对于预计出租的房地产，如准备长期持有的写字楼和商业房地产等，可根据当时市场上相近区域、同类用途、结构和装修条件房地产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。 ?建筑开发费：
包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附属费用等，可通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。建筑开发费往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计算出来。 ?专业费用：
包括建筑设计费、工程概算费用等，一般采用建筑费用的一定比率估算。
?不可预见费：
为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%--5%。 ?利息：
即房地产开发的全部资本的融资成本。房地产开发的资本包括地价款、建筑开发费、专业费和不可预见费等。在确定利息额时，必须根据资本的投入额、各自在开发过程中所占用时间的长短和当时的贷款利率高低进行计算（开发建设周期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的时间）。 ?租售费用：
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主要指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。 ?税金：
主要指建成后房地产销售的营业税、印花税等，具体应根据当前政府的税收政策确定，一般以建成后房地产总价的一定比例计算。 ?开发商合理利润：
一般以房地产总价或预付资本的一定比例计算（按预付总资本的一定比例计算利润时，该比例常称为投资回报率），比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。
假设开发法审查注意事项：?必须有明确的规划条件；?要求有一个良好的社会经济条件；?一般不能以估价时点的市场价格直接作为开发完成后的房地产价值；
17.基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地客观在估价期日价格的方法。
适用范围：适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。 评估公式：
Pi =P×(1+K )×D×Y×T
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其中： Pi ------- 估价对象修正后的地价； P ------- 估价对象所在区域基准地价； K ------- 因素修正系数； D ------- 容积率修正系数； Y ------- 使用年期修正系数； T ------- 估价期日修正系数。 参数的确定：
P 搜集政府有关部门的土地基准地价资料，查出评估对象所处地段的基准地价；
K 指容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照当地基准地价体 系中因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数K:
K = ∑ki
ki 为第i种因素的修正系数。
D 按城市规划管理部门给定的宗地容积率D，查相应的当地基准地价体系中容积率修正系数表，确定容积率修正系数。
Y 使用年期修正系数 Y =[1-1/(1+r)]/[1-1/(1+r)] 式中：r ------土地还原利率 n ------宗地剩余使用年限 m -----法定最高出让年限
T 估价期日修正系数T =宗地估价期日地价指数/基准
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n
m
地价评估期日地价指数
注意：由于在不同的城镇，基准地价的内涵、构成、表达方式不同，所以具体应调整的内容和方法也可能不同。具体如：基准地价是熟地价还是生地价（具体是几通一平），尤其是在城镇建成区内是否包含市政配套费、房屋拆迁费用；是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的土地用途、土地使用期限和容积率等。
18.《担保法》规定： 下列财产可以抵押：
?抵押人所有的房屋和其他地上定着物； ?抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
?抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
?抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； ?抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； ?依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地
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上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 以下财产不得抵押： ?土地所有权：
?耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； ?学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ?所有权、使用权不明或者有争议的财产； ?依法被查封、扣押、监管的财产； ?依法不得抵押的其他财产。
19.《城市房地产管理法》规定：
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订后， 土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上的新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋所得，抵押权人无权受偿。
以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必
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