适量上市，加强销控
4、分期销售阶段划分 销售阶段 内部认购期 开盘入市期 强势销售期 成熟收盘期 占总体销售比例 销售价格（均价） 10% 45% 35% 10% 2160元/m2 2220元/m2 2220元/m 2150元/m 22推进周期 2003．7．26-2003．8．27 2003．8．28-2003．10．31 2003．11．1-2003．1．15 2004．1．16-2004．2．30 注:历时六个月，完成销售额100% 5、付款方式
一次性付款，按揭付款方式
三、行销推广创意体系
（一）创意原则：
依据本案现有特质及周边其它在售产品无法克隆为原则，注重独特性，唯一性，排它性、紧贴消费群需求。 （二）USP导入 1、USP概念
·Unique Selling Proposition 独特的销售主张 ·Usp策略三要素：
①每个广告都必向消费者陈述一个主张，每个广告都必须向受众说：“购买此产品，你会得到同类产品没有的益处”；
②该主张必须是竞争者所不能或不会提出的,它一定要独特——即可以是品牌的独特性，也可以是产品的独特性；
③这一主张转化为广告表现时，一定要强有力地打动消费群对本案产品的购买冲动。
2、本案USP核心：
· 充分利用了本案为首府100位成功人士精心打造的时尚精舍这一营销诉求核
心，体现了产品的张力；
· 本案的独特性和唯一性，增加了产品的实用价值和品质感。
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3、本案USP贯彻
· 案名：本案USP贯彻首先从案名设定就要体现独特销售主张，让案名充满想
象力，以此来确定本案的文化和精神内涵 [都市驿站]；
· VI：个性化的案名，需要VI来做深刻的阐释和诉说，VI从更高的层面上体现
了本案的USP核心，达到让消费者快速认知和理解本案； · 售楼中心：销售中心的装修、沙盘、销售工具、销售人员培训；
· 报纸、户外广告展示等所有与销售有关的宣传都要坚定地贯彻“都市驿站”
的USP延展力和扩张性。
通过USP贯彻，使本案的推广达到整合和独特的威力，在运作中成为保障胜利的重型武器。 4、本案USP突破
在本案推广USP主张执行中，若遇到新的问题与USP冲突，要依据现有的USP为基础，寻求突破，顺着现有USP的延伸线两边发展，诞生出针对某些情况的新USP主张。
四、本案行销推广创意表现
广告总体策略 （一）创意表现依据
1、2003.7—2004.2月的整个销售周期； 2、产品的独特性和唯一性。
（二）营销创意延展系列：
创意总纲：
1、内部认购期广告创意
· 人生的第一个驿站--安定漂泊心灵的空间！； · 白领生活领地·现代时尚精舍
------为首府100位成功人士精心打造！
2、开盘入市期广告创意
· 都市驿站正式开盘！
-----为首府100位成功人士精心打造！
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· 《都市驿站》——开盘××天，热销近××%！ 3、强势销售期广告创意
· 城市新生代·生活新空间！ · 新鲜生活·时尚精舍
-----未来美景 现在拥有！
4、 成熟收盘期广告创意
· 白领生活领地·现代时尚居所
-----《都市驿站》准点入住！ · 我倾情演绎·我尽情拥有
-----您的希望和荣耀将从这里升起！
五、本案全程广告运动整合
（一）广告策略部分 1、广告基础
针对本案产品的独特性和唯一性，突出本案的营销诉求核心，本次广告运动采取“价格对路，精确定位”等本案的排它性优势，引爆目标市场，打一场漂亮的“营销战”。 2、广告目的；
· 推动都市驿站的整个销售过程；
· 传播不同阶段的销售主题可煽动目标客户群的消费力；
· 支撑产品的属性优势，让目标消费群得到最大化了解，并影响其消
费行为；
· 通过阶段性，策略性的广告运动，塑造本案产品的独特魅力； · 以科学的媒体组合，促成本案整体销售过程的完成； 3、广告时间
2003年7月26日——2004年2月30日 4、广告区域
乌鲁木齐市 5、广告对象
本案前期所分析到的目标消费群体
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6、广告策略
从产品属性及定位“白领生活领地·现代时尚精舍”为独特销售主张（USP），紧紧围绕 “城市新生代·生活新空间！”的魅力行销核心，通过整合传播，以科学的媒体组合，和化整为零的广告表现形式，完成支撑本案销售的重大使命。 7、广告运动四阶段策略： 第一阶段：内部认购期
2003年7月26日至2003年8月27日
推广内容设定：人生的第一个驿站--安定漂泊心灵的空间！； 广告诉求点：白领生活领地·现代时尚精舍
----为首府100位成功人士精心打造
第二阶段：开盘入市期
2003年8月28日至2003年10月31日 推广内容设定： ·城市新生代·生活新空间！ 广告诉求点：都市驿站正式开盘！
----为首府100位成功人士精心打造
第三阶段：强势销售期
2003年11月1日至2004年1月15日 推广内容设定：我倾情演绎·我尽情拥有
----您的希望和荣耀将从这里升起！
广告诉求点：未来美景 现在拥有 第四阶段：成熟收盘期
2004年1月16日至2004年2月30日 推广内容设定：白领生活领地·现代时尚居所 广告诉求点： 《都市驿站》准点入住！ 8、广告创意表现建议:
广告创意是围绕广告主题的深化，艺术化和主题化而开展的，是融入广告执行全过程中表达广告主题的创造性思维活动，根据都市驿站独特的产品属性，主要从以下几个方面进行创意表现。
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（1）报纸广告创意
突出项目的重点，营造高品质生活空间，以富于创造力的创意推动整个楼盘销售。
· 人生的第一个驿站--安定漂泊心灵的空间！； · 白领生活领地·现代时尚精舍
------为首府100位成功人士精心打造!
· 都市驿站正式开盘！
------为首府100位成功人士精心打造!
· 《都市驿站》——开盘××天，热销近××%！ · 城市新生代·生活新空间！ · 新鲜生活·时尚精舍
-------未来美景 现在拥有!
· 白领生活领地·现代时尚居所
--------《都市驿站》准点入住!
·我倾情演绎·我尽情拥有
------您的希望和荣耀将从这里升起!
9、广告效果监控、评估 （1）广告效果
广告效果一般从两个方面来反映广告创意，即设计和表达的内容；因此监控广告效果需要通过市场及客户分别从这两个方面来考察广告效果，广告效果的监控就是对市场及客户从这两个方面的动态反映进行监控，即在对大量的客户的动态反映进行汇总分析后，依据分析的结果对广告投放及时进行调整。
（2）监控及评估
广告效果的第一方面监控难度要大些，但这也是把握尺度的标准，首先看广告要表达的卖点，客户最喜欢听的，或最想了解的是什么？广告就是要把这些首先传达给客户，并调查客户接受到的第一印象如何。
广告效果的第二方面的监控要相对容易，只需在售楼部登记统计客户信
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