5 章对我国和日本房地产价格的主要影响因素进行了对比分析，首先结合生命周期理论 框架下的房价影响因素，通过对相关变量的系列检验，构建误差修正模型，依次对日本和 中国住宅地价的长期和短期影响因素进行了实证分析，并通过比较两国房地产市场的不 同特征，提出有关我国房地产市场发展和调控的有益建议。第 6 章为我国货币政策对房 地产市场调控效果的分析与评价，主要内容是围绕货币政策对房地产市场的调控效果评 价，该章首先利用脉冲响应函数，分析房地产价格是否受到货币政策的有效调控和货币政 策对于房价高涨的响应，其次运用面板数据测度货币政策对全国各地区房地产市场价格的 影响程度，最后基于二元离散选择模型，从金融机构各项贷款和货币供应量两个角度检验 货币政策调控效果是否存在差异。第 7 章为我国房地产市场调控的实践的评价与政策建 议，从货币政策和财政政策两个方面分析我国房地产市场的调控实践，并在此基础上给出 相应的政策建议。
1.5 论文的创新点和不足
本文的重要贡献和创新之处在于以下几个方面：
首先，在研究角度上可以作为现有研究工作的有益补充。以往研究多集中于房地产价 格变动对宏观经济影响效应的研究，而以房地产价格波动周期为视角综合研究其波动情况 和经济效应的论文相对较少。本文是在国家最新一轮房改基础上研究房地产价格波动的周 期特征及其主要影响因素，因而具有较强的时代特征和现实意义。
其次，在研究方法上，本文综合运用了多种前沿的经济计量方法和时间序列模型对我 国房地产价格的变动特征及其影响因素进行了系统的分析和检验，例如采用马尔科夫区制 转移模型和谱分析方法研究我国房地产价格波动的周期特征，利用协整理论和误差修正模 型等研究我国房地产市场价格变动的主要影响因素，采用向量自回归、面板数据模型和离 散选择模型进一步探讨我国货币政策对房地产价格的调节效果等等。
第三，论文在理论和实际应用方面具有一定的学术价值和借鉴意义。房地产价格作为 房地产市场中的敏感指标，这一指标的准确界定及其影响因素的分析是维持我国房地产市 场乃至宏观经济健康持续发展的重要课题。特别是在次贷危机结束后，深入反思我国房地 产市场所存在的系列问题显得尤为迫切。本文正是在这样的背景下，对我国房地产价格的 波动特征及其主要影响因素进行了系列分析，并对我国房地产市场的宏观调控以及改革提6 出了建设性的政策建议。
当然由于数据获取等方面的限制，本文在研究过程中还存在一些未解决的问题。例如： 房地产价格的影响因素分析中，本文只关注了主要的经济因素，忽略了其他的经济因素和 社会因素，因此分析结果难免与房地产市场运行实际存在偏差，这也是笔者在今后的研究 中继续钻研的难点和重点。7
第 2 章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状
房地产是一国经济中的重要产业，房地产价格的波动关系到经济稳定和人民生活的水 平，对房地产价格的分析首先要从房地产本身的特征展开，由于土地的供给零弹性和房地 产价格的稳定上涨特征，各国政府都十分重视对房地产业的宏观经济调控，因此，国内外 的研究文献分别从房地产供求关系、价格形成、宏观调控、行业关联等四个角度展开研究。 正是在这样的背景下，本章首先整合和归纳房地产、房地产价格的相关概念，并分析 房地产与其价格的特征，其次，本章将依次对国外和国内有关房地产价格变动特征及其主 要影响因素的现有研究工作进行整理和评述。 2.1 房地产和房地产价格的相关概念及特征 2.1.1 房地产的含义和特征
房地产又称不动产，在国外研究者的文献中，通常也称为：“Real Estate”、“Real Property”，在经济意义上来看，房地产包括指房屋和土地两种财产的集合。其中房产是建
