裁，或是行政处理，都应坚持两个基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效维护房地产及其市场秩序的最后防线。 5．试论土地用途管制制度 答：土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样的一种制度。与过去的用地审批制度的主要区别在于，按照土地用途管制制度，应当主动依据土地利用规划划定土地用途，并依法规范土地利用行为，划分土地管理权限，控制土地用途变更。此外，土地用途管制制度采用规划公示的办法，向社会公众告示土地用途分区和用途限制，因而有利于书会公众对土地的利用和管理实施监督。
土地用途管制制度的内容：（一）土地用途管制的依据：作为实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。该总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间撒谎能够所作的总体安排和布局。1、土地利用总体规划的编制原则。各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的编制原则：一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地想户平衡。2、土地利用总体规划对土地用途
的分类。土地管理法将土地分为农用地、建设地和未利用地三类。3、土地利用总体规划的审批程序。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。4、土地利用总体规划的任务：在确保耕地总量动态平衡的前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。5、土地利用总体规划的修改：必须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的用途。（二）农用地转为建设用地的批准权限。根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且
严格要求限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。（三）集中征地审批权。根据宪法和有关法律的规定，征地权属于国家。《土地管理法》针对以往征地权过分分散带来的弊病，适应土地用途管制的要求，适当集中了征地审批权，这是一项重大的制度改革。（四）完善土地登记制度。土地登记是在指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。（五）健全土地监督审查制度，强化土地法律责任。实行土地用途管制制度，要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 七、案例分析题 1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府
申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。请问：
1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？答：合同无效。该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。
2）县级人民政府批准该工厂用地70年是否合法？为什么？答：不合法，因为根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。
3）依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当先由县政府将A村土地征用为国有土地，转为建设用地，该工厂通过与县人民政府以出让方式取得土地使用权 答：①.该土地使用权出让合同无效.因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让.土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的A村直接出让土地使用权是违法的,所以是无效的.
②县人民政府批准该工厂用地70年是不合法的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让让暂行条例》规
定,工业用地最高年限为50年. .③该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。
2．2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：
如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：
1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。 2）王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？答:无效。理由：因为
张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该合同无效。抵押合同中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记。抵押合同自合同登记之日起生效。 3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。
4）张某和王某是否有权终止租赁
合同，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。
3．案由：1995年10月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，每亩地价为10万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995年6月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩12万元的价格转让，合计地款项共计2400万元。市
土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得400万元。请问： 1)两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？答；转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上
述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。
2)土地管理局的行政处罚是否合法？
答；合法，土地管理局根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定，是合法的。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
3)若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？ 答；1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起60天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以
向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。 4．案由：某酒店与某市公园管理处签订租赁合同，双方商定由酒店承租公园内的长春轩饭店，并投资改建为酒店的分店，长春轩饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。然后酒店向市规划局申请改建长春轩饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。市规划局根据市园林局的申请，核准将饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为5000平方米。改建期间，酒店在原长春轩饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，加建一幢三层面积为900平方米的附属用房一幢四层面积为1000平方米的酒楼雅座。市规划局发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建
设规模，侵占绿地，违反了城市规划的有关规定，违反了城市规划，遂做出处罚决定；没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。试问：
1）本案中，谁是申请改建的合法主体？为什么？答：申请改建的合法主体是市园林局。因为该饭店的土地使用权属于市园林局，市园林局是土地使用人， 2）A酒店加建的附属用房是否合法，为什么？答：不合法。违反了规划许可，加建的附属用房未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件，属于违章建筑。
3）规划部门的行政处罚是否合法，为什么？答：合法。在本案中,园林局和酒店在进行改建工程时,未经规划部门批准,擅自扩大建设规模,侵占公园绿地,属于违反《城市规划法》的行为.根据城市规划法的规定,在城市规划
区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,构筑物或其他设施.可见,规划部门对园林局违法事实的认定准确,处罚有法律依据。 4）园林局如果对复议决定不服，能否提起诉讼？答：可以。园林局根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定可以提起行政复议或者行政诉讼。 5. 案例；基本农田保护方面的法律责任。P285 答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；
（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢
复原状，可以处1000元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上、2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。
案例6分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。 答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作（P211）3、业主委员会对
物业服务企业的监督权。（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。 案例7；某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中
一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司交纳1000元租金。由于小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管理委员会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。
1) 物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？答：物业管理公司的做法及答复均不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的
电梯分隔出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。
2)、业主是否有权向法院起诉？为什么？答：有权起诉！因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。 3)、本案如何处理？答：法院应依法判决支持原告的诉讼请求。责令该物业管理公司停止非法行为，取消小吃部。
房地产法补充资料(本版本为2005年前的老题库，考试时请带上以防变题) 一、单选： 1．“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”这一规定体现了房地合一的原则； 2．房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产； 3．需要拍卖该房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优
先受偿； 4．抵押权人只能通过拍卖抵押物来实现债权； 5．土地利用总体规划的期限，一般为15年 6．省、自治区直辖市划定基本农开发的，可以无偿收回土地使用权； 14．若出典人超过30年回赎期限，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋；
15．职工购房实行分期付款的首期主管部门对城市建设必须坚持“一书两证制度”：A .选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 5. 国家房地产管地私有制 10. 国有土地的使用:A.行政划拔 B国有土地有偿使用 C.国有土地承包经营 11. 土地使用权出让的最高年限规15. 土地使用权终止的原因及其后果,可分为下列四种:A.因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止； B.土地使用权届满前，国家根据社理体制:A.国务院 定:A.居住用地70
田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上； 7．临时使用土地的期限一般不超过2年； 8．农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；
9．农民集体所有的土地使用权，不得出让，转让或者出租于非农业建设；
10．房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人； 11．修缮出租房屋的义务一般由出租人承担； 12．对无正当理由闲置6个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权； 13．超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工
付款不得低于实际售价30%，分期付款的期证一般不超过10年； 16．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以进入市场交易； 17．传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国； 18．土地增值税税率采用四级超额累进税率； 19．契税实行比例税率，税率为3%—5% 二、多选: 1. 房地产市场的特征:A.综合功能 B.多级市场 C.法定形式 D.部分限制 E.国家适度干预 2. 房地产业的作用体现在: A.基础性 B.先导性 3. 房地产法律关系包含三要素: A.主体 B.客体 C.内容
4. 根据《城市规划法》，规划行政
B.地方人民政府 C.土地行政部门 D.建设行政主管部门
6. 国务院对全国土地实行宏观调空包括:A.批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划；B.人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；C.批准征用基本农用、基本农用以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的； 7. 土地法律关系包括两类: A.土地财产法律关系 B.土地行政管理法律关系 8. 土地管理法的基本内容A.土地用途管制 B.加强耕地保护 C.提高征用土地的补偿标准D.加大查处土地违法行为的力度
9. 土地所有制分为两大类型:A.土地公有制 B.土
年 B.工业用地50年 C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年 E.综合或其他用地50年。
12. 土地使用权出让方式:A.拍卖 B.招标 C.双方协议
13. 土地使用权转让的方式:A.买卖 B.赠与 C.交换
14. 土地使用权转让必须同时具备三个条件:A.土地使用权是有偿出让取得的；B.按照出让合同约
定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书；C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的；
会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权；C.因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地，超过合同约定动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权；D.因土地的灭失而导致土地使用权的终止； 16. 土地使用权划拨的范围:A.国家机关用地和军事用地；B.城市基础设施用地和公益事业用地；C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D.法律，行政法规规定的其他用地； 17. 划拔土地使用权，只有在符合一定条件下才可转让、出租、抵押：A.土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；B.领有国有