须同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 下列房地产不得设定抵押： ?权属有争议的房地产；
?用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ?列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； ?已依法公告列入拆迁范围的房地产；
?被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； ?依法不得抵押的其他房地产。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 办理共有财产抵押须注意：
?按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。 ?共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
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办理租赁财产抵押时须注意：
?抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
?抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
20.房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。 首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 房地产抵押估价目的，应当表述为―为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值‖。
法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
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房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。 实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
21.在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低
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估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。 22.
房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：
?估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
?在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； ?合理使用评估价值；
?定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可
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能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
在处臵房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。
估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
房地产抵押估价报告的名称，应当为―房地产抵押估价报告‖，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
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