23.我行押品价值评估人员对外部中介机构出具的评估报告要分别进行形式审查和实质内容审查。形式审查主要是对评估报告的格式、内容组成以及合规情况等进行审查。实质内容审查是审查的重点。 实质内容审查主要关注以下方面：?估价基本事项；?估价目的是否为“抵押”；?关注价值类型及其内涵是否与估价目的相匹配；?估价依据是否充分，假设限制条件是否妥当，有无特殊说明；?评估所采用的方法与技术思路；?测算过程是否正确；?估价结果的确定是否合理。
实质内容审查的关键是评估方法与技术思路的审查。重点应审查：?评估方法是否适宜；?基础数据是否真实可靠；?参数选择是否合理； ?公式选用是否正确；?计算过程是否有误。
选用评估方法应遵循的原则：?存在大量可比实例，则选用市场比较法，并以该方法为主；?估价对象具有预期收益，则收益法应作为其中的一种方法；?估价对象具有开发或待开发潜力，则应选用假设开发法；?无上述条件的选用成本法。
评估方法选用上的常见错误：?适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价，而仅使用一种评估方法（不适宜采用多种评估方法的除外）；?有条件使用市场法而不用该方法；?评估收益性房地产，未选用收益法作为其中一种方法；?具有投资开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中一种方法；?估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定。
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24.工业房地产包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房。
工业房地产抵押的特点：?数量多，是小企业金融业务的主要抵押品之一；?涉及行业多、非标准厂房多，建筑工程造价差异大；?重臵成本项目往往要准确区分设备与建筑物造价；?某些用途的建筑物受腐蚀的可能性大；?价值量大，用途往往受限，变现难度较大。 工业房地产价值影响因素：?所在区位状况，包括交通条件、基础设施、地理位臵；?主要实物状况，包括用地面积与形状、地质与水文条件、该作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
评估技术思路：一般采用成本法。往往将土地、地上建筑物分别估价，再将两者结果加和得出。其中，土地部分估价往往采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物部分采用重臵成本法。
评估注意事项：?所采用的基准地价应为当地政府近期公布的,并应作土地使用年限修正；?应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地工程造价管理部门公布的最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价；?如采用市场比较法，须慎重，应充分了解交易实例的背景。
25.商业房地产是用于零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
商业房地产的特点：?收益性；?经营内容多，业态多样；?出租、
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转租经营多，产权分散复杂；?装修往往较高档复杂；?垂直空间价值衰减性明显。
商业房地产的价格影响因素：?地段繁华程度（为首要因素）；?交通条件；?临街状况；?建筑品质及内部格局；?楼层；?净高；?面积；?装修；?无形价值。
商业房地产的常用估价方法：收益法、市场法、成本法。 商业房地产的评估技术思路： （1）出租型商业房地产：
主要通过收取租金获取回报，主要采用收益法和市场法进行估价。 收益法的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束后两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：?直接求取商业房地产价格；?求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。
此外在交易实例的选择上还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）的内涵。 （2）运营型商业房地产
主要靠经营获得收入。一般采用收益法评估。
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对于这类估价对象，评估时可基于营业收入测算净收益，即 净收益 =主营业务收入 –主营业务成本与税金 –管理费用 –财务费
用 –销售费用 –商业利润
在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产本身带来的利润是比较难以处理的问题，目前主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断。
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