II. 三亚交通条件
A. 长 途 车：三亚长途汽车站目前有开往海南本省各地、南昌、岳阳、惠安、广州、南宁、高州、电白、茂名、湛江等地的客车； B. 海上交通：客运直达广州、北海、越南、香港和新加坡；
C. 空 运：目前海南有两个机场，三亚凤凰国际机场、海口美兰国际机场。航线日趋增加，可与全国和世界各地方便快捷的连通； D. 市内交通：
a) 公交巴士：三亚市区公交巴士，固定路线，横贯市区。公交巴士有1、2、3、4路车，票价为一元；
b) 景区游览车：景区内配有无污染电瓶车； c) 出租车：招手即停，市内费只用5--20元人民币；
从去年下半年，三亚动员社会各界力量进行了声势浩大的城市环境综合整治，取得了显著效果。今年，三亚围绕旅游城市功能，加快市区道路和桥梁的改造扩建。投资4亿多元，改造解放路、光明路、胜利路、西河东路和西河西路、三亚大桥至新风大桥段，改扩建南边海景观路，新建三亚湾路码头段。新建三亚湾大桥，拆除重建潮见桥，装饰三亚大桥、新风桥、临春桥及月川桥4座大桥。以上总长38公里的道路桥梁的改扩建后，三亚城市道路、桥梁的框架基本完善，城市靓丽景观进一步凸现。
III. 接待住宿条件
亚龙湾地区现有酒店9家，分别是凯莱度假酒店、天域度假酒店、金棕榈度假酒店、假日度假酒店、仙人掌度假酒店、天鸿度假酒店、致远度假酒店、海底世界酒店和环球城大酒店。酒店经营各具特色，其中凯莱比较适合接待商务客户，假日是唯一的海滩酒店，天域是人气最旺的酒店，天鸿是客房数量最少最安静的酒店，金棕榈是面海背湖比较受常来游客欢迎。虽然当地已经有9家酒店，但是由
于游客数量的快速增长，酒店供应远未饱和，现在的酒店平均入住率达到了80%以上，正是投资产权式酒店的大好时机。
9) 项目优势
I. 酒店的规划布局以及功能分区可以最大限度满足业主追求“自然、生态、沙滩、海景”的向往。
II. 酒店规划设计充分体现了“建筑是空间艺术”的思想，采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案，体现了超前的夏威夷海港风情，是亚龙湾地区最具热带滨海特色的代表性建筑。
III.酒店位于亚龙湾的中心位置，华宇集团在此建造了一个最具特色、极具吸引力的功能齐全、高品位大型商业娱乐中心，是它成为了亚龙湾游客的向心力点。同时也成为了亚龙湾夜生活的主要娱乐场所。
IV.开发商华宇集团是山西省一家多元化、跨地域的大型股份制民营企业。其下属的三亚华宇旅业有限公司，是一家专以旅游房地产项目开发为主的公司。在三亚经营多年，经验丰富。三亚的第一家五星级度假酒店--凯悦度假酒店，即是由该公司开发建设。
V.酒店经营管理委托国际著名的酒店管理公司—洲际酒店管理，经营管理能力毋庸置疑。
VI.酒店积极寻求广泛的合作，发挥连锁优势，已经加入了世界上最大的分时度假联盟—RCI。
以上9个支持因素即为本项目的主要宣传点，我行认为通过有效的宣传手段，把“华宇产权式度假酒店—最适合投资的产权式酒店”这一观点说清说透，即可为项目引来广阔的市场。同时我行认为从“产权式酒店”这种物业特点上来看，还需要注重两个方面的问题：一是要下大力气培育市场、培育消费者，因为产权式酒店作为旅游房地产的一种，目前还不被广大消费者所熟悉，所以需要充分预热培育市场，让消费者从根本理论上了解、接受这种投资方式，这样才能产生投资的信心。二是建议开发商综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外
的利益和优惠。比如客户可以得到航空机票更多的折扣、华宇其他酒店、商场、娱乐消费场所的优惠措施。
3、目标客户分析 1）公寓客户群 I.个人客户： A.主要消费群体
A) 经济发达地区和城市的外资企业高层管理阶层； B) 港资、内资企业私营业主；
C) 金融、贸易、高科技、网络、证券、体育、演艺界人士； D) 自由职业者（画家、作家等）； E) 有海外关系的富有阶层； F) 专业房地产投资者； B. 购买用途
度假已成为其生活的一部分，在紧张工作之余，到风景秀美的地方放松身心，荡涤心灵；在家庭理财投资方面，不动产、股票、期货等都在其投资范围内，而产权式酒店集旅游度假功能和投资功能于一身，是一种享受型的投资方式，在充分了解这种属性后会产生购买欲望。 C.客户特征
A) 年龄层次：客户年龄在35—55岁之间；
B) 经济状况：家庭年收入50万元以上，可自由支配200万元以上的资金； C) 居住状况：一般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验； D) 生活状况：经常出入各种商务活动，出入能显示自己身份的与地位的场所：高档酒店、会所、高尔夫球俱乐部等；使用名贵高档消费品，有时间就会出去度假、旅游；关心国家大事和商务信息，有阅读新闻和经济类报刊的习惯；上网浏览资讯，紧跟时代潮流；
II. 企业客户
A. 主要消费群体
A) 与海南有密切商务关系的公司；
B) 发达地区外资企业、国有企业、股份制企业客户或政府机关； B. 购买用途
A) 用作企业领导疗养度假；
B) 作为企业接待客户、公司度假、会议、培训等用途；
2）别墅客户群 I.个人客户 A.主要消费群
·国内及海外的成功人士，知名企业的总裁、CEO、总经理等，事业稳定，有极强的经济基础；
·金融、贸易、高科技、网络、证券、体育、演艺界成功人士； B.购买用途
与海南有密切的工作或商务往来，或用作第三居所、退休养老等用途；
II.企业客户
A. 主要消费者：国内的大型企业；
B. 够买用途：用作接待客户、度假、和培训基地使用；
3）物业购买倾向性预测
根据华宇公司前一阶段在项目目标销售城市所进行的客户群市场调研，初步结果显示，本项目客户的基本购买趋势如下：
个人投资 投资型 酒店公寓 单体别墅 双拼别墅 80% 第三居所 50% 50% 投资型 使用型 20% 50% 50% 机构消费者
4） 按客户购买和使用方式分类
根据消费群体的不同需求，客户可选择三种经营模式： I. 完全自用型
A. 客户群特点：公司购买，作为度假、会议、培训基地；个人购买，以次为身份的象征，方便自己及亲朋好友度假旅游使用；
B. 经营方式：出售后以物业形式管理，仅向客户收取物业管理费及能源费； C. 预占比例：30%；
II.部分自用型
A. 客户群特点：不能确定使用时间，但又要求空闲时能够产生回报； B. 经营方式：业主购买后，可预约使用时间并提前通知酒店管理方，其他不使用时，可由酒店管理方代为管理，仅缴纳时机客房收益的30%作为管理费，其他税后收入由酒店管理方按年结算； C. 预占比例：30% III. 全部托管型或投资型
A. 客户群特点：地产投资行为或每年仅能确定少量时间来此度假，希望既能拥有海边度假酒店又能有定期回报；
B. 经营方式：业主购买后交给酒店管理方代为管理，管理方除保证业主每年至少三周的任意入住时间外（提前预约，旅游旺季要折算天数），还要保证相当于购房款6%的年收益（可根据当年银行利率进行调整） C. 预占比例：30%；
IV. 各类经营方式的比例 完全自用 30%
部分自用 30% 委托经营 30% 华宇自营 15% 合计 100%