苑 深圳福景花园 福田区 三期 0 二期 36529 东座、西座 36529 75762 25008 461123 274248 115194 60022 610000 36529 0 0 431224 184248 115194 30022 61000 100 70.6 100 100 100 76.9 76.9 76.9 深圳万科俊园 深圳万科彩园 罗湖区 罗湖区 0 25008 （单体） 34500 金枫苑 0 0 76976 紫薇苑、金枫苑 35000 丹桂园 33749 二期B、F座 30022 南、北座 61000 紫荆苑、紫芸苑 上海万科城市花园 闵行区 北京万科城市花园 顺义县 90000 百合园 天津万科城市花园 河北区 天津都市花园 和平区 0 30022 南、北座 天津万科新城 北辰区 91000 紫荆苑、紫芸苑、紫薇苑 沈阳紫金苑 和平区 28248 一、二期 11048 一期 49000 11048 100 累计 313,778
313,968 本集团截止1998年底土地储备及99年开工、竣工情况一览表（单位：平方米）
项目名称 深圳万科花园--桂苑 位置 罗湖区 占地 面积 17500 规划建筑 面积 35000 99年开工计划 0 15000 三期 深圳万科俊园 罗湖区 5466 78110 0 78110 （单体） 深圳万科彩园 深圳万科温馨家园 万科豪情家园 坂田万科城 天津万科新城
99年竣工计划 公司权益（%） 100 70.6 100 100 100 100 76.9 罗湖区 福田区 福田区 龙岗区 北辰区 2942 20000 28627 217000 530000 25008 60000 183200 408000 610000 16
0 60000 80000 78000 90700 25008 （单体） 0 0 0 120700 惠兰苑、蝶兰苑、香菊苑、滨菊苑 天津万科都市花园 和平区 60022 30000 东区 北京万科城市花园 顺义县 260000 274248 0 紫薇苑、惠兰苑、蝶兰苑、香菊苑、滨菊苑 30000 东区 90000 百合园 100 100 76.9 北京万科都市花园 （暂定名） 上海城市花园新区（暂定名） 沈阳紫金苑 海淀区 112000 266000 （拟定中） 100000 0 闵行区 288000 320000 （拟定中） 120000 120000 100 和平区 23000 49000 8720 三期 17200 二期、三期 累计
567420 496018 （2）公司财务状况及经营情况
本集团报告期内财务状况良好，资产结构和资本结构较为合理，货币资金较为充裕，债务规模适中，具有较高的偿债能力和支付能力，但营运效率有待进一步挖掘与提高。98年，本集团流动比率1.84，速动比率0.61，资产负债率47.95%，股东权益比49.22%，应收帐款周转率6.09次，存货周转率0.8次。
期内，本集团经营业务保持稳定增长，资产规模进一步扩大，较上年增长1.98%，良好的销售业绩和资金运作，为集团保持稳定的盈利能力、适当的负债率和增加股东权益奠定了坚实基础，本报告期内，营业额、主营业务利润、净利润和股东权益分别比上年增长，负债总额已降低。有关指标的增减变动情况及其主要原因列示如下：
金额单位：人民币万元 财务指标 总资产 长期负债 股东权益 主营业务利润 净利润 98年 403,798 1,997 198,756 53,014 20,209 97年 395,963 322 183,465 47,077 18,712 增减% 1.98% 520.19% 8.33% 12.61% 8.01% 变动原因 经营规模扩大 长期借款增加 净利润增加 房地产业利润增长 主要是主营业务利润增长及少数股东权益减少所致
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（3）公司全资附属公司及控股公司经营业绩
深圳万科房地产有限公司为集团的全资附属公司，年内营业收入60249万元，税后利润9169万元。其开发的景田万科城市花园、深圳万科花园—桂苑等项目获得良好口碑并为集团溢利作出重要贡献。该公司近期启动的新项目包括高层住宅万科彩园、万科温馨家园、万科豪情家园、坂田万科城。
公司控股70.6%的深圳海神置业有限公司开发的深圳俊园项目1998年下半年推向市场，计划在99年下半年全面竣工。
上海万科房地产有限公司为本集团的全资附属公司，年内营业收入22980万元，税后利润3669万元，该公司开发的上海万科城市花园已经接近尾声，新项目上海万科城市花园新区（暂定名）将在99年上半年启动。
北京万科企业股份有限公司为本集团的全资附属公司，年内营业收入18256万元，税后利润人民币3909万元。该公司开发的北京万科城市花园已完工18万平方米，剩余9万平方米将在99年推出。新项目万科都市花园正在筹备中。
沈阳万科房屋开发公司为集团全资附属公司，年内营业收入6980万元，税后利润1042万元，沈阳万科城市花园已经完成，新项目紫金苑进展顺利。
天津万科兴业集团有限公司为集团控股76.9%的子公司，主要从事房地产开发业务，年内营业收入39934万元，税后利润795万元，目前主要开发的项目包括天津万科城市花园、天津万科都市花园、天津万科花园新城。
深圳市万佳百货股份有限公司是集团控股68%的子公司, 年内营业收入6.3亿元，税后利润2426万元，第三分店于98年12月顺利开业,业已形成连锁经营架构。
（4）公司员工素质和专业素质情况说明
