深 圳 市 天 健 物 业 管 理 有 限 公 司 编 号 TJ-WI-SB 版 号 A 作 业 指 导 书 机电设备管理工作手册 发放编号 编制： 体系编写小组 审核： 物业监管部 批准： 生效日期：2004/8/1
深圳市天健物业管理有限公司 作业指导书
TJ-WI-SB 目 录
版 号： A 修改号： 0 页 码： 1/1
1、 值班管理标准作业规程 TJ-WI-SB-01 2、 供水供电管理规定 TJ-WI-SB-02 3、 二次供水管理标准作业规程 TJ-WI-SB-03 4、 供配电设备设施安全操作规程 TJ-WI-SB-04 5、 供配电设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-05 6、 供配电设备设施维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-06 7、 柴油发电机操作标准作业规程 TJ-WI-SB-07 8、 柴油发电机运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-08 9、 柴油发电机维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-09 10、中央空调操作标准作业规程 TJ-WI-SB-10 11、中央空调运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-11 12、中央空调维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-12 13、排水设备设施维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-13 14、给排水设备设施操作标准作业规程 TJ-WI-SB-14 15、给排水设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-15 16、消防系统操作标准作业规程 TJ-WI-SB-16 17、消防系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-17 18、消防系统维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-18 19、火警火灾应急处理标准作业规程 TJ-WI-SB-19 20、弱电系统操作标准作业规程 TJ-WI-SB-20 21、弱电系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-21 22、弱电系统维修标准作业规程 TJ-WI-SB-22 23、避雷设施管理程序 TJ-WI-SB-23
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TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程
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1.0 目的
规范值班管理，确保值班质量。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司管理处机电维修人员值班工作。
3.0 职责
3.1.1 机电主管负责对值班工作的监控。
3.1.2 机电维修组长负责值班工作的具体安排和检查。 3.1.3 机电维修人员负责按此规程进行值班工作。 4.0 程序要点 4.1.1 4.1.2 4.1.3
交班人员提前30分钟做好交班准备。检查设备并确保运行正常。 搞好值班室和设备房的卫生工作。
接班人员提前15分钟到达值班岗位，认真仔细地检查各设备的运行情况。发现异常情况立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。
4.1.4 4.1.5
确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。
交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。
4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9
接班人员查看上班设备运行和值班记录，（包括仪器工具齐全完好） 交接班人员双方认为无误后，在交接班记录上签名确认。 交接班后所发生的问题由接班人负责。 坚守岗位，不得串岗。
4.1.10 各类设备有关运行、维修保养按照标准作业规程操作。 4.1.11 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。
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TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程
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4.1.12 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电主管
同意并签字方可调班。
5.0 有下列情况之一不能交接班 5.1.1
5.1.2 5.1.2 5.1.3
6.0 6.1.1 6.1.2
6.1.3
6.1.4
7.0 7.1.1 7.1.2
上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，值班室、设备间不清洁。
接班人未到岗，交班人不准下班。 在倒闸操作和事故处理过程中。
交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人处理事故，接班人协助。
正常情况下的倒闸操作 机电主管提前两天书面通知停电情况，（包括变压器的报停和启用）； 维修人员接到停电通知后，根据用电负荷考察其可行性；若可行，应公布停电、送电时间和范围，填好操作单由领导审批。
提前一天通知住户，广而告之。若因特殊情况不能停电，说明原因，调整自惫电源供电。
倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备，检查电梯是否有人，发电机的双电源转换开关是否可靠。
紧急情况下的倒闸操作
发现配送电设备、线路有冒烟或温升过高，发现短路等异常情况，或发 生火警，运行人员应立即进行全部或部分停电操作，根据情况立即短开低压开关，必要时短开高压开关。停电后立即通知机电主管，机电主管立即到现场检查事故原因，在检查出确定的原因后，可部分或全部供电。对事故部位立即抢修，直至恢复正常供电。做好各种检查记录，重大事故应立即报告领导。
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TJ-WI-SB-02 供水供电管理规定 1.0 目的
规范供水供电管理，执行国家水电的相关法规，提高供水电供质量。
2.0 适用范围
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3.0 4.0 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.44.3.54.4 4.4.1 4.4.2 物业管理辖区内供水供电管理。
职责
机电主管负责供水供电实施管理。
程序要点
供水、供电、相关手续办理及业务联系。
申报用水、用电、居民/商业指标，了解收费标准，提供水电移交资料。 与供方业务联系：遇到急难之事有联系人（电话），为水电抄表人员提
供方便。
核对每月“水费单”“电费单”，水电成本收支损耗系数是否合理。 抄水电表与核算
每月定期抄录“水表、电表”并做月报表，居民/商业水电费核算。 给用户提供“水费”“电费”通知单。 解答用户水电费存在疑难问题。
每月给管理处财务提供“公共用水、用电”报表。 供水、供电系统管理维修
电脑自动抄表系统设专人管理，并设密码保护数据库。
人工抄水电表时，做好校对水电表的准确度，计量表是否已坏的确认。 所有用水电用必须装表计量，公共水电无法计量的应在1‰内。 发现水电表失灵或准确度有问题应及时换表，并补收相应水电费。 机电主管，进行季度节电节水技术培训，禁止长明灯长流水浪费资源。 水电表检查与违规处罚
公司机电维修中心，季度检查时对管理处水电表进行检查核对。 水电表坏了一个月以上不换的，按年度最高月份收取水电费。