格的最主要因素之一。Robert.H.Ede Stein、Jean Michel Paul 在 1999 年对日本在 20 世纪末 遭遇的房地产泡沫进行了研究，使用了土地价格预期模型，发现国际资本流动和高利率吸 引了大量国际投机资金，导致国内实体基金流向房地产业，最终导致房地产泡沫破裂。Roger E.Cannaday（2004）使用了时间效用模型，研究了将房屋价格的动态均衡，揭示了房地产 价格的动态变化。Roy Wenzlick（1980）研究了房地产价格的周期波动，用美国房地产市 场近两百年的数据研究了房地产价格的周期，最后得到了美国房地产价格的波动频率。 Pyhrr、Brom（1999）对主要经济指标与房地产价格之间的关系进行了研究，使用了资金贴 现模型，模型涉及到了通胀水平，房地产价格周期，房屋使用寿命，以市场均衡为前提， 建立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。Wheaton（1994）研究了经济周期与房 地产价格之间的关系，得到在房地产市场中供给的反应比需求更迅速。Pyhrr、Borm（1999） 将房地产市场中的周期进行了分解和细化，主要研究了美国的房地产实物市场周期、房地 产投资周期和国际房地产周期。在区域房地产价格研究方面，Peter Englund、John（1996） 研究了瑞典 8 个地区 12 年来的房地产价格，将区域经济状态加入到了房地产价格波动的研
究中，强化了房地产价格与区域经济之间的关系。Okmyung Bin（2011）对区域经济内的 房地产价格概率密度进行了估计，发现这种半参数分析模型优于一般的参数模型。以上研 究中，都假定房地产价格是在各种因素综合作用下围绕均衡价格不动。 2.2.2 关于房地产市场供求关系的研究
房地产市场自身供给关系的研究主要是从收入和投资两个方面进行研究的，如 Moore （1997）研究了财政收入，建造成本，家庭数量，结婚率和房屋空置率对新建住宅量的影 响，发现美国房地产市场价格主要是由需求决定的。M.Ball（1995）研究了房地产市场中 的投资与国家的 GDP 密切相关，进一步研究了住宅建设投资与人均 GDP 之间的关系，利 用回归模型对GDP与住宅投资之间的关系进行了量化，发现在人均国内生产总值小于5000 美元的阶段，住宅建设投资占国内生产总值的比例同向增加；当人均国内生产总值超过 5000 美元时，住宅建设投资的绝对值也随着人均国内生产总值的增加而增加，然而区别在 于其占 GDP 的比例会有所下降。ClaireA.Montgomery（2002）通过价格结构模型研究了美 国房地产市场，发现美国房屋建设增长随着国民收入的增加而增加，减少而减少。房屋建15
设增长率与国民收入增长率之间密切相关。Green 研究了住宅房地产投资与 GDP 之间的关 系，发现住宅房地产投资相对 GDP 是外生变量，而 GDP 相对于房地产投资是内生变量。 Coulson、Kim 在 2000 年对住房投资的短期波动与 GDP 的短期波动的关系进行了研究，住
房投资的短期波动会强烈的干扰 GDP 的运行，导致国民经济运行不稳定。Dennis
J.Mckenzie、Richard M.Betts（2003）研究了房地产存量与房价之间的关系，将房地产的寿 命作为一个主要变量，认为房地产市场供给受房地产存量的支配。
从房地产需求，供给与均衡作用的角度也有很多研究成果，如 Ioannides（1997）将房 地产需求细化为住房消费需求和住房投资需求，将消费者按家庭收入高低分类，结论认为 低收入家庭具有住房消费需求倾向，高收入家庭具有住房投资需求倾向。Smith、John（1992） 动态研究了美国房地产市场，将家庭数量，家庭收入水平，房价水平，房价预期等变量进 行综合分析，研究结论给出了美国房地产需求的决定因素。Dennis、Richard（2009）研究 了房地产市场中的消费者偏好问题，通过将人口，收入，风险偏好进行分类，研究了这些 变量对房地产价格的影响，研究认为房屋使用寿命，区域，面积，质量等特点是决定房价 的重要因素。Knight、John（2009）从买方信号与卖方信号的角度，研究了价格在房地产 市场中所起的作用，发现卖方的市场灵敏度远高于买方的市场灵敏度，说明目前房产价格
