西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例
确认为85万元。
表4-1世茂股份财务数据统计7
单位：万元
年份 2005 2006 2007 2008（调整前） 2008（调整后） 2009 2010 2011 2012 投资性房地产 1,687 1,569 1,490 1,392 2,824 235,460 763,930 1,080,830 1,203,250 资产总额 264,965 285,452 312,765 271,472 869,891 1,597,942 2,594,560 3,300,656 3,708,449 净利润 7,843 22,270 13,981 10,152 8,251 22,200 102,721 123,592 140,103 公允价值变动损益 — — — — 85 16,135 42,650 46,600 29,120
图4-1投资性房地产占总资产的比重（单位：万元）8
根据图4-1的趋势图，对世茂股份的财务结构分析。2009年变更后
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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出 8
数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出
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续计量模式前，投资性房地产在该公司的总资产中的份额非常少，2005年为0.64%，2006年为0.55%，2007年为0.48%，追溯调整前的2008比重为0.51%，追溯调整后为0.32%。而变更后，投资性房地产在该公司总资产中的份额明显上升，在2009年为14.74%，2010年上升至29.44%，2011年为32.75%，2012则为32.45%。
图4-2 2005-2012年世茂股份营业总收入（单位：万元）9
图4-3 2005-2012年世茂股份净利润（单位：万元）10
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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出 10
数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出
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根据趋势图4-2和4-3的走势，我们可以看到在世茂股份2009年变更投资性房地产的计量模式后的四个年度里，营业总收入和净利润相比2009年前的四年都有着明显提高并且不断的攀升。2008年调整后的营业总收入为61792万元，净利润为8215万元。2009年营业总收入迅速增加至106140万元，净利润也迅速达到22200万元。2010年营业总收入再增加，达到456940万元，净利润为102721万元。2011年营业总收入同比增长24.51%，为568948万元，净利润123592万元。2012年营业总收入为678598万元，净利润增长15.43%，为140103万元。不难发现，世茂股份变更投资性房地产后续计量模式之后，经营业绩得到明显改善，因此其融资能力也可得到显著提高。
表4-2世茂股份相关财务数据统计11
单位：万元
年份 2008年（调整后） 2009年 2010年 2011年 2012年 公允价值变动损益 85 16135 25262 17365 29120 房地产项目营业利润 31030 46132 240499 278464 264414 比例 0.27% 34.98% 10.50% 6.24% 11.01% 而从投资性房地产的公允价值变动损益对房地产项目的营业利润影响来看，若二者的比值与其对房地产项目的营业利润的贡献程度成正比。世茂股份变更后续计量模式前，投资性房地产的价值并不能体现与市场接轨，也不会产生公允价值变动损益，也就没有所谓的贡献。变更之后，
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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出
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2008年经追溯调整得公允价值变动损益85万元，房地产项目营业利润31030万元，则公允价值变动损益与房地产项目营业利润的比值为0.27%。2009年占比达到34.98%，2010年为10.50%，2011年为6.24%，2012年为11.01%。通过分析后可得，在世茂股份变更后续计量模式的2009年，公允价值变动损益对房地产项目的营业利润的贡献是非常可观的，较之追溯调整后的08年，更是有显著增长。而在之后尽管有所下降，但贡献程度依然较好。
表4-3世茂股份财务数据统计12
单位：万元
年份 2005 2006 2007 2008（调整前） 2008（调整后） 2009 2010 2011 2012 公允价值变动损益 — — — — 85 16135 25262 17365 29120 利润总额 20875 38852 24862 14444 13301 31572 150117 172497 188069 比例 — — — — 0.64% 51.11% 16.83% 10.07% 15.58% 12
数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出
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图4-4 2005-2012年世茂股份利润总额（单位：万元）13
世茂股份拥有大量房地产项目。由以上趋势图4-4，我们可以清楚地看到世茂股份变更投资性房地产后续计量模式前的四年里，利润总额除了2006年略有上升，之后利润总额一直在下降。而2009年变更投资性房地产的后续计量模式后，当期利润便有大幅度增长，并且在之后也持续显著地增长。而根据表4-3的数据显示，2009年的投资性房地产的公允价值变动损益在利润总额中所占的比重显著增加，从2008年追溯调整后的0.64%增长至占到利润总额的一半以上。而在2010年，比例又迅速跌落至16.83%，2011年继续下降为10.07%，2012年，公允价值变动损益占比又升至15.58%。由上述分析可以看出，世茂股份变更计量模式后，其投资性房地产当期价格变动对企业利润总额的影响程度并不稳定，波动较大。
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数据来源：世茂股份历年财务报表整理得出
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