威尼斯酒店项目
第一章 项目总论
一、项目背景
1、项目名称 【威尼斯酒店】 2、开发企业
西安大金置业有限公司 开发企业简介：
西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。
3、项目用地经济指标及经营效益预测 项目 建筑占地面积 用地性质 总建筑面积 经济指标 24亩（16000㎡） C2（商业金融用地） 107200㎡ 酒店建筑面积 地上 98770㎡ 公寓建筑面积 办公建筑面积 商业建筑面积 容积率 车位配比 均价 6.70 1:1 公寓、办公部分9000元/㎡、商业部分15000元/㎡、酒店自持经营 可售部分：8088000000 元 酒店（20年）：1036800000元 30000㎡ 29100㎡ 29100㎡ 19000㎡ 总收入 1
开发成本 可售部分：527484480元 酒店：330000000元 可售部分：19.8% 酒店（20年）：89.5% 收益率
4、结论、风险及建议 结论：
基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。 风险：
行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。
政策风险：中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头； 建议：
合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。 5、可行性研究依据：
《房地产开发项目经济评价方法》；（建设部：建标[2000]205号）
《建设项目经济评价方法与参数》；(国家计委、建设部：计投资[1993]530号) 《关于印发经济评估方法的通知》及附件；（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
有关单位提供的相关资料；
西安市2011年1—4月份统计年鉴； 西安市2010年房地产市场分析报告； 西安市房地产开发相关资料及数据；
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西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）；
二、项目概况
1、项目综述
威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。
威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000㎡），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200㎡平方米。
威尼斯酒店总建筑面积30000㎡，设计标准床位400—500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。 2、地块形状
地块基本方正，土地平正，开发条件良好。
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3、地块现状
地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。 4、项目法律手续
本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。
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第二章 项目投资环境
一、宏观经济分析
1、 西安市经济分析
2011年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。 1.1 农业生产持续稳定增长 1.2 工业生产平稳较快增长
1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。 从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。
1.3 固定资产投资快速增长
1-4月，全市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。
分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。
分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。
1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。商品房施工面积6004.09万平方米，同比增长27.9%。 1.4 消费品市场保持稳定
1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。
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