2009 2010
156167.4 412855.8
数据来源：中国统计年鉴
由上表可以观察到，GDP与房地产开发投资有正相关关系，对二者做实证分析。Y为被解释是变量GDP，X为解释变量，代表房地产投资额。
图2.1 变量X、Y相关图
35,00030,00025,00020,000340902 397983 27306.3 33032.6
X15,00010,0005,00000100,000200,000300,000400,000500,000Y
图2.1是我国房地产投资与GDP相关图分析结果。两变量相关图分析显示,我国房地产开发投资与GDP二者存在差距逐渐增大的增长趋势，我国房地产开发投资与GDP密切相关，二者为非线性的曲线相关关系。由此,先做一元线性回归分析检验，看结果是否不符合经济意义，若不符合再换模型检验。 先做一元线性回归分析结果如下图：
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 02/15/15 Time: 15:40 Sample: 1990 2010 Included observations: 21
Variable C X
R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
Coefficient 27439.03 10.94606
Std. Error 3446.253 0.246094
t-Statistic 7.961989 44.47923
Prob. 0.0000 0.0000 135967.8 111455.9 21.56717 21.66665 21.58876 0.667547
3
0.990488 Mean dependent var 0.989987 S.D. dependent var 11152.83 Akaike info criterion 2.36E+09 Schwarz criterion -224.4553 Hannan-Quinn criter. 1978.402 Durbin-Watson stat 0.000000
由上表可知,该模型虽然通过了t检验和F检验，但系数不合理，即当房地产投资每增加一亿元，GDP增加10.94606亿元，不符合经济意义，所以更换双对数模型进行检验。
双对数模型检验结果如下：
Dependent Variable: LOG(Y) Method: Least Squares Date: 02/24/15 Time: 16:14 Sample: 1990 2010 Included observations: 21
Variable C LOG(X)
R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
Coefficient 6.009652 0.640514
Std. Error 0.229193 0.026540
t-Statistic 26.22089 24.13374
Prob. 0.0000 0.0000 11.47299 0.900050 -0.685930 -0.586452 -0.664341 0.594219
0.968409 Mean dependent var 0.966746 S.D. dependent var 0.164129 Akaike info criterion 0.511831 Schwarz criterion 9.202267 Hannan-Quinn criter. 582.4376 Durbin-Watson stat 0.000000
lny=6.009+0.6405lnx
(26.22) (24.13)
由以上结果可知，该模型通过了t检验和F检验，模型高度拟合，且各系数均合理，即房地产投资每增加ln1亿元，GDP增加0.6405ln1亿元。由实证分析可知，中国的房地产投资对GDP多的增长做出了不小的贡献。
第三章 房地产业与《资本论》相关理论
第一节 马克思的级差地租理论
马克思在《资本论》中写道：“以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋；现在，他却必须购买大块地皮（通常以99年为期租用），在上面
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建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超过他本人财产的二十倍到五十倍”“这笔基金用抵押的办法借来，钱会按照每栋房屋建筑的进度，付给建筑业主??任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且如果不大规模从事这种建筑，就得不到发展??信用制度的发展使他可以不用自己的资本而用别人的资本来预付、来冒险”“建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的”第三卷中写道“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”“一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含着土地所有者剥削土地、剥削地下资源、剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利” 。马克思还指出“这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有压倒性的影响。” 第二节 级差地租理论对不同位置房价不同的解释
