目 录
题 记 本案项目简述 项目SWOT分析 项目案名推介 本案营销全案策略解码1
（壹）
（贰）
（叁）
（肆）
（伍）
（壹）题记
凭着青春年少、血气方刚的锐气，奋斗在这个繁荣的都市，不断追寻成功的梦想，终日忙碌于车流挤撞，碾转于世故人情，几多坎坷，几许欣慰??
匆匆已数载，然已界而立之年，事业虽小有成就，看着城市灯红酒绿，感觉如一匆匆过客；每当夜深人静之时，那深藏在心底的对家的渴望，如春蚕一样爬上心头。
（贰）本案项目简述
本案位于西北路建材局院内，交通十分便利，配套设施齐全，建筑面积达5500平方米；周边的商业、居住氛围较为浓厚。
（叁）项目SWOT分析
一、运用SWOT模型分析
SWOT分析项目 强 势 “都市驿站”能否形成热销？ 机 会 “都市驿站”市场定位的类型和市场需求? “都市驿站”真正的市场特点是什么？ “都市驿站”应当利用的机会突破点是什么？ 弱 势 “都市驿站”的问题点？ “都市驿站”是否具备打动消费者的魅力? 竞争项目的强大？ 开发商决策及运作的能力？ 威 胁 二、项目优势
1、 本案地处西北路与红山之间，极具升值潜力； 2、 本案位于黄金地段，交通便捷； 3、 产品设计附合市场发展趋势；
4、 产品在本市的唯一性；彰显产品张力；
5、 本产品为市场先导性产品，具有引导市场的作用；且利于宣传推广。
三、项目劣势
1、 本案位于西北路交通要道；但不在主干道上，因受河滩路及高架桥影响，
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使车辆进出极为不便；
2、本案的使用面积较小，环境、配套都无法满足客户的居住追求。
四、项目机会点
1、 抢占市场先机；加强宣传推广； 2、 产品定位及地段优势，可引导消费；
3、 周边竞争项目整体水平较高，但纯小户型公寓属首例；可提高竞争系数。
五、项目威胁点
1、 市场前景良好，使众商家投向本区域； 2、 消费者心理成熟，需求品质较高；
3、 项目的工期拖延，以及相关运作迟缓或失误，将会对本案带来不能尽快
入市去化之威胁 。
化解威胁建议:
1、强化产品的独特性和差异化，凸显个性。项目运作全过程中，完善配套及服务，打造出一个现阶段本市之唯一；
2、保证项目建设工期，以达快建、快卖、快去化；进行独具个性的营销组合和适度且较有力的市场推广，抓住市场机会，先发制人，出奇制胜。
（肆）项目案名推介
品牌命名:
----都市驿站
品牌名称概念组成:
都市驿站
----城市新生代·生活新空间！
释意：勤奋向上和自信远见未来而珍异光阴；高尚口味却收发有度，这就是务
实的、高新的、集感性和理性于一身的城市新生代，是这座城市精英白领、新贵一族的首选之所.
（伍）本案营销全案策略解码
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一、营销总策略
1、
本案营销核心
白领生活领地·现代时尚精舍
2、本案营销总体策略：高品质、低价位、快去化
二、项目定位策略解码
（一）目标消费群定位
1、目标消费群定位
· 年龄主力25岁—35岁左右； · 收入≤2000元/月；
·可接受价格：10--15万元/套； · 第一次置业为主体； · 二次置业及投资者为辅；
· 想在市中心居住,追求现代感；同时可住、可投资出租、可办公的功能。 2、目标消费群特征解密 · 可能在附近上班或工作；
· 可能近期想结婚；（产品定位要男女都会同意及喜欢）； · 可能手头上有一些钱想做投资； · 有一定学历和社会阅历；
· 单身贵族、面临婚姻，投资型，对现代、时尚、舒适感住宅需求强烈； · 对住房的品质，产品附加值，环境和物业管理服务要求较高； · 对价格(特别是总价)、付款方式较为敏感； · 对大众媒体喜好度较高；
· 消费观念较现代、超前、独立意识强烈，较注重生活品质，对空间的个
性化要求较高。
（二）产品定位：
在商品房住宅开发相对较为频繁的今天，产品的明晰化显得尤为重要，本案的目标消费群究竟需要什么？本案又应以什么样的产品打动消费者的心？这是本案产品定位最为重要的立足点。
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本案产品定位为：白领生活领地·现代时尚精舍
------为首府100位成功人士精心打造
可行性分析：
（1）树立项目住宅类小精品形象，符合目标消费者的真正需求； （2）产品本身的独特性和唯一性，塑造了产品个性化的特质； （3）“人生的第一个驿站---安定漂泊的心灵空间”的产品新概念。 （三）行销定位：
-----城市新生代·生活新空间！
· 具有区域的针对性：消费群的针对性； · 强化产品品质：倡导生活享受； · 呈现精品生活方式；
· 有些住宅一推出就已落伍，而有些住宅却历久弥新； · 精彩生活从这里开始；
在同质化相对较为严重的今天，本案强有力的特性和地段价值将有力支撑起本案行销主题，通过产品定位和行销定位，将确立本案的核心竞争力，即清晰的目标消费群，独特的产品魅力行销，将消费群、产品、行销科学的整合，将会促使本案出现热销的场面。 （四）价格定位 1、项目定价
对于住宅项目，关系到两个方面，一方面是“先天”的硬件环境，另一方面是社区周围的人文环境，这两个层面的迭加就形成某地段的基础价。
从市场角度分析，影响价格波动的有三个方面的原因:
一是：目标客户群；
二是：本物业对目标客户群的解码程度； 三是：竞争楼盘机会点定价法。
2、项目最终建议价（均价） 2200元/平方米 3、价格执行总策略
低开高走，突出增值
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