西南财经大学天府学院 公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例
值的金额评定为最终结果。
三、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
（一）我国投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状
新准则施行以来，其应用最先是在我国的上市公司中开始的。但由于我国市场的条件限制和企业自身因素导致其在我国的应用情况并不理想。依据我国财政部发布的有关分析报告，笔者将新准则出台以来六年内我国企业运用公允价值计量模式的相关情况作了整理归纳，并做成表格形式方便直观地观察其应用情况。表格中的占比为采用公允价值计量的公司数量与拥有投资性房地产的公司数量之比。
表3-1 我国公允价值计量应用情况3
上市公司 拥有投资性房地产的公司 采用公允价值计量的公司 占比 2.86% 2.90% 3.24% 3.24% 3.42% 4.44% 18 20 25 27 31 43 630 690 772 833 905 968 2007年 2008年 2009年 1570 1624 1774 2010年 2129 2011年 2293 2012年 2472 由以上表格可以直观的看到拥有投资性房地产的公司数量是很多
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数据来源：中国人民共和国财政部，2013年：2007年——2012年执行会计准则分析报告
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的，其在上市公司总数中的比例即使不用计算，也能发现占比是较大的。但是采用公允价值计量的公司数相对拥有投资性房地产的公司数量来说，却实在太少。准则执行以来，不仅占比基数小，且六年里的变动幅度也不大。基于表格数据我们可以发现，准则颁布以来公允价值计量在我国上市公司中的实际运用情况实在不容乐观。 （二）公允价值计量模式对企业财务的影响 1、对资产结构的影响
公允价值计量模式被采用后，投资性房地产公允价值的变动，也会导致资产负债表中的投资性房地产科目的金额被相应调整，房地产不会大幅贬值的情况下，这就使得总资产值被增加。与此同时，总资产作为资产负债率的分母，它数值的变大也就使得公司的资产负债率被降低。 2、对盈利能力的影响
投资性房地产的后续计量中，成本模式需要定期对其计提相应的折旧或者进行摊销。而变更为公允价值模式后，根本不存在折旧摊销，之前计提的金额也将被一并转销。这减少了公司的成本费用，而且公允价值变动损益还影响企业的当期损益4，我国目前的房地产市场总体上还是呈上涨趋势的，那么企业利润也会随之上升，企业盈利能力增强。
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葛家澍，2007年：关于在财务会计中采用公允价值的探讨，会计研究，第11期
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3、对融资能力的影响
因为国家政策原因和市场环境影响，房地产企业在融资方面还是有些许困难。如今，房价依然坚挺，企业如果选择公允价值计量模式，那么他们所持有的投资性房地产都会获得不错的市场估价（高于账面余额）。而公允价值变动损益影响公司当期损益，财务报表上利润的增加也会优化公司形象，并显著提升融资能力。
（三）投资性房地产运用公允价值计量模式的利弊
公允价值计量模式有着严苛的应用条件限制。我国各企业在此选择上都显得非常地谨慎，而且很多企业也因对公允价值的具体参照标准不明确而放弃此模式。尽管公允价值计量模式在我国的应用还并不普遍，但随着我国会计业发展的国际趋同化以及在经济良好发展下成本模式逐渐显现的不足。在今后的发展中，公允价值计量模式定会渐渐占据主导地位。
1、公允价值计量模式应用的优势
（1）改善企业的财务状况指标。企业使用该模式后，只要当期投资性房地产资产价值没有出现大幅贬值，而且按照我国目前房价依然坚挺不倒的走势，基于公允价值调整的同时这种计量模式还会将之前所计提的折旧摊销都一并转销掉，那么其对比变更前，增加了该科目的账面价值，总资产也得以增加，公司的资产负债率也得到改善。而且之后的公允价值变动损益会影响企业的当期损益。当期利润的增加会使企业形象得以提升，融资能力也将显著增强。
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（2）提高企业的会计信息质量。其作为一项动态的计量模式，反映在计量日的现时交易情况。公允价值计量使得会计信息更加贴近当前实际境况，使所获得的会计信息更具有相关性。与历史成本模式相比，其显得更合理，更及时，更能帮助决策者做出最科学的判断。 2、公允价值计量模式应用的弊端
（1）应用条件太严格。新的准则中对公允价值计量模式的运用有着非常严苛的条件规定。而且其中还明确地表示，对于公司所持有的全部投资性房地产，只允许采用一种后续计量模式；对公允价值计量模式的选择是单向的，也就是说，选择之后便不可以再转回成本模式。并且准则中还尤其强调了投资性房地产所在地要有活跃交易市场。但是很多情况下，企业的投资性房地产并不都是在一个城市，若是其中有一处所在地不存在活跃的市场的话，那么该计量模式的使用都会存在许多困难。
（2）增加了企业财务状况的不稳定性。该计量模式的应用会直接影响企业投资性房地产的价值变动，不仅如此，利润也会受其影响随之波动。这还将影响企业各项财务指标产生异常变化，甚至会使得决策者因此做下不正确的决策。
（3）该计量模式加剧了实际收益和现金流的背离5。公允价值计量模式引起企业的利润变化，仅仅是通过财务报表反映的，却没有真实发生的现金流入或者流出，并不会增加公司的现金流，因此其利润的增加其实是“虚”的。
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刘永泽，马妍，2010年：投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策，当代经济，第8期
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四、案例分析
（一）公司简介
“世茂股份”全称为“上海世茂股份有限公司”，原名上海万象(集团)股份有限公司，成立时间为1993年12月22日，1994年于上交所挂牌上市，股票代码为6008236。上海世茂的经营业务十分广泛，主要经营业务有各种商业地产的开发与运营、实业投资和酒店管理等。做中国房地产业的领头羊，做国际一流综合地产公司的一份子，是该公司一直以来的发展愿景。自成立以来，世茂股份不断发展，开拓进取，获得了许多在业内极具影响力的的荣誉。
（二）世茂股份公允价值计量模式的选择
2009年，世茂股份发布关于公司会计政策变更的公告，其中表示为了使公司主营业务的经营成果能更合理及准确地被反映在财务报表中，同时也是方便给广大的投资者们一个更科学的参考，使其能更清楚地判断世茂股份的内在价值，世茂股份决定将投资性房地产的后续计量模式变更为公允价值计量。
（三）世茂股份采用公允价值计量对财务的影响
根据世茂集团的各年度财务报表数据，经过追溯调整以后，2008年世茂股份的部分财务数据发生变化，投资性房地产公允价值变动损益被
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世茂股份官方网站：http://www.shimaoco.com
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