欧洲一些国家也开始出现。物流园区的出现是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡结合部主要交通干道附近专辟用地而建立的园区。通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，物流园区可以吸引大型物流（配送）中心在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
近几年来，首先是在国外物流业比较发达的国家，由于物流业自身发展的趋势以及规模效应的推动，几乎每个城市都建立了相应的物流园区或者是功能对等的场所。从那时起，物流园区这个名词开始在世界各地兴起。随着我国物流业的逐步发展，物流园区的概念也随着国外先进物流理念的引进而在中国大地上生根发芽。近几年，在国内各大中小城市，一股物流园区热已经悄然兴起，各个物流园区的建设也已经紧锣密鼓地开展起来。 1.2.2.1日本物流园区概况
日本政府在发展物流园区的时候，最初的考虑是要解决城市交通拥挤的问题，理顺城市功能。日本政府在上个世纪６０年代就开始组织有关部门做全国的物流产业调查，至今已经建成２０多个物流园区（日本称为物流团地）。为了能够吸引物流企业进驻，政府采取了各种措施，将规划的物流园区用地卖给各物流行业协会，然后由协会以股份制的形式向其会员企业融资，用来购买土地和兴建物流设施，不足的部分政府可提供低息贷款。这样，企业、协会和政府就结成了一个利益共同体，企业成了物流园区的股东，自然也就是物流园区的客户。由于物流资源相对集中，园区内的企业可以充分发挥资源的互补性。
东京和平岛物流团地内的３０多家物流企业共同租用了１２．７万ｍ２的仓库，４０多家企业共同租用了８．６万ｍ２的货运站台，相互调剂，非常方便。这样也为社会专业分工提供了很好的机会，使各个企业可以专注于自己的领域。 从日本的情况可以看出，园区建设的各种具体措施往往起着决定性的作用。实际上目前在中国单纯做一个物流园区的规划方案并不难，难就难在真正协调各个部门的利益，整合政府、社会和企业的资源，发挥物流园区真正的优势。 1.2.2.2 美国配送中心概况
据了解，美国至今还没有采用物流园区的概念，在美国，建设有各种类型的
配送中心，它们的功能和作用相当于“物流园区”。 1.2.2.3其他国家的物流园区概况
德国在规划物流园区的时候，有一个条件，就是园区必须有两种以上的运输方式可供选择，目的就是通过园区来整合各种物流资源。德国的一些货运中心的占地规模较大，如不来梅的货运中心占地在１００公顷以上。德国物流园区建设采用“联邦政府统筹规划、州政府扶持建设、企业自主经营”的发展模式。物流园区的规划，综合考虑了交通、环境保护与物流企业的利益等因素；为引导各州按统一规划建设物流园区，德国交通主管部门对规划建设的物流园区给予资助，未按规划建设的则不予资助。州政府提供建设所需要的土地，建设需要的公路、铁路、通讯等交通设施，然后把物流园区场地出租给物流企业，实行企业自主经营。
韩国于1995－1996年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是33公顷；荷兰统计的14个物流园区，平均占地44.8公顷；比利时的Cafgovil物流园区占地75公顷，它在1988年建设的第一个物流园区占地不到１公顷。一般来说，国外物流园区用地多在７公顷以上，最大1km2左右。
1.2.3 国内物流园区发展现状
1.2.3.1 我国近几年的物流园区发展态势
到目前为止，我国物流园区的发展情况如下：深圳已经将物流与金融、高科技一起列为未来发展的３大支柱产业，并规划发展６大物流园区；上海除准备重点发展外高桥、浦东空港和西北３大物流园区外，还将发展西南物流园区和芦潮物流园区；北京准备重点发展三大物流基地：北京空港物流园区、北京华通物流园区和北京西南恒源物流园区；天津将规划开发区工业物流园、保税区国际物流运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、交通局物流货运中心５大物流形象工程；广州将现代物流列为广州市“主要基础产业和重要支柱产业”，规划建设南沙、新沙、花都等３大国际性枢纽物流园区；南京目前确定的重点物流园区为龙潭、王家湾物流园区和禄口空港物流园区；我国最大的物流园区－－青岛前湾国际物流园建成并运行；还有苏州、无锡、芜湖、邯郸、聊城、郑州、武汉、成都、东莞、绵阳、温州、连云港、南昌、扬州、泰兴、乌鲁木齐、长沙、大连、
南通??全国物流园区的建设一派热火朝天、大干快上的热闹景象。 1.2.3.2我国物流园区运行后的情况
目前，我国的物流园建设尚处于起步阶段,存在的主要问题是政府主导过度，缺乏科学分析规划，盲目发展上项目，建设中存在着多干快上、急功近利的弊端，导致了很多失败的案例，缺少对本经济区域内物流需求的理性判断。 近几年，物流理念在国内的迅速传播以及物流产业在国内的迅速崛起，物流园区这个名词也在全国各地遍地开花。中国真的需要这么多物流园区吗？已经建成物流园区的运行情况又如何？可以说运行情况参差不齐。
