体系，创建若干面向园区、行业和乃至社会中小企业的创新技术服务中心，为产品生产、科技开发、技术支持与推广、商务办公、信息咨询以及人才培训等功能于一体飞集合搭建平台，带动优势产业整体技术升级；促进区域企业人力资源要素合理流动和优化组合；提高企业自主创新能力以增强企业群体的核心竞争力，推动产业集群由低成本型向创新型转变，加快产业集聚步伐。 2.2.4有利于城市化发展建设
本项目的开展实施以**现实需求与项目所在地得天独厚的地理位置为依托，以日趋开放的全球商贸、交流环境，**“钢腰”规划、城乡统筹发展以及**省“十二五”规划和**省相关推进产业结构调整优化升级政策的实施为契机，积极建设成为高品质的技术创新型产业承接园区，促进地区工业经济崛起、产业聚集发展。
另外，本项目还将承担提升地区商贸经济综合竞争力、促进多方合作交流、引入外资为重要使命，项目的开发同时有利于提高完善区域当前配套基础设施，对**市发展具有重要的战略意义，因此本项目的开发建设很有必要。 2.2.5缓解区域就业压力
社会居民就业是国家的头等大事，在我国已作为维护国家和社会稳定的大事来抓。我国人口众多，随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形式严峻。如何提高地区的就业率，直接关系
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到人们的生活改善，社会的稳定与和谐。本项目的建设有利于带动项目周边商品流、信息流、人才流、资金流，以及现代化配套行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，同时可提供大量服务就业岗位。本项目的建设运营，大大缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。
第三章 行业发展情况与市场预测
3.1行业发展情况 3.1.1行业特征优势
由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。
与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。工业地产开发不受住宅、商业地产等政策的调控影响，从经营层面看，通过财务数据分析比较发现，与行业内其他地产上市公司相比，工业地产公司具有存货及预收账款较小，且盈利水平一般，但资产周转率较快，偿债能力较强且现金流相对充沛等特点。而且随着工业园区开发的深入与成熟，园区工业地产开发企业开始向服务型、物业型发展。
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3.1.2行业发展现状
随着国家房产调控政策措施的出台，如今的房地产已普遍没有08年的破竹之势。和商业地产市场的疲软不同，工业地产更像是一匹黑马，在地产界普遍的颓势中跳脱出来。随着国家工业的飞速发展，市场对于对工业地产的刚性需求不断增加。而工业园区开发模式，作为目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，随着工业的发展，这种可以为企业带来产业集群的新型的模式有了它所存在的意义，迅速在全国各大城市遍地开花。
早前一直不温不火的工业用地，2011年以来供应量悄然大增。截至2011年7月26日，全国土地市场公开出让工业用地为7521块，占全部土地供应的52.1%，近年来首次超过住宅土地面积。
在国家以及政府的规划之下，国内工业地产开发在走大规划、集团化之路。政府越来越主动地介入到工业地产项目规划中来，工业地产项目开发与城市规划和城市运营紧密结合；工业地产项目规模呈现加大趋势，并已经从国内东部沿海城市转移到中部省份。
从各地公布的十二五规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；至于市级工业园，有业内人士保守估计的数量是超过10000家；县级工业园的数量更是难以一一统计。这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。
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3.2市场前景分析 3.2.1项目外部投资环境 1、政策环境分析
“十一五”以来，国家相继颁布了《加快振兴装备制造业的若干意见》和《国家中长期科学和技术发展规划》；2009年，为应对国际金融危机的冲击，国务院又出台了《国家装备制造业振兴规划》。在振兴装备制造业的国策之下，国家出台了一系列政策对行业进行大力扶持，产业政策、进出口政策、税收政策都极大地推动了装备制造行业近几年来的持续快速发展，其中的税收优惠政策给企业带来的实惠使企业的盈利大幅度增加。政策的大力扶持给予了行业特殊的优势，在一定程度上保证了本项目行业的快速发展和较高的安全边际。
**省工业“十二五”发展规划明确提出省内工业未来发展规划，加快市场主体培育，坚持集约、集聚、集群发展，努力构建富有竞争力的现代工业体系，加快推进新型工业化，不断提升工业整体实力和竞争力，促进工业经济又好又快发展，推动工业大省向工业强省跨越，为构建促进中部地区崛起的重要战略支点提供首要支撑。
《加快**振兴总体规划（2011-2020）》中指出，将努力培育高新技术产业成为500 亿元级产业。**实施“壮腰工程”的核心是壮工业，大力发展战略性新兴产业，将成为**经济发展的又一突破点。 2、经济环境分析
我国“十一五”时期经济年均增长达到11.2％，即便是国际金融危机冲击较为严重的2009年也超过了9％。据初步测算，2011年国
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内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
2010年**全市生产总值837.10亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%。全市生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资均保持较高增幅；农民人均纯收入增幅在全省市州中居第一位。随着经济发展，全市工业化程度继续提高，三次产业内部结构不断优化，二、三产业继续成为全市经济增长的主要力量。其中，第一产业完成增加值231.07亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值325.33亿元，增长21.3%；第三产业完成增加值280.70亿元，增长10.6%。三次产业结构为27.6:38.9:33.5，三次产业在GDP增长中所占份额分别为18.7%、55.9%和25.4%。稳定增长的经济环境为本项目的开发建设提供了良好的外部经济环境，投资经济效益回报前景可观。
3、社会环境分析
**区域科技创新能力显著。2006 年至2010 年，**累计获得国家、省科技项目无偿资金达1.3 亿元，全市共登记市级重大科技成果281 项，其中达到国际先进水平的占20%，65%以上项目达到国内领先水平；114 项科技成果获得省以上科技进步奖，其中2 项科技成果获得国家科技奖励。专利申请量由2005 年的200 件提高到2010 年的780 件，6 年间专利申请量增长了290%.人力资源丰富为产业发展提供强有力的后劲。**有长江大学等大中专院校44 所，长江水产研究所、**农科院等国家、省、市级科研机构20 多个。截至2010 年，**从事科技活动的人数达19.58 万人，研发人员6991 人，各类专家189 人，拥有各类科研开发机构近200 家。其中，省部属驻荆科研
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