中介机构与消费者之间的关系，但是它却无法解决房地产中介业发展中的无序状态，尤其在房地产中介业的监管中没有发挥很大的作用。经济法律制度则不同，作为具有全局性和社会公共性的法律制度，能发挥国家经济活动调节中的积极作用，特别是在对市场主体的监管方面，以其特有的制度制约和规范市场主体的经营活动，同时也为市场主体创造了良好的法治环境。
因此，本文分别从房地产中介业的市场准入制度、消费者权益保护制度和诚信制度三方面出发，提出对当前房地产中介存在问题的经济法律对策。 （一）完善房地产中介机构的市场准入制度
首先，构建房地产中介行业的市场准入制度，应当对房地产中介机构设立条件的具体标准实行统一的规定，取代地方性的法规，才能从源头上起到规范房地产中介市场，从而提高其的整体素质及竞争力的作用。但同时，对中介机构设立条件的具体标准不应该采取“一刀切”的方式，而是应该根据不同类型的中介机构的特点来设立相应的具体标准。特别是在房地产中介行业中已有这样的制度存在，即房地产评估机构的一级、二级、三级制度，我们应该借鉴与参考，使其运用到整个房地产中介行业的市场准入制度中。
第二，管理部门的权责应当分明。上文提到我国的规章在房地产中介组织设立的规定不统一、不协调。其原因在于没有高级别的法规明确管理部门的权责。本人认为在完善房地产中介设立条件的基础上，应该取消行业主管部门的备案制度，加强房地产主管部门的监管职能。具体来说就是由工商行政管理部门主管中介行业的资格审查及备案，而房地产主管部门则主要对房地产中介行业在经营活动中的行为进行监管。各部门各施其职，就避免了多层审批，有利于房地产中介机构的发展。 （二）完善房地产中介从业人员的市场准入制度
1.房地产经纪机构高级管理人员必须取得执业资格执照
香港牌照制度的特点之一是无论是以独资经营者、合伙人、管理公司具体业务的董事的身份，还是以地产代理业务经理的身份从事房地产代理工作的人都必须获得地产代理(个人)牌照。换言之，房地产经纪机构的董事或经理都必须具备地产代理(个人)牌照。
董事、经理作为房地产经纪机构的高级管理人员应当具备较高的专业知识和经验是非常必要的，这样才能保证房地产中介机构的有序的运行和持久的发展。而我国仅规定了房地产经纪机构具备一定数量的经纪人，对于高级管理人员是否需要具备执照则没有规定。因此，本人认为应当增设这一规定，从而形成一只自上而下的具有高素质的房地产经纪人队伍。
2.在取得经纪人正式牌照上应当增设更为具体的要求
具体要求包括年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。这在美国等级制度以及香港牌照制度中有所体现，我国也有学者提出要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。本人认为主要是在专业知识的要求上，《暂行规定》并没有关于专业知识方面的规定，而美国房地产经纪人准入制度中则要求必须修完相关的课程方可取得执业资格。这一规定在保证房地产经纪人专业性方面具有非常重要的作用。因此，应当增设这方面的规定。
3.执业执照不采取终身制
如美国房地产经纪人和销售员执照并不是终身的，持有执照者每4年还需要重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。也就是说，无论是经纪人还是销售员在积累经验的同时，还需要不断的进修学习，增长专业知识，才能保证持有执照。而我国并不存在这样的制度，经纪人取得执照后，在不违反法律法规的情况下，便是终身持有的。因此，经纪人往往在取得执照后就忽略了专业知识的学习，这也是造成我国房地产经纪人专业水平不高的一个重要原因。而采用这一制度后，即加强了政府部门对房地产经纪人的监管，也提高了经纪人的专业水平。 （三）加强房地产中介的消费者权益保护
消费者权益保护制度是经济法律制度中一项重要的制度，特别是在市场经济体系中，由于信息不对称，消费者的弱势地位受到越来越多的关注，各国都纷纷推出了消费者权益的保护制度，用以调整经营者和消费者的关系。综观各国的消费者权益保护法律制度及相关的理论研究，一般将经营者分为提供产品和提供服务两大类，并根据这两类的特点设立了不同的保护制度。
我国学界对房地产中介业的服务立法的理论研究几乎没有，因此本人在借鉴其他服务领域的立法上，提出若干的看法。本人认为，应当在贯彻《消法》的原则性规定的基
础上，从消费服务的角度出发，以经营者与消费者的权利义务为核心，制定房地产中介法规。
具体构下如下：首先，明确经营者的义务与消费者的权利。房地产中介属于服务行业，它以经营者提供服务，消费者接受服务为主要的经营方式。这与产品消费不同，服务是一种“无形的”商品，因此，应当明确房地产中介服务的消费者权利、经营者义务以及相对应的法律责任。其次，完善房地产中介服务的纠纷解决机制。第一，明确房地产中介服务领域的争端解决机构，加强保护消费者权益的行政执法职能。第二，建立以调解为主，其他方式为辅的争议解决机制，逐步完善小额诉讼的法律程序。法院请求判决时往往很难取得由房地产中介机构控制的各种资料。第三，应当尝试使用“举证责任倒置”的程序来保障消费者的权益。健康的市场经济理应以消费者为本位，面对信息不对称的供求双方，由服务提供商承担举证责任，以证明自己的清白，否则就应承担败诉风险可以切实保护消费者的利益。最后，明确规定房地产中介机构欺诈行为的双倍赔偿制度。