主要反映了卖者的信号，而买者只能被动的接受房价。Pritchett、Voith（1987）研究了房 地产周期，通过对比房地产市场中的各个指标发现住房空置率能很好的描述房地产发展周 期，通过研究空置率的周期可以发现房地产市场的周期。Dipasquale（2002）在房地产市场 的研究中建立了“存量-增量”（inventory-increase）模型，在新古典经济理论框架下，将住 房供给市场分为房地产存量市场和房地产增量市场。
从房地产价格的资产价格角度，将房地产价格与金融市场上其他资产价格的收益率进
行对比研究，即可用发现房地产价格的投资需求决定因素。如 Campbell（2009）用租金增 长预期，实际利用率预期和风险溢价预期三个变量研究了住房租金与房价，发现租金增长 预期在租金房价比的波动中作用不大，实际利用预期和风险溢价预期是决定大部分房价上 升的因素。这意味着房屋价格主要是由投资需求决定的，而不是由使用需求决定的。此外， Case(1990) 对房价与房价收益率进行了预测。Abraham(1996)通过现金流时间序列对房地产 市场进行了研究。Quigley(1999)则研究了房地产价格与经济周期之间的关系。16 2.2.3 房地产市场的宏观调控问题研究
在房地产市场的政策调控方面，国外学者的研究很多，包括 Pogodzinski 和 Sas（s1989）， J.E.Richard（1982）和 Wheaton Williamc（1993），Stephen Malpezz（i1999），Susan M.Wachter （2002），Kauko（2003），Case 和 Shiller（1990），Winston Roberto、Simariano 和 Andrey Pavlov （2005）等人的研究成果都对房地产市场的宏观调控提出了自己的建议。 Pogodzinski 和 Sass(1989)认为建立土地供给的约束机制将对己开发的土地现有价格产 生正向影响，对未开发土地的价格产生负面影响。J.E.Richard(1982)和 Wheaton Williamc （1993）运用经济理论探讨政府在房地产市场中的职能以及政府干预的效率等问题。 Stephen Malpezzi（1999），Susan M.Wachter（2002）的研究表明：过度的管制或不适宜的 管制将导致“供给不畅”，管制也会导致房地产价格的上升，如果管制条件更为严格，将导 致房地产市场波动更加剧烈，在房地产市场中，泡沫是否出现取决于供给状态。Kauko （2003）的观点是：土地政策与土地市场的完善具有直接的关系，住宅价格和住宅质量与 土地政策有关。Case 和 Shiller （1990）以美国四大城市 1976 至 1986 年的季度数据为样 本,分析认为房价与成年人口比例、人均收入呈正相关关系。Winston Roberto Simariano 和 Andrey Pavlov （2005）研究认为商业银行的过分乐观和对购房者持有的嵌套在抵押贷款 中的看跌期权(put option) 的低估(underprice) 是导致泰国、马来西亚、印度尼西亚房地产 市场崩溃的主要原因。
2.2.4 房地产与国际经济指标之间的关系研究
许多学者对国际上主要的一些国家的研究发现，国际经济环境会影响国家的银行信贷
总额，进而对本国的房地产业与有很大的冲击作用，房地产价格与国际经济环境密切相关。 20 世纪 80 年代以后，许多国家的房地产价格出现剧烈波动，信贷总额是影响房地产行业 众多因素中的最重要因素之一，KosukeAoki（2004）研究了房屋价格、消费与国际金融政 策之间的相互作用关系，建立了均衡的国际房地产信贷市场模型，国际信贷市场结构性变 化会推动房地产消费的变化。 Green（2005），Gyourko（2006）、Jud 和 Winkler（2002）研究了房地产价格与本国经 济高度相关下的区域经济之间的联系。进入 21 世纪以后，许多学者开始研究房地产在开放17
