第三章历年考试情况：
1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：
(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元； (3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％； (5)经检测该设备尚可使用8年。 要求：
(1)计算该设备的重置成本；
(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）； (3)计算该设备的功能性贬值额； (4)计算该设备的经济性贬值额； (5)计算该设备的评估值。
(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分） 【答】
(1)计算该设备的重置成本：
重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787(万元) (2)计算该设备的加权投资年限：
加权投资年限＝[120×(108%÷（102％）×4＋15×（108％÷103％×2）)]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）
成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91% (3)计算该设备的功能性贬值额
功能性贬值额=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（万元）
(4)计算该设备的经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（8％÷1）0.7]×100％＝14.46％
经济性贬值额=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（万元） (5)计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98 = 76.82（万元）
2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 （2005试题）
【答】
（1）重置成本=100×（1+10%）^5+20=181.051（万元） （2）加权投资年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年） 实际使用年限=9.45×80%=7.56（年） 成新率=5/（7.56+5）=39.8%
功能性贬值额=0.2×12×（1-33%）×（P/A,10%,5）=6.096(万元) （3）评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）
3．某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。
该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。 与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的实体性贬值额。 （3）计算该设备的功能性贬值额。 （4）计算该设备的评估价值。（2003试题） 【答】
（1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
(2)实体性贬值:
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年
实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2% 实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
(3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]×年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%] =2.68×2.40=6.44万元
(4)设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元 4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
(2)计算被估设备的评估值。（2002年试题） 【答】
(1)按物价指数法计算重置成本
重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元） (2)按年限法计算实体性贬值率
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×60%）/（3×60%+5）=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元） (3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值
功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(万元) 注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908 3.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15
(4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)
5．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的已使用年限。 （3）计算该设备的贬值额
（4）估算该设备的价值 (2001试题) 【答】
（1）该设备重置成本为：
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元） （2）该设备的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年） （3）该设备的实体性贬值额=818.97×（5.78/（5.78+5））=439.13（万元） 该设备的功能性贬值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元） （4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）
6、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。 要求计算：(1)A设备的重置成本； (2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。 (复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)（2008年04） 1、（1）20×2.60=52(万元) 5×1.61=8.05(万元) 3×1.21=3.63(万元) 重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(万元)
（2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年) （4）A设备的成新率=7÷(8.9×90%＋7)=7÷15.0=46.67%
.7、B设备5年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计）（08年7月） 要求：（1）估算B设备的重置成本。40*0.8=32
（2）估算B设备的成新率。8/(5+8)*100%=61.54% （3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位） 32*61.54%=19.69
8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了
调查、了解。具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生
产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。 要求：请帮助评估人员计算（09年4月）
（1）该生产线的经济性贬值率；1-（800/1000）^0.6=12.53%
（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）1000*100*75%*2.4869=186518
9、甲企业以成套设备(A设备)出资，与乙企业组成联合公司。2006年底，某评估公司的评
估人员，调查了解的有关资料如下：
（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。目前，鉴定的成新率
为70％；
（2）A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。同时，另有
国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为1∶8；
（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币； （4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：主机上升30%；辅助设备上升20%；
国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。 要求：请帮助评估人员完成以下数据的计算。（09年7月） （1）主机的重置成本；10*(1+30%)*8=104 （2）辅助设备的重置成本；3*(1+20%)*8=28.8
（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4 （4）A设备的重置成本；104+28.8+31.4=164.2 （5）A设备的评估值。164.2*70%=114.94
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
10、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4
月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本；（10年4月）
(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
重置成本＝200*118/106+15*118/108＝222.64+16.39＝239.03 加权投资年限＝（222.64*10+16.39*8）/239.03＝9.86年
不可修复贬值＝（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）＝116.3 可修复性损耗引起的贬值＝5+2＝7
实体贬值＝7+116.3＝123.3 评估值＝239.03-123.3＝115.73
11、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改
造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：（10年7月 (1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％；
(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元；
(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25％；
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。 要求：(1)计算被评估设备的重置成本； (2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 重置成本＝100*106/105+20*106/109=120.4
加权投资年限＝100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年 贬值率＝3.52*60%/（10+3.52*60%）＝17.42%
实体性贬值＝17.42%*120.4＝20.97 功能性贬值＝1.2*75%*6.1446＝5.53万 评估值＝120.4-20.97-5.53＝93.9万
第四章历年考试题目
1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：（08年4月） 宗地 待估宗地 A B C 成交价(元/M2) 交易时间 5150 6700 5550 2006年2月 2005年2月 2005年8月 交易情况 0 0 0 容积率 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 2005年12月 -2% 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020 交易实例修正后价格为：
A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡） B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡） 宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡） 宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）
2、某砖混结构2层住宅，总建筑面积400平方米，占地面积为500平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。 要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整） 收入＝44000*12=528000 费用＝528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000＝168640 土地纯收益＝3800*500*8%＝152000 建筑物纯收益＝528000-168640-152000＝207360