通过以上的介绍、分析和比较，本人对规范房地产中介机构的欺诈行为提出以下两点的建议：一是可以采取概括及列举并举的方式规定房地产中介行业存在的欺诈行为。本文在之前也列举了我国房地产中介行业存在的一些欺诈行为，学界对此的总结也是比较一致的。可见，房地产中介业存在的欺诈行为比较集中，因此采用列举式是可行的，便于司法的适永和操作。二是关于惩罚性赔偿数额的问题，确立房地产中介机构欺诈行为的惩罚性赔偿制度在更好的规范房地产中介业的发展同时，提高了该行业消费者权益保护的意识以及也加强了消费者保护的力度，所以惩罚性赔偿是完善相关立法中非常重要其继续建立的一项制度。 （四）房地产中介信用档案的建设
诚信的缺失是当前阻碍房地产中介业发展的重要因素。因此，有学者指出必须建立起房地产中介业的信用管理制度，科学地设置管理体系机构，制约和惩罚失信行为，能促进房地产中介业的完善和发展。而房地产中介机构信用档案的建设则是建立信用管理制度的重要内容之一。
房地产中介信用档案即房地产中介机构及执(从)业人员信用档案系统将各类房地产中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录通过网上信
用档案系统向社会公示，接受社会监督的系统。房地产信用档案是覆盖房地产中介行业所有机构和执(从)业人员的信用信息管理系统，记录了房地产中介服务机构以及执业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产中介机构的基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，都记录在档案中。房地产中介机构信用档案的建立，可以提高房地产中介业诚实经营的水平，有效打击失信者，净化市场。同时也为消费者在选择中介服务时提供了参考依据，维护了消费者的合法权利。
在建设房地产中介业信用档案中，有一点特别重要，就是要在立法上明确该信用档案的管理机构。而当前有两种选择，一是由政府负责管理和监督;二是是由房地产中介行业协会负责管理和监督。从国际经验上来看，由在开展信用管理与应用研究，提出立法建议和接受委托研究立法，提出有关信用管理法律草案，制定征信行业规划和从业标准以及行业的各种规章制度，协调行业与政府及各方面的关系，促进行业自律发展等各方面都可以起到重要作用。因此，本人认为应当采用由房地产中介行业进行管理的模式。
同时，由于行业协会是由房地产中介行业自己组织成立的，可能会出现弄虚作假，降低了信用档案的可信度的问题。因此必须由政府作为社会的管理者，应该对其进行正确引导，加强监管，共同开发利用中介机构信用档案的市场价值，共同维护良好的企业信用关系秩序。具体来说就是要通过立法在明确赋予行业协会的诚信档案管理职能同时，又要制定统一的标准，规范评价行为，使行业协会做到依法评价。因为评价的好坏是影响房地产中介机构信誉的关键，由政府主导，确定信用档案从产生到评价的一整套标准，特别是在信用评价上，做到对同一信用行为得到相似的评价结果，才能保证了评价行为的公平公正。
房地产中介业的发展需要诚信的支撑，而诚信需要诚信档案来体现。所以房地产中介也应当响应党中央“加快建立企业、中介机构和个人的诚信档案”的号召，建立健全的诚信档案，逐步行程本行业诚信体系，实现房地产中介业在诚信中快速、健康的发展。
结语
房地产中介在房地产交易市场发挥着越来越重要的作用，但由于法律的缺位，以及理论研究较少，使房地产中介存在的许多问题未能得到解决。因此，本文通过借鉴国内外的相关立法经验和法律制度，从经济法律制度中的市场准入制度、消费者权益保护制
度以及房地产中介诚信档案的建设三个方面提出了若干建议。首先在房地产中介的市场准入方面，主要是对房地产机构的市场准入和房地产经纪人的市场准入制度两部分进行论述，其中借鉴了美国、香港和台湾的法律制度，并在次基础上提出了若干具体建议;其次在消费者权益保护制度方面，当前我国有些行业已制定了服务消费方面的法规。本文则提出应当以权利义务为核心，制定房地产中介的行业法规。并从消费者权利、经营者义务以及法律责任，纠纷解决机制和双倍赔偿制度三个方面展开了论述;最后在建设房地产中介信用档案方面，明确了行业协会对信用档案的管理权限以及通过制定法规建立标准来加强对行业协会管理权的监督。
由于实践经验的缺乏，本文在论述中还存在一些不足，如上述一些制度的构想可能过于笼统，在借鉴国外的制度上，面对制度的选择没有表达出明确的观点等。因此，本人将在结合实践经验的基础上，继续深入探讨，以完善本文的研究。
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