经济条件下的均衡价格。bardhan（2004）通过对一些国家的开放度与房地产价格之间的关 系进行了面板数据检验，结果发现房地产价格在有经济联系国家之间具有一定的相关性， 但是影响渠道依据缺乏理论依据。Balassa、Samuelson（1964）研究了非流动性商品与国际 贸易之间的关系。Lu（2004）的研究发现如果一个城市的经济具有较高的开放水平，那么 该城市的贸易生产部门效率会高于其他城市，最终会导致非流动性商品的价格高于其他城
市。
Errunza、Losq（1985）用资本资产定价模型研究了九个发展中国家房地产价格之间的
关联性，发现这几个国家之间房地产市场联系不大。Jorion、Schwartz（1986）发现美国和 加拿大的房地产市场之间的关联性几乎不存在。Cheng（1998）的研究认为美国和英国的 经济联系紧密，两国证券收益率和房地产收益率之间关系密切，协动性强。Huang、Satchell （1999）发现国内投资者对世界经济环境，国际金融市场和境外投资者行为越来越敏感， 欧洲和美国的金融市场对亚洲的金融市场影响越来越大。Hui（2005）使用因子模型对亚太 地区房地产市场和美国房地产市场的相关性和短期均衡进行了研究。Illueca 和 Lafuente （2002）通过分析收益率的因结构和波动性对股票市场和房地产市场的特点进行了研究， 发现国际市场交流的作用远大于市场自身波动作用。Arslan、Erdem（2005）研究了宏观经 济变量与投资市场（房地产市场）价格以及收益率之间的关系。Hamelink、Hoesli（2004） 使用有条件限制的面板数据回归模型将国际房地产市场的影响因素进行了分解，发现国际 因素是决定性因素，并且市场越大收益率越低。Liow 等（2005）使用了协整和 GARCH 模 型对亚洲和欧洲的房地产市场的长期均衡价格和短期联系进行了分析，发现两个市场之间 是弱协整的，弱相关的，并没有很强的市场相互溢出效应，这意味着国际投资者无论是在 短期还是在长期都可以通过对两个市场的组合投资获益。
最早实现市场化的国家是欧美国家，在市场化和商品化方面，欧美国家走在前沿的状 况下，关于房地产价格的分析也形成的最早，在研究房地产价格的过程中，经济理论也纷 纷的被引入，其中，伊利尔·沙里的著作《城市的发展衰败与未来》，盖伦里尔的著作《房 地产投资决策分析》，迪帕斯奎尔著作《城市经济学与房地产市场》等书籍都利用经济理论 和经济方法对房地产进行了深入分析，在《城市经济学与房地产市场》一书中，主旨是提 供住宅市场的供给和需求规律，提供住宅决策的分析方法，在该书中，城市经济理论是基18
础，住宅市场的价格分析方法是主要内容，并且分析了住宅市场的价格波动规律，形成了 较为系统化的框架；在早期，计量经济学就被引入到了房地产市场的分析之中，詹宁曾说 过:“假如研究心理学和经济学?是万能的话，则借助于纯数学将会使其语言更贴切，使其 观察和实验更确定，更有握推断过去现象的长远后果”，克莱因（1981）的专著中也将计量 经济学模型引入到了决策之中，此后，欧美住宅市场开始利用计量方法进行模型化分析， 其中，以 Barker(2004)、Ganentm(2001)、Glaeserand Gyourko(2003)、Glaeseret (2005)、 RannahetaL(1993) 等为主要代表，研究范围涵盖了英国、韩国和美国，研究内容包括供给 因素与房价的关系等诸多方面。Barker(2004)的研究表明复杂和低效的分区制规制以及缓慢 的审批程序决定了住宅供给的刚性，从而使得房价呈现出上升的趋势，并围绕趋势出现较 大的波动。RannahetaL(1993)的研究表明韩国政府对城市土地供给的限制是房价上涨的重要 原因。 Glaeserand Gyourko(2003)、Glaeseret (2005)对美国不同大都市房地产市场的研究表 明在土地规制比较严格的城市，限制了房地产的新增供给，从而使得该城市以及周边地区 的房价上涨，如华盛顿、加利福尼亚等地区。 2.3 国内研究状况