截止1998年12月31日，公司共有在册职工3764人，其中总部及直属企业784人（大专以上学历占73%，退休人员5人），参资及关联企业2980人（大专以上学历占14%，退休人员4人）；职工专业构成如下：生产人员1058人，销售人员1403人，技术人员467人，财务人员221人，行政人员606人。
（5）在经营中出现的问题与困难及解决方案
本集团持续保持稳定的经营业绩，但以下问题已引起管理层重视：
①核心业务房地产业务市场竞争日趋激烈。集团将根据市场情况及时调整经营策略，我们看到，随着经济的发展和城市消费水平的提高，以及刺激住宅消费各项优惠政策的出台，购房层面发生较大变化，工薪阶层的购买能力进一步增强。根据这一趋势，集团将积极开拓中档经济住宅市场，扩大市场定位，有效增加房地产业务的客户层面，提高市场占有率。 ②业务规模扩张对人力资源提出更高要求。99年房地产业务新开工面积达62万平方米，比
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上年同期增加近1倍。零售业务经营面积不断扩张。上述情况对专业人才需求及人力资源的培训工作提出更高要求。
③房地产开发规模的扩大，市场竞争的加剧导致各地现楼库存的增加，截止98年底，集团现楼库存面积达6.5万平方米，可售楼花面积11.5万平方米。随着99年度房地产开发量的大幅提升，可售面积将进一步增加，对集团销售能力提出更高要求。集团将充分利用销售代理、万客会等各种资源扩大销售网络，并采取有效的销售策略加快销售速度。
④集团早期投资的部分地产项目和非核心业务项目由于市场发生变化，投资效益不佳，如天津写字楼和酒店项目、深圳彩视电分项目98年度亏损，造成集团98年投资收益为负数；北海城市花园项目、鞍山写字楼项目、成都项目对集团盈利也产生一定的负面影响。集团将采取有效措施盘活该等投资。
3、公司投资情况
报告期内，本集团长期投资净额比上年减少11,151 万元，减幅34.2%，被投资公司的名称、主要经营活动、占被投资公司权益的比例等见会计报表附注四（1）、会计报表附注（四）（10）。
（1）募集资金使用情况 A、公司于报告期内未募集资金 B、前次募集资金使用情况
本集团于1997年度配股实际募集资金38254万元，至97年末实际投资33500万元，结余资金4754万元，业于本报告期内投资于深圳土地储备。至本报告期末，1997年度募集资金已全部投放完毕，具体情况如下：
金额单位：人民币万元
投资 项目 深圳景田万科城市花园 深圳万科花园--桂苑 深圳土地储备 开发精密礼品 补充流动资金 合 计 15400 3000 5000 39422 ----- 820 ----- 12660 15754 1600 5000 38254 4754 ----- ----- 4754 ------ ----- ----- 14747 已完成 已完成 8598 5399 8500 5202 一、二期完工 承诺事项 投资额 7424 收益额 6441 累计投资额 7400 实际情况 其中:98年 累计已体现收益 9545 项目 进度 已完工
项目资金的投入、进度及预期收益之说明
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①97年度配股资金实际体现收益较预期承诺收益增加2087万元，主要是对住宅项目深圳景田万科城市花园及万科花园—桂苑的投资回报较预期更为理想。
②表中“实际投资金额”与“承诺投资金额”合计数的差异是将配股比例的尾数舍去后，配售股份总数减少，导致募集资金减少；此外，零碎股的去除亦导致实际募集资金的减少。 ③因实际募股资金比承诺募股资金减少1168万元，集团根据业务重点需求，减少了对精密礼品项目的投资。鉴于市场竞争加剧，本集团对精密礼品的投资未取得预期收益。 ④深圳土地储备项目99年开始陆续启动，投资前景乐观。
（2）非募集资金投资情况
报告期内，本公司房地产业务增加新项目及土地储备项目5个（立项及项目进展情况见“董事会工作报告”及“业务报告摘要”之“主营业务情况”、“新年度业务发展计划”部分）。本年度用于支付该等项目的地价款共39076万元。
4、政府对于发展住宅建设的决心和信心以及多方面政策的倾斜为本集团核心业务的拓展提供了良好的经营环境和发展空间。
5、新年度业务发展计划
1999年，本集团将以加强管理，提高效益为目标，进一步集中资源于五大重点开发城市的房地产业务，积极拓展连锁零售业务。
（1）房地产：集团将进一步加大城市居民住宅开发的规模，计划99年度开工面积56.7万平方米，竣工面积49.6万平方米。
在深圳，万科花园—桂苑最后一期1.5万平方米自98年下半年推向市场以来，反应良好，将在99年上半年完工；高层豪宅万科俊园将在99年下半年竣工；位于罗湖区东门晒布路的全复式高层项目彩园已经推出市场，该项目规划建筑面积2.5万平方米，共30层，计划于99年底竣工交楼;位于福田区香蜜湖的万科温馨家园于99年1月底破土动工，该项目规划建筑面积6万平方米; 位于龙岗区的坂田万科城项目规划建筑面积40.8万平方米，第一期7.8万平方米计划在99年上半年动工；位于福田区的万科豪情家园规划建筑面积18.3万平方米，首期8万平方米将在99年下半年破土动工。
上海新项目城市花园新区（暂命名）规划建筑面积32万平方米，首期计划于99年上半年开工。
北京城市花园最后一个小区百合园于98年底开工，规划建筑面积9万平方米，将在99年上半年推出预售，99年底竣工。新项目都市花园（暂命名）规划建筑面积26.6万平方米，第一期10万平方米计划于99年度开工。
在天津，天津花园新城项目99年计划开工面积9万平方米，都市花园将推出东区3万平
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