西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例
目 录
一、前言 .......................................................................................................................................... 1 二、公允价值相关理论阐释........................................................................................................... 2
（一）公允价值的特征 ........................................................................................................... 2
1、公允性 ........................................................................................................................ 2 2、时效动态性................................................................................................................. 2 3、结果估计性................................................................................................................. 2 （二）公允价值的取得方法 ................................................................................................... 3
1、估值技术..................................................................................................................... 3
2、估值技术的分析 ......................................................................................................... 4
三、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析 ....................................................................... 5
（一）我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状 ............................................... 5 （二）公允价值计量模式对企业财务的影响 ....................................................................... 6 1、对资产结构的影响 ..................................................................................................... 6 2、对盈利能力的影响 ..................................................................................................... 6 3、对盈利能力的影响 ..................................................................................................... 7 （三）投资性房地产运用公允价值计量模式的利弊 ........................................................... 7
1、公允价值计量模式应用的优势 ................................................................................. 7 2、公允价值计量模式应用的弊端 ................................................................................. 8
四、案例分析 .................................................................................................................................. 9
（一）公司简介 ...................................................................................................................... 9 （二）世茂股份公允价值计量模式的选择 ........................................................................... 9 （三）世茂股份采用公允价值计量对财务的影响 ............................................................... 9 （四）案例启示 .................................................................................................................... 15
1、世茂股份运用公允价值计量模式存在的问题 ....................................................... 15 2、世茂股份采用公允价值计量的相关建议 ............................................................... 16
五、优化公允价值计量模式应用的建议 ..................................................................................... 17
（一）加强市场建设和制度规范 ......................................................................................... 17 （二）加强监督 .................................................................................................................... 17 （三）企业自身加强完善措施 ............................................................................................. 18 六、总结 ........................................................................................................................................ 19 文献综述 ........................................................................................................................................ 20 参考文献 ........................................................................................................................................ 28 致谢 ................................................................................................................................................ 31
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一、前言
在我国，直到2006年以前是没有设立特有的准则去计量公司所拥有的投资性房地产的，而是将其与固定资产和无形资产等科目一起采用成本模式核算。这种情况下投资性房地产的账面价值与市场脱轨，不能够反映真实情况，同时也无法提供有意义的决策信息。
而在此时，国际上关于投资性房地产计量的相关准则已比较发达，也比较完善。国际会计准则委员会（IASC）表示可以选择成本模式和公允价值模式中的一种作为投资性房地产的后续计量方式。对于上市公司来说，公允价值计量能使会计信息变得更加可靠和可比，帮助信息使用者做出更加精准的判断。因此，更多的公司更倾向于选择公允价值计量模式。
随着经济全球化的进程和发展需要，2006年我国财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，其中对投资性房地产的计量引入了更贴近实际的计量方式——公允价值计量模式。而这部准则的颁布也标志着我们国家在会计准则国际趋同化的道路上踏出了极其重要的一大步。
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二、公允价值相关理论阐释 （一）公允价值的特征 1、公允性
公允性在公允价值中作为根本特性而存在。这一特征也体现在了2014年颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》中。其中对公允价值的取得应当遵循的原则作了明确规定：交易应当有序。换句话说，也就是具有惯常市场活动的交易。参与这个过程中的两方不是被迫而是平等、自愿的；双方是市场中熟悉情况且了解有关信息的无关联买卖双方。公允价值最好以主要市场或者最有利市场的价格信息为基础，但这并不绝对。也就是说只要能够具备与基本特征相契合的充分条件，则能够将交易的价格视为是具有公允性的。 2、时效动态性
公允价值与历史成本所面对的事物的时态有所不同。公允价值所指的是假设在计量日当天对资产或者负债进行交易，从而得到它的估价，其随着时间以及环境等因素变化而变化，它强调时点性。而历史成本面对的是过去，它是将交易真实地发生时的成本当做其入账价值，并不会随着时间推移而产生变化，它强调真实性。 3、结果估计性
公允价值一般都不是真实的市场交易价格，因为真实的交易并没有
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发生。它只是以市场价为一个基础，在计量日对资产或者负债进行假设交易的估价。著名的日本会计学家井尻雄士曾这样评价公允价值：它一般是由市场价格决定的，但是如果资产或负债在市场交易之外时，它就应当是一个假设的市价。因此从某种程度来说，它的含义其实要比市场价格更为广泛。
（二）公允价值的取得方法 1、估值技术
对于各企业来说，若是想要估计在计量日的现时环境之下，具有惯常市场活动的交易或是清偿的价格，那就需要相应的手段去获取这个价格。因此，估值技术也就应运而生。对于目前我国的发展情况，各企业中主要使用的估值技术有如下三种：市场法、收益法和成本法1。 （1）市场法
该方法是通过对照同类或者相似对象在市场中的近期有序交易价格以及其他的关联信息，经过分析对比，找到一个合适的价格以此作为被计量目标的公允价值。 （2）收益法
该方法是建立在以利求本的假设上的，将与被计量对象相关的未来金额转化成单一现值的一种估值技术。换句话说，就是将未来的预期产出或者回报折现并作为估值的基础。 （3）成本法
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中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页
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该方法是将已发生的各项减值损失从被计量对象的估测重置成本中扣除，以此得到的被计量对象价值的估值方法。 2、估值技术的分析
表2-1 三种估值技术比较分析2
估值技术 优点 以通过实践检验的市市场法 场价格为依据，直接，最具有说服力 缺点 适用范围 有活跃的交易市场；交易信息公开可收集（二者需同时满足） 被计量对象未来的预期估值原理与会计对资预测未来收益额收益法 产的定义相符，充分以及风险报酬率考虑资产未来收益和较难；适用条件使货币时间价值 适用范围受限 产出和回报可预测且能用货币表示；为获利而持有该资产所需承担的风险可量化；资产的使用寿命可预测（三者需同时满足） 计算复杂且量大；适用范围广，尤其适用于成本法 适用性强；充分考虑各种贬值难以计不存在活跃市场，市场法了资产的各项损耗； 算，影响准确性和和收益法无法评估的情可靠性 况 适用性较差，且主观性较强 公允价值计量的三种估值技术并无特定的使用排序，企业应当根据市场条件和自身情况等综合因素，选择适合企业的估值技术。如果在计量时选择了不止一种的估值技术，就要对所得的不同的估值结果认真地做好详细分析，评判其合理性，然后选择现时条件下最能够体现真实价
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中华人民共和国财政部，2006年：企业会计准则基本准则，经济科学出版社，12-35页
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