘
（一） 泰合 ·中央公寓
1、 项目概况
泰合白花公园项目三期，于9月12日开盘。包括商铺近150个单位，板式7层带电梯单身公寓186套（精装修）。坐享26万方泰合大社区成熟配。新江大、体育中心、商业中心环绕四周，标榜沌口中央生活新形态。 2、 户型特点
新颖的跃层式小户型，67—69平米，两重天地动静分区，开放式厨房双卫生间，7.5米宽阳台设计新颖。 3、 周边配套
自身就有中央商业街在售，周遍配套非常完善，学校、银行、餐饮及商业中心，
社区成熟且已成规模。 4、 硬件设施
小区内配有会所、花园、停车场等基本配套，还有网球场、游泳池等运动设施。
5、 社区环境
园林由香港何弢设计有限公司设计46%的绿化率营造了良好的区内环境。彩色路面，中央水景，分布的绿化组团成为小区环境的支撑。 6、 物业管理
由泰合物业管理公司管理，收费标准0.55元/㎡起。
7、 装修标准
厨房：开放式厨房；厨电、抽烟机（华帝）、管道煤气、菜盆、橱柜、水龙头、
卫生间：浴霸（华帝）、坐式马桶、玻璃面盆、塑钢玻璃门 卧室：复合地板、墙石天棚乳胶漆、吸顶灯、TCL电气开关
客厅：塑钢门窗、复合地板、墙石天棚乳胶漆、吸顶灯、TCL电气开关
8、 项目优劣势
紧邻多所学校，人文环境较好。户型新颖合理所有房间南北朝向，保证了住宅的通风与采光；楼盘的品质在片区处于领先水平，成熟大社区的良好口碑已经形成。
销售劣势与同类物业相比， 周边竞争楼盘较多，且自身定价在多层的物业中较高，不利销售。 9、 价格
起价：2780元/㎡（仅2套）最高价 ：3420元/㎡（靠休息室）层差：50-100元
（二）奥林花园三期
1、项目概况
位于武汉经济技术开发区，与金色港湾隔街相对。项目占地386亩，总建筑面积30万m，可容2060户入住，其中一期建面5.6万m、二期10万m。绿化率48%，容积率1.16，实用率90%，楼间距25-35米不等 。小区的定位为新型体育运动社区。奥林花园三期地理位置优越，自然环境得天独厚。南望烟波浩淼的南太子湖，西临连接三角湖与南太子湖的新民河。在设计中充分考虑到小区与山水自然环
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境的协调，注重与自然景观、环境、地貌相融合。 2、户型特点
户型设计多样：有平层、错层、错中错、复式等；主卧、客厅的进深，开间设计合理； 底层设有架空层。主力户型120㎡三房两厅两卫。 3、周边配套
交通便利出社区既是公交车站，临街商业配套较完善，同济分医院、外国语
学院、餐饮及在建的商业中心。 4、硬件设施
中央广场、各种体育运动场所如网球场、篮球场、露天游泳池等； 小区内配
有会所、花园、停车场等基本配套； 5、社区环境
小区倡导健康生活，绿化率达48%，在环境建设中引入了水，使小区的绿化更显生气，分散的绿化组团在小区中随处可见。目前小区的环境尚未成形，但小区的规模、设计是环境的保证。 6、物业管理
深圳中海物业管理公司， 物业管理费0.5元/ m·月 起。 7、装修标准 毛坯房
8、项目优劣势
开发商实力强，项目前1、2两期已形成良好口碑，项目主题新颖倡导“运动就在家门口”价格适中户型多样，毗邻外国语学院教育教育环境良好 区域内大项目众多竞争激烈，物业类型单一选择较少。宣传力度不大。 9、价格
均价：2700元/㎡（仅2套） 层差：20-30元
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（三）鹏程·金湖公寓
1、 项目概况
项目位于318国道与神龙街交汇处，紧依沌口老社区金湖花园，临近金融一条
街。以投资型公寓为项目主导推广理念。建筑格局为22层小高层商住公寓 。（烂尾楼改建） 2、 户型特点
一梯八户80㎡-130㎡三房两厅、二房二厅。卧室为弧形窗，客厅餐厅不够方正，部分户型不是南北朝向。 3、周边配套
临近沌口金融行政区，生活配套不够全面，但因为一街之隔的金凯购物中心（在建）而即将得以改善，大型超市也将入住。配套日趋完备。
4、硬件设施
内部设施一般，没有明显优势，无停车位。 5、社区环境
建筑本身为单体楼房，限制了绿化景观的规划。但周边的街道绿化环境及开杨
的视野在一定程度上弥补了这一不足。 6、物业管理
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物业公司不详（还未定） 7、装修标准
