企业将竣工验收又称“卖楼花”。 益。。 关系。 具有一定年限且合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 14．经济适用房开发贷款：是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。 15．房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。 16．基本农田: 是指按照一定时期和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 17．房地产开发 ：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 18．商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售
19．住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。 20．房地产违法行为：是指违法国家有关房地产管理法律、法规的行为。 21．房产税：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使 用 税 、 耕地占有
税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 22．业主大会：是指物业管理区域
内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权
23．业主委员会 ：是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理
活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 24．房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二是房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。所以，应把房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。 25．土地管理法 ：
是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护和产生的各种经济
26．经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 五、简答题 1、简述我国现阶段土地使用制度 的特点？ 43
答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。 2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？113 答：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。②权利的有期性和有限性。土地出让权出让均
不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？80 答：①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依
法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。 4、在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？P226 答：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。5、简述土地使用权终止的几种情况。 P46 答：①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。④因土地的灭失而导
致土地使用权的终止。 6、简述房产开发企业设立的条件。P 122
答：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国家规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。 7、简述房地产法律关系的构成要素。P24 答：（一）主体：主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。（二）客体：客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。（三）内容：内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。 8、简述房产税的主要内容。P239 答：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一
种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。 9、简述房产税收效益的主要内容 答：1、保护税本，培育税源。3、税率设计要适当。3、提高资源配置的效率。
10．我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？P136 答：（一）符合城市规划：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。（二）有利于城市旧区改造：城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程 中逐步形成
的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。（三）有利于生态环境改善：生态环境是指人类
生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。（四）保护文物古迹：在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。 11．简述建筑物区分所有权的组成。
答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他
专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定某专有部分成为共有部分。 12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。 答：一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对
双方有利。三、统一管理原则：主要表现在：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。 13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。 答：（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。1。对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资2。国家在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。3。国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则
14．简述契税的征税对象。 答：征税对象为转
移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。 15．简述个人住房贷款的条件。 答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。 16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？ 答：依主体不同，
可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。 （ 2 ） 集
体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。 17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪
些必要的限制？ 答：（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。
18．简述我国房地产法的基本原则。 答：1、土地共有原则2、土地有偿使用原则3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则5、城镇住房商品化原则6、宏观调控与市场调节相结合的原则 19．简述城镇住房制度改革的基本内容。 答：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷
体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 20．简述建筑物区分所有权的法律特征。
答：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是
在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。 21．土地增值税法定扣除项目有哪些？
答：1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花
税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计20％的扣除额。 六、论述题 1、试论述基本农田保护方面的法律责任。P285 答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内做出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田
保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上做出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活
动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
2、试分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。
答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作；3、业主委员会对物业服务企业的监督权，（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服
务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。 ④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益面的比例也较大。对此，必须引起高度重视。从宏观上说，构建社会主义和谐社会，必须妥善协调由土地、房屋纠纷引起的利益关系，维护社会安定团结；从微观系到国家经济建设发展的大局，另一方面又涉及许许多多农民的切身利益。因征地、用地问题引起群众集体上访的事件在某些年份曾出现上升的趋势，业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。
3。我国房地产法的基本原则。 答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济
外，属于劳动群众集体所有。 ②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土
相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 ⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。 ⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。 4．为什么必须依法正确处理土地和房屋的纠纷问题？
答：土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在。在党委、人大、政府受理的信访案件中，在人民法院、仲裁机构受理的纠纷案件中，房地产方
上说，正确处理人民内部的这类矛盾，有利于维护群众现实的、直接的利益，使受损害方得到合理的补偿或补救。 房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位。虽不可能每一个按奖都是“千一发而动全身”，但确有一些案件盘根结错，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会秩序稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。 特别应当指出的是：土地问题是一个政策性很强的问题。一方面它关
其主要原因，或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。发展经济建设与保护群众利益从根本上说是一致的，各级党政政府领导及工作人员在办任何事情的时候，都不应当忽视这个问题。中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目的。为了有利于推动房地产业健康发展、有利于维护正常的房地产时常秩序、有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化底轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。 无论是审判、仲