筑在土地上的房屋，其中房屋包括住宅、仓库、厂房及办公用房等，地产则是土地，包括 土地（包含水面和海域）及其上下的一定空间，也包括地下的各种基础设施、矿产资源和 地面道路等等。必须注意到在房地产中，房产和地产是密不可分的，同时二者也是相互依 存的，通俗意义上来讲，房地产包括土地及附着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础 设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此衍生出各种权利和相互关系的总称。 房地产的特征可以划分为两个方面，其一是自然特征，即由房地产的组成物质的自然 性构成的房地产的自然属性，其二为社会经济特征，即房地产自然属性衍生出的社会经济 特征。
1. 房地产的自然特征
从某种角度来讲，房地产自然特征包括其位置的固定性和异质性。由于土地不可移动， 因而定着于其上的建筑物也就有了固定位置。这决定了房地产只能就地开发、利用、消费 和转让。故房地产不可能像一般商品那样，在不同地区进行流通。位置的固定性，决定了8 房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即一般不可能找到两个完 全相同的房地产实体。房地产作为基础设施其产生过程涉及到取得土地使用权，前期规划， 地质查勘与测量，可行性论证，规划项目审批，架构与施工等多个环节，因此其建设周期 性长短不确定，超大型工程项目需要几年甚至更长的时间。土地可以永续不断被利用，土 地上的房也是耐用品，所以房地产的使用期限至少应该几十年甚至上百年，在这期间可以 通过不断维修房屋变旧或者受损来延长它的使用期限。
数量的有限性和独占性。土地具有不可再生性，其数量是有限的。由于是土地有限的， 房屋的供给也必然会受到限制。数量的有限导致房地产具有独占性，一旦位置固定，那么 房主将享受到房地产周围的自然环境，他人除非付出一定的代价，否则无法享用。房地产 数量的有限和独占性，使得建筑物不可能无限的扩张发展，即房地产总量供给是有限的， 这将不能满足人口的递增及住房需求，这就会形成房地产供求之间的矛盾。寿命的持久性 和效用的多层次性。因为土地具有不可毁灭性，具有无限的寿命。因此，建筑物的寿命具 有持久性，除非人为破坏，在正常使用的情况下，房地产的寿命比一般的商品都要长久。 这种特性将会给房地产持有人带来持续不断的利益，同时，这种特性和一国房地产政策相 关。我国规定土地的使用权出让的最高年限为 40—70 年，因土地的用途不同而不同。土地 使用权出让合同期满，土地使用权由国家无偿收回。在效用上，房地产具有多层次性，能 满足人们自上而下安全、交易需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资 料、享受资料和发展资料。 2. 房地产的经济特征
房地产的资金投入额是巨大的，房地产从规划设计到最终建成需要经过很多环节，这 主要包括取得土地开发权、论证与审批、设计与施工等多个环节，并且每个环节都需要注 入大量的资金。而直辖市或者省会城市的土地价格和房屋建造的原材料成本都相当高，这 对房地产的开发商来说依靠自身的基金很难维持巨大的资金投入与资金周转，因此，金融 业中的银行，投资银行，公募或私募的信托投资公司的支持和投入，是房地产开发必不可 少的经济条件。
房地产是具有稀缺性特征，因为房地产的开发土地是载体和必要的前提条件，经济中
土地是稀缺性的资源，土地的稀缺性必然使房地产也具有了稀缺性，而房地产又是人们生9 产和生活的必需品，这就使房地产的开发供给与人们对房地产的需求产生商品经济学中的 供给与需求的矛盾。随着我国城市化进程的加速，尤其新千年以来我国大量的农村人口走 向城市工作和定居，大中城市的人口规模不断增加，因此如何高效的利用城市有线的土地 资源来满足日益增长房地产需求成为我们急需调控和解决的重要问题。
房地产也具有保值与增值的特性，房地产本身具有空间上的不可移动性，长久性和稀