国内学者也对我国房地产市场特别是价格波动及其影响因素进行了大量的研究，总的 来看，国内现有研究也可以归类为定价问题、调控问题、波动成因以及市场供求关系等四 大方面，本节将依次对其进行描述。 2.3.1 房地产市场定价理论与实证分析
在我国房地产市场的价格走势的理论研究方面，对于房地产价格的形成因素国内学者 做了很多的研究工作，张宏斌(2001) 蔡兵备、欧阳安蛟（2002），陈立定(2005)等很多学者 认为房地产价格是由市场供需决定的。但姚先国、黄炜华(2001)和肖建月（2005）的观点
则是，房地产供给在短期内是缺乏弹性的，因此，决定房地产价格的主要因素是需求而不 是供给，土地价格在房价上涨中起的作用一直也是争论的焦点。刘允洲（2001）和牟小苏 （2006)认为尽管由于土地出让方式的改变导致了地价上升的原因，然而这不过是市场价格 水平的实现，而非过高的底价，而且更重要的是，地价的上涨并不是房价上涨的直接原因。19
刘琳、刘红玉(2003)也持有不同的观点，他们通过实证分析发现地价和房价之间是线性正 相关的，同样的，影响二者关系的主要因素包括税费率、容积率和建筑安装成本。岳晓武、 王小映(2006)针对不同的城市分类，将城市划分为房价较高城市和房价较低城市，分析结 果表明，房价较高城市地价占房价比例较高，而房价较低城市的地价占房价比例较低。张 红、李文诞(2001)则研究了房价的影响因素，针对北京商品房价格的影响因素进行实证分 析的结果表明，住宅实际建造成本和实际 GDP 对住宅价格的波动具有显著地影响，而实际 利率和人口对住宅价格波动影响则不显著。 2.3.2 房地产市场的宏观调控效果分析
在国内，学者们对房地产市场的研究也集中在政策借鉴上，大量学者分别研究了房价
调控的方法。肖元真、江德钧等(2006)比较分析了世界各国的房地产市场政策，包括日本、 美国、新加坡和俄罗斯等国，借鉴各国的政策，为我国的房地产政策提供了政策依据。周 江（2005）、杨树江（2005）等学者对房价调控的研究结论是，调整住房结构、完善住房保 障、增加中低价位住宅、完善住房供应结构等四个方面的措施是降低房价增速的重要手段。 刘琳、刘红玉（2003)等人的研究表明，调控房价的主要手段是调控土地，然而土地调控的 主要措施应该是调整土地的出让量而不是地价，税费率的调整可以作为调整地价和房价关 系的主要手段之一。牛凤瑞（2005）的观点则是，我国房地产业的调整方向不应该是控制 房地产投资，也不应该是控制房价，调控房地产应该主要考虑金融措施，包括住房建设项 目贷款、差别信贷、控制信贷量等银行信贷手段，来调整银行信贷对房价的调控作用和调 控机制。吴龙龙、黄丽明（2006)，贺建清(2009)等人的研究则针对流动性和房价的关联进 行分析，认为流动性过剩生成了房地产的泡沫。周建军(2009)研究了居民的可支配收入、 土地价格、实际利率和房价的关联，实证结果表明居民收入和房价正相关，土地价格和房 价正相关，而实际利率和房价负相关。宋志勇和熊路英(2009) 也研究了实际利率对房地产 价格的影响机制。位志宇、杨忠直和王爱民(2007)认为，房地产市场也同样存在着羊群效 应，并且在羊群效应存在时，宏观经济基本面和房地产价格之间的关系就被扭曲了，同时 房价弹性会提高，因此，房地产泡沫就会出现。吴树畅，曾道荣（2010)的研究方法是多因 素回归分析，研究结果表明城镇投资和利率是影响住房价格的最重要因素，而实现房地产 行业的稳定发展，就必须改变经济增长的传统模式，消费增加是最重要的手段，在降低投20
资增长率的同时，抑制房地产价格的增长。 2.3.3 我国房地产价格影响因素的实证分析
在房地产价格的研究方面，姚大全(2003)研究了土地的储备和房地产价格的关系，研
究认为，土地储备对房价的短期影响包括两个方面的内容，首先是土地供应价格会对房屋 开发成本产生影响，其次是土地供给的机制影响了房地产开发数量，从而改变了房屋供给， 最终影响了房地产的价格。
尚梅(2004)的研究是宏观因素对建筑产品的价格影响，尚梅认为，建筑产品价格和宏
