从经济法层面规范我国房地产中介市场
摘要
房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业，它是房地产业发展的必然产物，也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来，我国房地产中介服务业有了迅猛发展，截至2009年底，全国已建立26000多家房地产经纪中介公司，从业人员近65万人，渗透到房地产业的各个方面，大大活跃了市场，加速了流通。但是，由于现有的法律、法规尚不够完善，使得房地产中介行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的领域。主要表现在：房地产中介市场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产中介行政管理职责不明确、与行业自律管理发展方向的偏离、行业声誉差强人意等问题。
本文试图从经济法的层面来规范房地产中介市场，第一部分是绪论，第二部分对房地产中介业的概念进行界定，并简单介绍了房地产中介的特点、作用以及发展状况；第三部分指出房地产中介主要存在的问题；第四部分结合实际分析了加强我国房地产中介业的经济法规制；第五部分是对全文的总结。 关键词：房地产中介，经济法，立法
Abstract
Real estate agency is accompanied by the establishment of market economies and developed an important industry, which is the inevitable result of real estate development real estate market is also an important symbol to mature. In recent years, China's real estate intermediary services has been rapid development, as of the end of 2009, China had established more than 26,000 real estate brokerage intermediary companies, employing nearly 65 million people, to infiltrate all aspects of real estate industry has greatly active in the market speed up the circulation. However, due to existing laws and regulations are still not perfect, makes the real estate agency industry in generating social conflicts and disputes in more areas. Following main features: real estate agency market access rules do not sound management of government departments, non-uniform, the real estate intermediary administrative responsibilities is not clear, and industry self-regulation deviate from the direction of development, industry reputation far from satisfactory and so on.
This article attempts to standardize the level of economic law from the real estate intermediary market, the first part of the Introduction, the second part of the real estate agency industry to define the concept and briefly describes the characteristics of the real estate agency, role and the development situation; third part of the real estate agency said the main problem; fourth part of the combination of the practical analysis of real estate agency industry to strengthen our system of economic laws and regulations; fifth part is the full text of the summary.
Keywords: Real Estate Agency, Economic Law, Legislative
目录
一、绪论 ............................................................................................... 4 二、关于我国房地产中介的基本理论 .............................................. 5 （一）房地产中介的概念 ............................................................. 5 （二）房地产中介的作用 ............................................................. 6 1.促进房地产市场体系的完善 ................................................. 6 2.提高了房地产市场交易的效率 ............................................. 6 3.房地产中介是政府的帮手和企业的助手 ............................. 6 （三）房地产中介的特点 ............................................................. 7 三、我国房地产中介存在的问题 ...................................................... 8 （一）调整房地产中介的高级别法规缺失 ................................. 8 （二）房地产中介的市场准入制度不完善 ................................. 8 （三）房地产中介的社会信用缺失 ........................................... 10 四、加强我国房地产中介业的经济法规制 .................................... 10 （一）完善房地产中介机构的市场准入制度 ............................11 （二）完善房地产中介从业人员的市场准入制度 ....................11 （三）加强房地产中介的消费者权益保护 ............................... 12 （四）房地产中介信用档案的建设 ........................................... 13 结语 ..................................................................................................... 14 参考文献 ............................................................................................. 15
一、绪论
近年来，随着我国市场经济的发展，各种类型的中介不断涌现，成为非常重要的市场主体。当中，又以房地产中介的发展最为活跃，特别是在房地产市场的蓬勃发展的带动下，房地产中介已成为房地产市场中不可缺少的一环。但是由于我国房地产中介起步较晚，行业中存在着不少问题，加上相关法律法规的缺失，造成房地产中介市场混乱，最终影响了其健康发展。
基于上述的原因，我国已有不少学者己开始关注房地产中介问题，并从方方面面提出了一些对策与建议。但纵观这些的理论研究，从法学领域出发的非常少，更鲜有从某一法律部门出发提出相关的对策和建议。虽然在经济法的一些教材里有提到房地产中介地问题，但并不深入。实际上，房地产中介在交易过程中涉及了许多方面的法律关系，既有属于民商法调整的委托代理及合同法律关系，也有涉及政府监管，属于行政法调整的行政法律关系。由此可见，在市场经济条件下运用法律手段调整房地产中介的市场行为是可行且有效地方式。特别是在改革开放，国门打开的条件下，国外的一些大型企业纷纷进入我国市场，日渐激烈的竞争对我国房地产中介既是挑战又是机遇。所以，关于如何运用法律来规范当前的房地产中介市场的探讨具有非常重要的意义。
构建健全与完善的法律制度，不仅能更好的促进房地产中介的健康、有序发展，还对房地产业起到积极的促进作用。同时，作为中介行业中最为活跃的一个部门，其法律制度的完善将对整个中介行业的法律体系构建起到很好的示范的作用。
本文在综合了国内众多学者对房地产中介的研究成果以及美国、香港等国家与地区的立法经验基础上，并经过比较和分析，试图在经济法律部门的范围内提出规范房地产中介的对策。本文主要分为了以下五个部分：第一部分是绪论，第二部分对房地产中介业的概念进行界定，并简单介绍了房地产中介的特点、作用以及发展状况，其中重点讲述的是相关法律法规的产生过程；第三部分指出房地产中介主要存在的三个方面的问题，一是高级别法律法规的缺失；二是市场准如制度不完善；三是欺诈现象普遍造成社会诚信缺失。第四部分首先提出了对房地产中介业纳入经济法调整原因及必要性，然后从相关经济法律制度的出发，即从市场准入制度、消费者权益保护、诚信档案制度三个方面提出规范房地产中介的建议与对策。其中市场准入制度中包括了房地产中介机构的市场准入以及房地产中介从业人员的市场准入；消费者权益保护方面则从服务消费的角
度建议制定一部单行的法规；最后是提出建立房地产中介机构的信用档案制度的具体内容。第五部分是对全文的总结。
二、关于我国房地产中介的基本理论
（一）房地产中介的概念
房地产中介的概念根据该行业的业务范围有广义与狭义之分。研究中则多采用狭义的定义。如吴翔华在其《房地产中介概论》一书中指出房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。又如《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)也采用狭义的定义，规定我国房地产中介业的范围主要包括了房地产咨询、房地产评估和房地产经纪三种形式。目前，我国较多的学者也主要是对房地产中介存在的三种形式进行研究，其中以房地产经纪业为最。
此外，还有学者根据房地产中介的功能与作用进行定义的。如有学者认为房地产中介与社会经济中其他部门的中介一样，是联结房地产与社会(即消费者)，房地产与社会各经济部门之间，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的环节与纽带。该类定义的出发点是通过指出了房地产中介业在社会经济的地位与作用，提出对整个房地产中介业的规制。其不同于前述定义之处在于它没有将房地产中介分门别类，而是侧重于整体上的探讨。
上述两种定义体现了两种不同研究方向。本文以房地产中介的整体为研究对象，但又采用了与上述两种定义不同的研究方法。本文没有分门别类的论述，是因为随着房地产中介的发展，其业务范围不断扩大，逐渐朝着类型齐全的综合性服务方向发展，即一个房地产中介可能同时经营咨询、评估以及经济中的两项或者两项以上的业务，因此对其进行分门别类的研究似乎已不适应当前房地产中介的发展。而第二种定义，本人认为过于笼统，且缺乏明确而具体的研究对象。因此本文将房地产中介具体化为房地产中介机构及其从业人员来展开论述。即房地产中介是指在房地产交易中，从事咨询业务、经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的机构及其从业人员。房地产中介机构即是指