缺性，这种特性使我们把房地产的消费也视为是投资，具有投资与消费的双重功能。长远 的发展趋势来看，土地作为稀缺资源其价值永远成上升趋势，然而土地资源本身的供给是 固定的，这就限制和制约消费者对房地产不断膨胀的投资需求，这种矛盾的必然结果就是 房地产价格不断上涨；另外我国近些年的通货膨胀不断加剧，人们的通胀预期非常强烈， 这种预期也促使房地产的需求不断加大，因为房地产的投资是最具有保值功能，是一种重 要的保值资产。
3. 房地产业和经济稳定
在世界各国，房地产对经济增长的作用都是显著地，古典经济学的观点认为，土地资 源是有限的，因此，土地供给固定的情况下，价格会随着需求的波动而波动，如果需求量 增加，将会导致房地产价格迅速上涨，房地产行业的波动则可以分为两个层面进行分析。 首先，当房地产开发资质的取得相对较易时，同时房地产开发成本相对较低时，房地 产行业将会存在巨大的利润，若竞争性的市场机制相对完善，经济动力均衡的结果将提高 房地产开发成本，同时房地产开发资质的获取将会更加困难，伴随着相对完善的监督机制 和法律制度体系，房地产开发质量日趋提高，促进房地产市场的发展和进步，这种发展体 现在两个方面，其一为质量的改进和提高，其二为均衡的市场供给和需求。
在这种状态下的房地产市场，将会驱动住房需求者的住房消费更趋理性，各种房屋的 替代性更高，消费结构更加合理，消费决策更加理性，此时的房地产市场将不会更多的影 响到经济稳定。
第二，当房地产开发资质取得相对较难时，同时房地产开发成本相对较高时，此时房 地产行业的利润水平将会较低，若伴随着市场机制的不完备，经济将趋于非均衡，同时不 完备的监督机制和法律制度对房地产行业的企业监督力量不足，将导致房地产质量的下降， 这种状态下的房地产价格也会提高，但是将不会促进房地产市场的发展，首先，房地产质10
量不会提高，其二消费理性将不会出现。
因此，这种状态下的房地产市场，将严重损害经济的稳定性，经济的稳定程度和房地 产市场竞争体系健全与否、监督机制是否完善、法律制度是否合理密切相关。 2.1.2 房地产价格的相关概念及特征
在成熟的市场经济国家，任何价格的形成背后都有市场机制的作用，房地产价格也不 例外。从企业的角度来讲，房地产价格是指从获得土地使用权到建筑完工并销售出去的过 程中产生的全部费用加上开发商的预期收益。这中包括土地所有权成本、土地附着物补偿 费、开发建设费以及销售经营费等。从供求关系角度来看，在房地产市场中，房产作为销 售的商品自然房地产价格，也是由其房地产的供给和房地产的需求两方面因素共同决定的， 在房地产的供给量不变的条件下，房地产的需求增加会使房地产价格上升，而房地产的需 求量减少则会使房地产价格下降。反之，在房地产的需求量不变的情况下，房地产的供给 量增加会使房地产价格下降，而房地产的供给量减少则会使房地产价格上升。从宏观经济 整体的角度来看，假设在一个完全竞争的市场中，商品的市场价格是该商品市场价值的真 实反映。由此可知，只有现实的房地产市场基本具备完全竞争市场的所有假设条件，房地 产的价格才能真实的反映其市场价值。然而在我国当前的市场经济发展不成熟完善的条件 下，房地产市场明显不是完全竞争市场，因此我国房地产的市场价格与其真实的市场价值 之间有很大的偏差。
房地产的价格特征主要表现在其价格是由房地产自身的供给和需求共同决定的。一般 意义上来说，供给恒定的情况下，房产市场需求的增加促使房地产价格的的上涨。反之， 房地产市场的需求不变，而房产的市场供给增加会导致房地产价格的下降。因此不管是房 地产的供给和需求哪一个变化，都会导致房地产价格的变化，要想使房地产的价格稳定在
