的市场预期或者神话的破灭，而导致资产价值迅速下跌，这在经济学上被称为泡沫破裂。”简单说来，泡沫经济就是指经济运行像泡沫一样，尽管有一时的虚假繁荣，但终究破灭。一般是指某商品，被反复投机炒作，价格暴涨之后暴跌的情况。泡沫经济形成的根源是虚拟资本恶性循环引起虚拟经济远远超过实体经济。 四、虚拟经济下的中国房地产泡沫
纵观历史，世界上许多国家都经历过泡沫经济，影响较大的包括20世纪90年代日本房地产泡沫以及美国的次级贷款危机等等，都对该国经济造成了严重的打击，甚至对全球经济都造成了影响。日本房地产泡沫形成原因有两个，一方面是由于日本当局为刺激投资，采取了宽松的金融政策，使大部分资金涌入了股票及房地产行业，导致房价激增；另一方面，“广场协议”签订后，美元按协议贬值，大量的外资融入日本房地产行业，在双重作用的影响下，日本房价被炒的离奇的高，受暴利的诱惑，日本民众也开始投资于房地产，日本房价暴涨，最高的时候美国全国的总地价才相当于日本都的低价。最终房地产泡沫破灭导致日本的房地产产业全面的崩溃了，形成了坏账6000亿美元。
以史为鉴，目前中国的部分城市，如北京、上海、广州等已形成了房地产泡沫，由此我们更应该关注虚拟经济下的中国房地产泡沫问题，以免重蹈日本的覆辙。据新浪财经报道，截止2014年北京的房价均价已超过北京人民的平均可支配收入的20倍。当下房地产业的过度发展增加了形成房地产泡沫的风险性。我们选取各地区建筑业总产值作为评价房地产行业发展的一个指标，下表是我国2006年到2011年的房地产发展状况：
表3.2、各地区建筑业总产值（单位：万元）
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
2011年
43001906 43452006 44006082 46903131 47154569 51960173 54965861
上海 湖北 河南 辽宁 广东 北京 山东
18892463 13493165 10661498 14816528 21995888 18940436 25090992
22853847 16670029 15309254 17749853 25925822 21679223 27918123
25241801 21108043 21517230 21000402 29995140 25767692 32890450
32457716 26050816 28240535 25051692 32702756 30661699 38219345
38305439 34218927 35964867 33846476 38092967 40597023 45791538
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江苏 全国 利润总 额
43689494 54248484 70105724 86015120 102651097 124059167
345520968 415571580 510437142 620368061 768077416 960311338 9066623
11930744
15611225
22018389
27187552
34090741
资料来源： 中国统计局.2012年度统计年鉴
图3.2、
图3.3、
全国建筑业总产值100000000050000000002006年2007年2008年2009年2010年2011年 全国
由表3.2和图3.2图3.3可以看出，全国建筑业总产值从2006年到2011年短短几年间，产业总值由345520968万元增加到了960331338万元，接近三倍；利润总额则由9066623万元增加到了34090741万元，3.76倍，如此高的利润，也就难怪这么过人要投资房地产了。与此同时，我们可以看到各个地区的建筑产业总值都是逐年增加的，发展迅速，不仅包括经济发展快的地区如北京、上海、江苏等，也包括经济发展慢一点的地区如河南、湖北等。这就说明全国对于房地产投资的热情。然而房地产由于银行绑定，这就存在很高的风险性。
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五、居民投资房地产“热”的原因 （一）居民有投资意愿
下图是2010年初新秦商务咨询（上海）有限公司对2000名居民进行的投资情况的调查，用以了解个人投资房地产的原因。
图3.4、
由图3.4我们可以看到，在样本为2000的抽样调查中，完全不想投资的人仅占1.45%，即29人；不怎么想投资的占5.95%，即有119人；大部分人都有投资意向，有点想投资的占48.8%，非常想投资的占43.83%。 （二）房地产是投资的较好选择
图3.5为样本容量为1971的随即抽样，调查居民的投资选择结果。 图3.5、
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由图3.5我们可以看出，在包括基金、房地产、股票、国债、黄金、外汇、古董宝石、期货等九种投资方式中，投资黄金、外汇的居民占少数，1971个人中仅有113个人进行这两项投资，仅占5.7%，而投资基金、房地产、股票的人居多，投资房地产的人有425人，占22%。投资国债的人也相对较少，主要是国债虽然风险较小，但回报率较低。衡量风险与回报组合，人们更愿意选择基金、房地产、股票，但随着股票市场的低迷，加之投资方式少，越来越多的人选择投资房地产。
（三）信息不对称的盲目跟从
铃木淑夫(1995), 日本金融专家,他在描述日本房地产泡沫开始时的地价和股票暴涨时的大众行为时写道:“不考虑?泡沫?的产生就无法解释。即?乐队的大车?开始走向大街上了,人们紧跟其后。虽不知为了什么,不知车子开往何方,却有越来越多的人尾随其后。”在中国的房地产市场上也存在类似的羊群效应。由于信息的不对称，一般投资房地产的投资者收集、处理信息的能力弱，因此极易产生盲从，看周围的人都纷纷投资房地产，于是自己也投，认为大家都看好的，前景必然也好，由此产生了房地产业的盲目投资热潮。 （四）房地产业与金融业绑定
数据表明，2010年年末，已经有14家上市银行的住房贷款超过银行总贷款的26%，由此可以看出有房地产业衍生出来的住房贷款已经在全国银行贷款中占了举足轻重的位置。房地产业与银行千丝万缕的联系说明银行与房地产业是一条船上的蚂蚱，唇亡齿寒，一旦房地产业崩溃必然引起金融业的崩溃。
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六、房价开始稳步下跌，房地产泡沫有破裂的趋势
截止2013年中国的房价一直保持着两位数的增长速度，然而从2014年开始出现了全国性的房价下跌。据官方数据显示，在所有被调查的城市当中，新房价格跌幅最高达1.9%，其中北京的房价下跌0.7%，而上海则下降了0.9%。全部70个城市的现房价格也出现了0.5%至2.0%的回落。由房地产产业的泡沫破裂迹象带来的影响甚广，与房地产产业相关的产业也都受到了影响，政府采取了干预行动，央行降低了首付要求，从之前的总房款六成调低至三成。但房地产市场却没有太多回暖的迹象。
第四章 建议对策
为防止中国的房地产泡沫扩大化，我认为可以采取以下措施：
首先是政府和产业部门应该完善土地管理制度,建立良好的宏观环境,加强政府控制。其次是严格控制房地产开发投资商的信贷规模,银行在借出贷款之前要对该房地产开发投资商进行调查和严格的审批,一方面有利于降低银行风险,另一方面也在一定程度上稳定了房地产市场。再者，从房地产供给的角度来说，应该加大对中低档商品房的投资开发，减少高档房的投入，减少对高档房的投机炒作。随着经济适用房和廉租房的供应的增加，可以有效缓解住房紧张的问题，减轻房地产市场的压力，是房地产市场价格得到理性回归。
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