深圳最初规划物流园区是为了协调各个区的利益，一下规划了８个园区，后来又不得不调整为６个。目前，不少物流园区正承受着体制之痛。北京市马驹桥镇的华通物流园区在投入数亿元资金之后，一直没有真正发挥效益。很多业内人士就指出，华通物流园是北京市交通局规划的，没有协调其他各方面的利益；如果能够与北京市商委合作，借助商业企业大量的货流，这个园区肯定不会是现在这个样子。深圳市的平湖物流园区似乎前景也不容乐观，在这片既有面积又有政策的土地上，依然没有达到它所期望的综合物流园区试验基地的效果。 相反，在东莞市篁村石鼓高速公路出入口处，广东龙骏物流公司投资3000多万元兴建的龙骏货运调配中心的运作却比较让人满意。这个占地２万多ｍ２的货运调配中心，与各地政府规划物流园区的气魄和热情相比，龙骏物流的投资力度和经营模式看起来有些小家子气，但是这或许正是企业投资的理性所在：寻找最佳的投资收益率。
这个配送中心起初的运作并不是十分令人满意，习惯于游击战的物流公司对龙骏也不看好。为运输公司提供货源信息、减免租金、向它们灌输先进的物流理念，龙骏为招商费了很多心思。随着品牌知名度的日益扩大，很多来东莞送货的回程车开始到此寻找货源，众多的货运代理公司纷纷进驻，龙骏的人气慢慢集聚起来。
1.2.3.3我国物流园区发展的问题浅析
在我国物流已成为制约经济发展的重要瓶颈，各级政府也在加大物流行业的发展力度，于是“物流园区热”在全国轰轰烈烈开展起来，各级政府按照自己的理解来兴建物流园区，盲目追求高新技术，往往忽略它的实用性，导致大量物流
园区空置。据统计，目前我国物流园区空置率已达到60%左右，尤以北方地区为多。有些地方政府部门花巨资大力兴建的现代化物流园区却只有很少的物流企业入驻，物流园区并没有起到预想的促进物流业快速发展的作用，反而造成了大量政府财政的浪费。其实物流园并不是所有的城市都要有，另外，中国的物流园区大部分都贪多求大。与以前的开发区在性质和运作模式上完全一样，走的也是以前经济开发区滚动发展的老路———用银行的贷款进行园区的先期开发，然后由地方政府出面干预，进行招商，生拉硬拽一些企业进入。土地出让给驻园企业之后，回笼资金再来还贷。虽然表面上搞起来了，也取得了成功。但这种成功必定影响了物流园的合理布局，必定使物流系统的经济效益大打折扣。另为， 物流园区规划不是企业自主的一种成熟、理性的行为，而是在政企难分、规制不严、机制不灵、亏损责任不清情况下的功利性特强的政治经济行为。
1.3研究的技术路线和方法
1.3.1 研究的基本路线
研究采用的技术路线是：编制工作大纲，以现场调查、资料收集整理为起点，充分利用前期工作的主要成果和结论，在现状分析和区位优势分析的基础上，通过定性与定量相结合的方法，进行物流需求预测。根据物流需求和物流系统发展可能达到的物流服务供应能力，对规划期间可能实现的发展目标进行分析，并选定可能实现的规划目标，以及相应的物流系统发展和扩大物流需求的规划方案，并提出了实现规划方案的政策措施。在规划研究中，多次征求了厦门市政府领导、各有关部门和有关企业的意见，进行了必要的修改、补充和完善，使建议更符合连云港港口物流区的实际，更具有可操作性。
由于物流基础设施建设投资大、建设周期长，因此物流基础设施的规划方案成为规划研究的重要内容。其基本思路是：首先确定物流运输基础设施规划方案，包括它的布局与规模，以保证物流的通畅，为物流系统的建设与发展创造必要的运输条件。其次，按照连云港地区和腹地经济发展水平、产业结构、主要物资的流量流向及运输条件等要素，对综合性大型物流园区的选址、功能定位和建设规模进行分析论证。第三，按照连云港地区工农业生产和居民生活需要，对时效性
高、专业性强的配送中心和交易批发市场物流服务设施建设及相应的城市道路体系建设，提出重点规划的建议。第四，在现有通信设施的基础上，按照物流发展对信息交换的需要，提出信息交换平台的规划方案，实现物流信息资源在供求各方之间的互联、互通和共享。另外，为了保证规划的实现，对实现规划的政策措施也进行了专门的研究。
1.3.2研究的基本方法
一、收集基础资料，开展实地调研
基础资料包括区域及其相关区域经济与社会发展的统计资料、城市规划资料，以及物流及其相关方面的统计资料。同时，要对区域内外大型物流基础设施、物流网点、典型企业进行实地调查，以获得第一手资料。 二、数据处理与分析
使用必要的统计分析方法与数据处理方法，对各种数据进行分类、统计与分析，从而得出初步的数据结论。 三、进行区域物流发展的战略定位
通过对数据的动态分析可以发现各种规划要素的变动趋势，据此预测未来的走向；同时，将各种规划要素的数据与可比区域尤其是相邻地市的相关数据进行横向比较。根据动态分析与横向比较的结果确定区域物流发展的战略定位，并具体化。
四、SWOT模型(SWOTAnalysis) 分析
SWOT分析代表分析企业优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）。因此，SWOT分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。