均衡的价格水平，就必须要保持房地产市场的供需要趋于一致。此外，房地产的价格还有 区别于一般商品的特有性质：房地产价格的区域性，我国房地产经历不断地改革，在一定 程度促进房地产的跨越式发展，特别进入到 21 世纪以后，房地产行业已经成为我国国民经 济的核心支柱产业，房地产市场更是在国家政策的扶持拉动下，取得了突飞猛进的发展。 随着我国经济的高速发展，我国城市化进程的进一步加快，城市人口对房地产市场的需求 刚性加强和金融投资的拉动下，每年都领先我国经济发展平均速度而逐步发展前进。11 自 2004 年以后，我国房地产市场的发展区域越来越扩大，起先主要集中在主要的中 心城市、沿海城市、省会城市，后来逐渐向中小城市和乡镇渗透。尤其是近几年来，房地 产市场进入县级城市进行拓展，并在市场经济发达的区域，房地产的建设已经走进了农村 区域。虽然房地产市场本身发展十分迅猛，但是房地产在我国的各个区域发展程度严重不 一致，原因是房地产价格同当地的经济发展水平相一致，在表现出区别的同时房地产自身 价格还存有很大差异。中心城市和省会城市中，房地产开发主要有两类，一是国有大型企 业，包括能源、电力、通信等大国有垄断行业，中心城市的主要土地都背这些有实力的大 企业购得，这使土地业垄断到大型国有企业中，国有企业中涉及到房地产的企业数量增多， 更多的资金投入到房地产中，使房地产的土地成本加大。还有就是专门从事房地产的企业， 这些企业起着龙头作用有万科地产、恒大地产、保利地产等。他们公司初期成长性非常好 已经具有很大规模，可以在房地产上继续加大投入，不断扩大对房地产的投资，持有一定 区域的土地，通过对土地的垄断来控制该区域的房地产价格，在一定程度上拉升了房价。 非中心城市也因为上述两者的不断介入，房地产在这些区域的竞争变得激烈，该区域的房 价也直线上升。现阶段由于国家出台各种限制房地产的政策，这些政策只是暂时性的影响 中心城市房屋交易，但对于非中心城市以及乡镇房地产的影响微乎其微甚至不受影响，反 而价格逆行不断爬升，最为明显的实例就是 2009 年 8 月份齐齐哈尔的房价环比上涨 8%， 牡丹江的房价上涨也超过了 4%。这些说明了房地产价格正整体的趋势还是在上涨的过程 中，只是发生的区域有了变换，从原来的中心城市逐渐向城镇乡村的中小城市转移。而在 房地产发展的过程中，很多乡镇城市逐渐被有实力的大房地产开发商所垄断，伴随而来有 建筑质量的提升，但是更为主要的是房价的涨幅还是主要症结。
从房价与房租之间关系上看，房地产市场不只是买卖市场还有很重要的租赁市场。房 屋的租赁价格房租也同房地产的价格有着密切联系。房租在房地产市场的重要性也同等重 要，房屋的销售与房屋的租赁两者的组合关系反映一个城市的房地产市场发达程度。一般 来说，房屋的销售价格和房屋的租金在经济关系上应该是一致的。也就是当房屋需求增大 时，房屋的销售价格会带动房屋的租赁价格一同上涨，基本不会出现两者背离的情况。所 以在这种情形下，相对于租房者和购房者他们都是根据自身的经济实力来选择是先买房还 是先租房。除非房地产市场的房价已经严重和本地的经济发展不符，大大超出了当地居民12
的经济承受能力，并且房地产价格出现很大的泡沫，无法反映正常的房地产市场的供求关 系，这时的房价已经没有房租的价格客观。如果出现房地产市场房租的租金变化很大，而 房价大幅度上升，这就体现出了房地产价格存在泡沫不符合实际。这时就会出现房地产市 场中房子的销售预增，而房屋的出租意愿下降，通过房价的增幅比租金大来赚取更大的利 益。反之，如果房子出租价格很低，那就使买房的需求增多，买房投资的比例不断加大。 我国是一个房地产市场制度发展比较滞后，在首套住房，二手房和房屋租赁市场都存有很 大的发展滞后。因此在不发达的市场条件下，对于普通大众居民买房来说，缺乏市场的价 格信息，难以判断出市场房价的价格走向。另外加上一些市场炒作因素，是我们普通消费 者很难确定是买房子还是租房子。盲目的买卖房屋和租赁房屋在一定程度上助推了房价的 畸形发展。