毛坯房 8、项目优劣势
价格适中，未来前景趋势看好，相对其他楼盘升值空间更大。
交通不够便利，硬件设施稍显落后无车位，10年前基础建设上出过问题的危楼，
楼梯有倾斜，一直验收不合格。楼内出过施工事故有人员伤亡。 9、价格
起价2200元/㎡ 均价2400元/㎡
（四）吉祥国际公寓
1、项目概况
位于沌口开发区行政中心，开发区交管局、公安局、检察院围绕周边，紧邻
318国道。由A、B两栋组成，其中A栋12层（烂尾楼改建）B栋17层（新建）。项目定位为精装修酒店式公寓，目标客户锁定开发区一千多家企业单位的青年员工及白领阶层，及投资型客户。
2、户型特点
户型丰富多样，选择较多，由35㎡-80㎡的小户型组成，单身贵族、二人世
界及三口之家都能找到合适面积。部分户型结构不够合理，有梁、柱存在，有部分非南北朝向的户型。 3、周边配套
由于地处行政区，生活配套不够完善
4、硬件设施
项目自身硬件设施比较先进，起到了弥补周边生活配套不全的状况，直饮水、
卫星电视、双回路发电机组、无齿轮电脑芯片电梯（OTIS）、统一可视对讲系统、烟控温控消防系统、门禁一卡通等。酒店式物管，专属幼儿园、中庭空中花园、一、二层引进超市、银行、餐厅健身房等。
5、社区环境
连接两栋建筑的中厅将建空中花园，社区中拟建小型绿化广场。小区周遍绿
树成荫，环境优美毗邻街区花园人工湖。
6、物业管理
将提供全方位酒店式物管（物业公司及价格代定）
7、装修标准
全精装修小户型，赠送三大洁具、厨房家电、空调。
8、项目优劣势
区域环境优美，设施先进，总价不高，置业门槛低。适合投资及年青人置业。 地理位置较偏，周边生活配套差。
9、价格
未定 预计：2900元/㎡
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第二篇 目标市场分析
一、调研总结
片区市调显示，在售物业多将片区企业的员工作为重点目标市场，在销售过程中也证明了其合理性，其中多个楼盘出现东风公司团购的现象。
片区企业规模各异，既有大型的制造加工企业也有小型的高新科技企业，各企业员工的层次相差较大，既有普通工薪阶层也有高收入者（外国专家），这些都决定了客户所需要的物业档次的多样性。开发商充分认识了这一点，开发了多种类型不同档次的物业以迎合客户的需求。
虽然片区的市政配套齐全，道路设施水准高，但其公共交通条件却与其不成比例，很大程度上限制了片区以外人口的置业行为。不过可以预见，片区的发展对于投资型的置业者有很强的吸引。
二、 客户扫描
片区的大型企业较多，且片区和其他城区之间十分开放（多个楼盘在汉口设分销点），片区人员与武汉市其他城区居民都是重要的潜在客户群体。
⒈大型制造企业员工。东风公司员工是这个群体的代表，在这类企业中人员收入的差异大，素质的差别也很明显，高层管理人员、技术人员、普通生产工人之间存在迥异的住房消费需求，但相互之间又有着很深的影响。
⒉小型企业的员工。很多民营企业进驻开发区，一些创业者也在此开办小型公司，他们所处的行业五花八门，他们的需求与行业特征关系紧密。
⒊政府机关工作人员。开发区虽主张小政府的做法，但其工作人员的数量仍十分可观，管委会所在的沌阳大厦仅为政府职能部门的一部分。此类人员，工资水平较高且稳定，加薪的可能很大，消费能力强。
⒋教育机构的员工。江汉大学迁入，规模在壮大，教职员工的数量也在增加，同时其他大，小学中的教师也多为外来人员，他们对物业品质要求高，购买力也允许他们选择高品质的物业。
⒌其他城区的市民。这个群体的构成复杂，但有一个共同点选择的物业反差大，要么是高档的要么是价格低廉的物业，他们对物业的要求更为“挑剔”。
三、潜在客户群体分析
潜在客户同样可分为两部分，片区内的人员和片区外的市民。片区内的人员中很大一部分会是近几年迁入的人口，经预测随着开发区的发展今后五年内，将有30万人员被开发区的企业吸收，作为将要在片区定居的外来人口，他们面临的第一个问题就是置业，此外原有的20多万开发区人中的二次置业行为，他们都是片区的潜在客户。片区居住条件的升级，对武汉其他城区的市民形成了有力的吸引，这类潜在客户较为广泛，但不确定因素过多。
第三篇 居住专题分析
一、居住理念扫描
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