观经济变量价格密切相关，如果宏观经济变量的波动发生在建筑产品价格波动之前，那么 就可以认为宏观经济变量的波动可以对建筑产品价格波动产生预测作用，尚梅总结的宏观 经济变量包括失业率、建筑业投资、人均国民收入、银行贷款利率、工业品产出等。 陈多长和踪家峰(2004)研究了房地产税收和住宅资产价格的关系，研究结果表明，影
响住宅价格的因素包括对住宅价格未来波动的预期，如果居民预期未来房价上涨，那么就 会出现住宅价格的当期上升，如果存在住宅转让的投机行为，加之不确定性和税收因素， 资产价格的震荡将会出现，他们的观点是，税收对住宅资产价格的影响存在双重机制，通 过改变投资者对价格的预期，通过对住宅资产的收益流量两个方面来影响资本预期的增值 和资产的净现值。
赵海成(2004)从汇率的角度出发，研究了汇率和房地产价格的关系，他认为，我国房
价上涨的原因包括汇率因素，人民币的升值预期导致了热钱的流入，当国际游资涌入房地 产市场时，外汇储备迅速增加，同时导致人民币投放迅速增长，在导致通货膨胀压力的同 时，也导致了房价的上涨；开发商开发房地产的同时还囤积了土地资源，在供给有限的条 件下提高了住房价格，进而牟取暴利；炒房族的出现导致了房地产需求的迅猛增长，伴随 着土地出让制度的变化，房地产业开始迅速发展；城市土地的经营成为了地方政府获取利 益的有效手段，地方政府在利益驱动的条件下，增加了基础设施建设，建设大量的形象工 程，这导致了住房刚性需求的增加。
沈悦、刘洪玉(2004)做了 1995~2002 年 14 城市住宅价格与经济基本面关系的混合样本 回归，认为“14 城市的经济基本面信息(包括城镇居民家庭人均可支配收入、总人口、失 业率、空置率、商品房建筑成本)可以部分解释住宅价格水平或变化率，若在模型中再加入21
历史房价信息会使模型的解释能力有显著提高；不同城市具有不同的影响特征，1998 年以 后经济基本面对住宅价格的解释水平明显变弱”。
况伟大(2005)应用我国 1999 年一季度~2005 年一季度的数据分析了房价与地价的关
系，认为“我国土地市场供小于求，短期内房价与地价互为 Granger 原因，长期内地价为 房价的 Granger 原因”。
梁云芳、高铁梅和贺书平(2006)应用 1995 年 1 季度~2005 年 3 季度的时间序列数据研 究了我国房地产市场与国民经济发展的协调性，“通过以商品房销售价格为被解释变量构建 协整方程，结果表明房价的总产出弹性为 0.54、城镇居民收入弹性为 0.51、货币供应量弹 性为-0.42、利率风险为-0.01”。
梁云芳、高铁梅(2006)还应用 1999 年 1 季度~2005 年 4 季度的时间序列数据分析了我 国商品住宅销售价格波动的成因，“通过从供给、需求和资本的角度分别对商品住宅销售价 格指数构建三个计量模型，结果表明地价、对房价的心理预期、5 年期贷款利率在三个模 型中分别对房价的影响最大，供给模型中住宅投资和竣工面积与房价表现为弱的负相关， 需求模型中城镇居民销售收入对房价的正向影响较弱，资本模型中货币供应量的变化对房 价的影响不显著，同时建筑业贷款和房地产本年开发资金与房价弱负相关。而综合考虑各 方面影响因素的 MTV 模型结果表明，资本可获性和需求对房价有较强的影响，而供给因 素的影响较弱”。
梁云芳、高铁梅(2007)应用 28 个省市自治区 1999~2006 年年度数据的面板数据研究了 我国中国房地产价格波动的区域差异性，他们“以商品房平均价格为被解释变量作为被解 释变量，人均 GDP、商品房销售面积、房地产资金中除自筹资金之外的其它资金、3 年期 金融机构中长期贷款实际利率为解释变量构建基于面板数据的协整和误差修正模型。从全 国来看房价的长期收入弹性为 0.44，而短期收入弹性为 0.15，与国外相关研究相比我国长 期弹性较小，短期弹性与国外研究差别不是很大。代表对房价变动预期的变量只在东部地 区是显著的。实际利率对房价的影响都很小。东部地区误差修正项的系数绝对值最小，说 明向均衡调整的速度最慢”。
王爱俭、沈庆劼(2007)应用 1994~2004 年的时间序列数据研究了我国人民币汇率与房 地产价格的关联性。“从理论角度阐明汇率低估和汇率调整都会导致房地产价格的上涨，22