例如，近段时间像北京、上海这些直辖市城市的房租大约上涨了 20%，而房屋的价格 则上涨了至少两倍，有些城市特殊区域房子的销售价格比这幅度还要大很多。综上所述， 我国房地产市场中房屋的销售价格与房屋的租赁价格之间的差距逐步加大。在现阶段，我 们仍然还预期房屋的销售价格还会不断上涨，人们的普遍预期非常强烈，房子越早买越便 宜的观念在消费者的观念中形成，不管现在贷款的利率高低，或者借钱也要尽早买房。大 家都认为即使承受几十年的贷款也要先买房，这样首先至少节省房租，同时最后房子还是 属于自己，同时房价上涨还会降低购房的所有成本，从这个层面上来看，房价上涨推动房 价上涨的预期，进而增加购房需求，促进房价的进一步增长，这将形成一个房价上涨的螺 旋循环体系，房价上涨最终必然形成泡沫。
房地产价格个体差别性很强，房屋的异质性主要有：房子的地理位置，周围环境自然
条件和交通便利状况等，所有这些因素决定该房子的价格，并且在价格上还会有很大差异。 正常来说，离市中心近、周围环境条件良好，而且交通便利的位置，房子的销售价格会很 高。反之，对一些在城市中心区域外、自然环境条件差，而且交通不太便利的位置，房子 的销售价格自然就比较低。所以在房地产市场买卖的活动中，不同房子之间的个体异质性 将会对房地产价格产生很大的影响。很明显在我国经济发展水平和居民收入水平都大幅提 高的情况下，很多消费者对住房的要求标准也越来越高，因此不同房屋之间的个体异质性 更是显得越来越重要。13
除了上述特征外，我国经济发展具有中国特色，所以我国房地产还有一些特有的特点， 如房地产本身的保值增值性，我国政府操控性等。因为土地永远是稀缺性的资源，加上我 国城市化进程不断加速，城市的房子长远还是自然增值的。另外我国房地产行业和政府的 财政收入有着很大关系，关系到政府的财政收支，并且房地产行业在我国国民经济发展中 发挥重要作用，所以政府必然加强对该行业的管制和调控。 2.2 国外研究状况
国外有关房地产市场研究文献主要集中在以下四个方面的问题，即房地产价格由什么 决定或如何确定、房地产市场供求关系问题、房地产市场的宏观调控问题以及房地产价格 与国际经济指标之间的关联性，下面本节将依次对其进行述评。 2.2.1 房地产市场的定价问题
对房地产价格的形成方面，国外的研究相对较早。1976 年，Smith 就基于土地和住房
之间的关系来研究地价与房价之间的比例关系；Nellis 和 ghottom（1981）的研究则主要针 对英国相关数据，并试图解释英国商品住宅价格由何种因素决定；Case（1989）则从供给 和需求的角度深入讨论了住宅价格的影响因素。Raymond（1998）的实证研究利用了 Grange 因果关系检验，对香港房价与地价的相关关系进行了实证分析，其研究结果表明房价与地 价之间不存在 Granger 因果关系；Stenhen Malpezzi（1999）的实证研究基于误差修正模型， 研究了价格收入比和房价变化的关系，研究结论是前期价格和收入的变化对房价有影响， 住房的短期供给弹性较弱。Gcoff Kenny（1999）主要研究了英国和美国住宅价格的波动， 在考察收入和房价的关联基础上，Gcoff 的研究结果表明，美国的暂时性收入和长期性收 入对房价都具有较高的弹性。
大量的研究表明，房地产价格的主要决定因素包括经济的基本走势，也可以称为基本 面。用宏观经济形势就可以解释并预测房地产价格走势中的大部分成分，在进行经济的基 本面与房地产价格之间关系的研究中，涌现出了许多优秀成果，如 Mankiw、Weil 在 1989 年建立了美国房地产价格走势的模型，该模型研究了房地产价格与人口老龄化之间的联系， 发现未来若干年内房地产价格会下跌。Fortura、Kushner（1986）通过面板数据分析对加拿14
大的 30 个主要城市的数据建立了住宅价格方程，研究发现居民收入是房地产价格中住宅价