马克思指出了建筑本身的利润是极小的，主要利润是通过提高地租，同时位置对极差地租具有压倒性影响。马克思所提出的级差地租是指：相同数量的资本投资于相等面积的高、中、低等级的土地上所产生的利润不同，由此需要支付的租金也不同，它是相对于绝对地租的概念。影响级差地租的主要因素是土壤肥力和位置。级差地租理论可以较好地解释不同位置的房价大有不同。
如下表所示：
表3.1、2014年2月部分城市平均房价
排名 城市名称 1 北京 2 上海 3 深圳 4 厦门 25 成都 42 重庆 47 南宁 54 拉萨 66 贵阳 71 中山 74 惠州 77 聊城
表3.2、2014年四川省部分地区平均房价比较
平均房价（元/㎡） 城市名 平均房价（元/㎡）
8870 井研县 4400 8820 沐川县 4300
5
平均房价
38157元/㎡ 29075元/㎡ 24620元/㎡ 22280元/㎡ 8877元/㎡ 7429元/㎡ 7200元/㎡ 6905元/㎡ 6124元/㎡ 5886元/㎡ 5799元/㎡ 5727元/㎡
数据来源：中国房价网
城市名 锦江区 青羊区
自流井区 峨眉山市 彭州市 五通桥区 乐山市中区 夹江县 图3.1、
8700 5300 5000 4500 5200 4500 犍为县 射洪县 仁寿县 甘孜县 木里县 苍溪县
4200 4100 4000 3900 3300 3200
数据来源：中国房价网
数据来源：中国房价网
从全国范围来看，由表3.1可以看出东部地区与中西部地区的平均房价存在极大的差距。北京的房价高达38175元/㎡，聊城的房价为5727元/㎡，即北京的房价约为聊城房价的6.7倍。上海、深圳、厦门的房价都在二到三万之间，成都、重庆、南宁的房价在七八千之间，而拉萨、贵阳、中山等房价则在五六千之间。级差地租理论可以很好的解释这种差距的存在。由于位置的因素，北京、上海等东部发达城市由于优越的地理位置经济得到高速发展，相应的拥有优越的教育体系、医疗技术，完善的基础设施，以及各种优秀人才和更多的发展机会及提升空间，所以大多数人宁愿花几百万在北上广深等一线城市买一套一百多平的小房子也不愿意在中西部地区买一套大房子。
从四川省的情况来看，不同位置的房价也大不相同。由表3.2和图3.1可以看出，除了锦江区、青羊区及自流井区的房价在8000多以外，大部分县城的房价在四五千左右。同样的道理，由于位置的因素，成都的房价远远高于四川其他地区的房价，离成都越近的地区房价高于远的地区。成都属于省会城市，拥有全省最好的医疗设备、医疗技术以及基础设施和全省最好的教育体系等等，因此成都的房价是四川省最高的，高房价的背后其实隐藏着很高的机会成本。马克思的级差地租理论准确合理的解释了为什么不同位置的房价不同，所以《资本论》仍然具有很高的理论价值。
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第三节 我国房地产泡沫与虚拟经济 一、虚拟经济定义
马克思在《资本论》中写到：“虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度的基础上产生的，包括股票、债券等。虚拟资本可以作为商品买卖，可以作为资本增值，但本身并不具有价值；它代表的实际资本已经投入生产领域或消费过程，而其自身却作为可以买卖的资产滞留在市场上。虚拟经济就是从具有信用关系的虚拟资本衍生出来的，并随着信用经济的高度发展而发展。”马克思深刻的剖析了虚拟经济是由虚拟资本演化而来，同时马克思也科学的预见了虚拟资本对于经济发展具有重要的影响，一方面虚拟经济是市场高度发达的产物，虚拟经济最终也将服务于实体经济，另一方面如果虚拟经济发展的速度太快，规模太大，与实体经济比例不协调，便会导致泡沫经济，引起经济危机。 二、虚拟经济的特点
与实体经济相比较，虚拟经济具有高流动性、高风险性、高投机性和不稳定性。
高流动性是指虚拟经济比实体经济的流动性更好。因为实体经济甚至是较为简单的实体经济的流动都需要一定长的时间来组织生产、出售、周转等，而虚拟经济则可以借助互联网等媒介迅速完成交易，所以虚拟经济流动性非常强。
高风险性是指由虚拟资本的影响因素众多且不稳定而带来的虚拟经济的高风险性。比如股票以及对冲基金这些虚拟资本的运作对于非专业人士来说就具有很高的风险性，由于缺乏专业的知识技能，加之对宏观经济现象的洞察力不足，获取信息的途径窄，一般的非专业人士进行操作都只能凭运气，因此风险性极高。
高投机性是指大部分人进入股票、期权、房地产行业是指望短期获得高额利润。
不稳定性是指由于虚拟经济本身具有虚拟性，它不像实体经济，它还取决于人们对于未来虚拟资本增值与否的预期，而这种预期又取决于多种因素，包括宏观经济环境、政府政策、全球经济、政治军事等等未可知因素，由此虚拟经济具有不稳定性。 三、泡沫经济的产生
泡沫经济，经济学家宋鸿兵定义为：“指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑，本质就是贪婪。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为‘泡沫经济’。泡沫经济发展到一定的程度，经常会由于支撑投机活动
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