考虑到以上经营方式的各自特点，通过调研分析，在实际运作中可以将这四种经营方式综合利用，打造以企业总部办公为主，以高档会所、餐饮、休闲、购物、文化展览等为补充的综合性顶级商务办公休闲区，引进市级以上机关办事处、省级以上大型控股公司、市内著名外资企业办公，并配备适当的高档商业配套设施。通过合理安排以最大程度的发挥出该地块的自身优势，具体分析如下。
（三）方案分析
1、经营思路I——（删除）“企业总部” （1）方案优势
以提供企业办公为发展方向，其市场对象为跨国企业的驻宁分部、大型企业的总部机构、盈利能力较强的中小型公司。民国公馆式的办公环境，可以为这些企业创造独特的办公氛围，有助于独特企业形象的提升。
南京全市遗留的民国建筑数量众多，其中有部分现在被用作政府机构或公司的办公场所，但多是零散分布，无法形成特色，也不能很好的对建筑进行保护；而本方案可形成集中的公馆式办公区域，对于打造区域形象、产业聚集的影响拓展和保护民国建筑有积极意义。
（2）收益能力
目前南京最顶级的写字楼，如金鹰国际的租金为0.5美元/天〃㎡；本地块周边银河大厦售价为11500元/㎡，金山大厦租金为2.2元/天〃㎡。
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地块周边写字楼租金、售价一览表
租金 售价 物管费 （元/天〃㎡） （元/㎡） （元/月〃㎡） 2.2 8800 5.6 金山大厦 / 11500 8 银河大厦 / 8000 5 南京世界贸易中心 / 11000 / 和泰大厦 / 8600 5.5 龙吟广场 / / / 中商万豪中心 / 7000 壹空间 / 11000 / 江苏议事大厦 9000 4 建伟商务中心 1.8～2.0 / 7000 宏图大厦 项目 备注 已交付 在售 未售 未售 在售 未售 已交付 未售 已交付 已交付
考虑到本项目独特的公馆式办公场所，初始保守租金可在6元/天〃㎡，正常租金可在6元/天〃㎡，乐观租金可在6元/天〃㎡；若出售，售价可在18000元/㎡。
（3）招租可行性
目前进入南京的外资企业超过1300家，排名世界500强的跨国公司有55家在南京投资或设立分支机构，其中2005年一年内新增10家；“十一五”期间，南京市将继续加大以世界500强企业为重点的跨国公司的招商力度，目标是累计引进世界500强投资项目50个以上，因此以跨国公司为主要招租对象，市场潜力较大。
（4）市场竞争与发展要求
该方案在实施过程中将受到南京写字楼市场的竞争影响。 南京目前的在售及潜在上市写字楼体量巨大，虽然2005年写字楼市场行情略有好转，但市场消化仍需较长的时间，且当前
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写字楼在软件上均已提供5A的高智能化系统，本项目若以此为发展方向，在建筑的内部配臵方面也需提供相应条件。
本地块周边已有多个写字楼，山西路地区正在逐渐发展成为新的商务办公区，在这样的机遇条件面前，本项目有望获得较好的发展空间，但同时也需注意到其它写字楼对本项目的竞争压力。
2、经营思路II——“高档会所” （1）方案优势
目前南京的休闲娱乐场所均为大规模、集中式的，对一些讲究品味、追求独立性、私密性的顶级富豪而言，大型的娱乐场所显得过于嘈杂，因此本项目可根据这些人群的需求，打造一些小型、独立、高档、私密的会所，为这些人提供休闲、聚会和交流的合适场所。这些会所可为总部基地提供比较健全的配套，如餐饮、咖啡店等，这也是带动周边商业同步发展的契机。
（2）收益能力
a、地块自身门面租金状况
该地块沿江苏路部分存在一些商铺门面，共42间，以经营餐饮、服装、烟酒为主，单间面积8～20㎡，租金2.5～4.5元/天〃㎡
b、地块附近部分商铺门面租金状况
地块周边的湖南路、马台街门面租金水平较高，平均水平在6～10元/天·㎡左右，下表中为当前租金较高、位臵较好的部分商业。
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地段 面积租金折算面积租金 地段 租金 （㎡） （元/天·㎡） （㎡） 7000元/月 20000元/月 7.35万/年 3800元/月 1500元/月 17.95 13.33 11.34 8.44 8.33 天狮百270 65万/年 盛 马台街 15 西桥 10 3万元/年 1500元/月 租金折算（元/天·㎡） 6.68 5.56 5 3.89 3.59 湖南路 13 马台街 50 马台街 18 湖南路 15 云南北路 6 将军庙 50 7万/年 水佐岗 17 1833元/月 c、类似项目租金状况
南京1912，位于太平北路与长江路交汇处，定位是“总统府”旧址近代史博物馆的配套服务设施，经营业态包括酒吧、咖啡馆、茶吧、中西餐、美容spa、服饰饰品店等。当前一层的租金为7元/天〃㎡，二层为5元/天〃㎡，地下室和阁楼3元/天〃㎡
参考以上租金标准，结合本项目实际，初始保守租金可在8元/天〃㎡，正常租金可在10元/天〃㎡，乐观租金可在12元/天〃㎡；若出售，售价可在30000元/㎡。
（3）招商可行性
因经营品种较多，在招商过程中不能确保每样经营品种均能联系到合适的加盟店，因此可根据实际情况做出取舍。
（4）市场竞争
该类经营项目在南京尚没有先例，因此不存在明显的市场竞争，但作为全新的经营方式出现，在寻找市场空白点的同时，也必须考虑目标客群接受度的问题。
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3、经营思路III－高档餐饮 （1）方案优势
凭借本项目的建筑特色，结合全国各地菜系，以独特的公馆菜为卖点，可以营造出浓郁的文化气氛，打造高尚餐饮区。同时与湖南路上的狮子桥美食街相呼应，可以起到扩大湖南路商圈，增强商圈影响力的作用。
此外，与“企业总部”相结合，该区域打造成可形成以企业总部为主，以高档会所、餐饮、休闲、购物为补充业态的“南京唯一顶级商务休闲区”，这一方案偏向是为周边的发展提供改造样板和可持续性的长久活力，与本地块原来的特征“公馆区”一脉相承。
（2）收益能力
租金标准可参照之前“高档会所”的租金标准，初始保守租金可在8元/天〃㎡，正常租金可在10元/天〃㎡，乐观租金可在12元/天〃㎡；若出售，售价可在30000元/㎡。
（3）招商可行性
南京市近几年来，每年的餐饮消费超过百亿元，市场容量巨大，众多投资者意欲进入这一行业，但餐饮行业在经营用房的选择上受限制较多，一定程度上阻碍了部分投资意愿。本项目根据市场需求，专门提供公馆式的餐饮经营用房，可以满足这部分投资者的需求，预计招商过程将比较顺利。
（4）市场竞争
餐饮业的竞争主要取决于地段、氛围、菜肴口味、价格水准
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