（一）投入成本测算 1、拆迁成本
鼓楼区颐和路公馆区第12地块房屋拆迁前期调查测算工作，由市土地储备中心和鼓楼区政府共同组织人员对地块内房屋拆迁情况详细摸底调查。在统一拆迁基础数据的情况下，两方分别对拆迁补偿费用进行测算评估，具体情况如下：
（1）拆迁基础数据
拆迁房屋总面积约2.14万㎡，其中住宅1.82万㎡，营业用房0.14万㎡，非营业用房0.18万㎡。
（2）储备中心评估测算拆迁补偿总费用约2.37亿元，其中房屋补偿约2.1亿元，其他费用约0.27亿元。
（3）鼓楼区评估测算拆迁补偿总费用约2.96亿元，其中房屋补偿约2.52亿元，其他费用约0.44亿元。
（4）储备中心与鼓楼区测算差异比较(见下表)
颐和路公馆区第12地块拆迁费用测算比较
单位：㎡、万元
项 目 住宅 营业用房 非营业用房 小计 其他费用 拆迁总费用 储备中心 鼓楼区 差异 建筑面积 评估费用 建筑面积 评估费用 建筑面积 评估费用 18175.83 1469.07 1783.22 21428.12 17116 1542 2334 20992 2722.9 23714.9 18679.13 1163.11 1413.6 21255.84 22216.2 1445 1527.4 25188.6 4416.9 29605.5 503.3 -305.96 -369.62 -172.28 5100.2 -97 -806.6 4196.6 1694 5890.6
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备注说明：储备中心与鼓楼区测算的主要差异在于一般住宅房屋的样本房基准价格。储备中心测算的样本房基准价约6270元/㎡，鼓楼区测算的样本房基准价约7600元/㎡。
（5）其他说明
①本次拆迁评估范围不包含现状产权为军产的房屋; ②地块范围内部分房屋及土地产权为地方所有,但因历史原因被部队长期代管使用,此次评估也将该部分列入范围内,评估
拆迁补偿费用约4000万元,具体情况如下:
门牌号 宁海路1号 宁海路11号 宁海路13号 宁海路25号 使用人 人民解放军总后勤部 省军区司令部管理处 （代管蒋锄欧） 省国防工委 （代管康培鑫） 房屋面积 584 401 931 618 2534 拆迁补偿费用 902 826 1915 391 4034 庄正诚等10户经租 合 计 ③规划条件要求保留的开元公寓及宁海路15号建筑也被列入此次评估范围,拆迁补偿费用约2300万元。
2、开发成本
（1）保留民国建筑修缮费用
保留建筑总面积10973㎡，修缮费预计为1000元/㎡，总额1097.3万元。
（2）新建房屋建设费用
须新建建筑15986㎡，新建费预计为2000元/㎡，总额3197.2
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万元。
（3）环境改造费用
用地总面积30811㎡，改造费预计为300元/㎡，总额924.33万元。
（4）根据以上测算，合计开发成本5218.83万元 3、综合拆迁成本和开发成本，总成本为3.48亿元
（二）经营收益测算
项目建成后，总建筑面积26959㎡，初步暂定地块沿街及临近山西路的区域为商业、餐饮、会所用房，总面积约11000㎡；民国历史博物馆单独占1幢建筑，约300～400㎡；其余部分为企业办公用房，总面积约15500㎡。
1、假定地块内建筑全部为出租的形式。
保守测算办公租金建议定为6元/天〃㎡，商业租金建议定为8元/天〃㎡；正常测算办公租金建议定为7元/天〃㎡，商业租金建议定为10元/天〃㎡；乐观测算办公租金建议定为7元/天〃㎡，商业租金建议定为12元/天〃㎡。所有测算中租金每年递增5％。
第一年为建设期，每年的运营费用为当年租金收益的5％，营业税为当年租金收益的5.55％，空臵率保持在5％左右。
测算标准 保守测算 正常测算 初始租金（元/天〃㎡） 办公 6 商业 8 办公 7 商业 10 回本年限 回本年利润（万元） 8年 7年 295.44 864.52
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乐观测算 办公 商业 8 12 7年 8853.88 初始租金定价较低，虽投资回报年限略长，但可以有效降低投资风险。
2、假定地块内建筑全部出售。 售价说明
年份 初始投入（万元） 年运营费用（万元） 年成本 年资金成本（万元） 商业售价（元/㎡） 销售率 年销售收入（万元） 年收入 办公售价（元/㎡） 销售率 年销售收入（万元） 税费 营业税（万元） 年利润（万元） 利润 累计利润（万元） 收支 第1年 34824.33 1852.50 30000.00 70% 23100.00 18000.00 50% 13950.00 778.41 34419.09 -405.24 第2年 1192.50 22.61 30000.00 100% 9900.00 18000.00 100% 13950.00 1323.68 21311.21 20905.97
总销售额为60900万元，利润额为20905.97万元，投资回报率为59.59％。
4、 假定地块内建筑部分出租、部分出售。 租售价说明
年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 收支 初始投入（万元） 34824.33 年运营费用（万元） 697.50 836.10 176.72 207.38 217.75 年成本 年资金成本（万元） 1247.14 482.09 332.58 144.12 商业租金（元/天·㎡） 10.00 10.50 11.03 11.58 年租金收入 空置率 30% 15% 5% 5%
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年租金回报（万元） 售价（元/㎡） 年销售收入 销售率 收入（万元） 税费 营业税（万元） 年利润（万元） 利润 累计利润（万元） 2772.00 3534.30 4147.61 4354.99 18000.00 18000.00 50% 100% 13950.00 13950.00 778.41 928.07 196.15 230.19 241.70 12474.09 13710.69 2679.34 3377.45 3751.42 -22350.24 -8639.55 -5960.21 -2582.76 1168.66 因办公部分出售，在前两年资金回笼较快，较好的降低了资金运作成本，故初步测算第5年可全部收回成本。
七、运营模式
综上所述，由于本项目的特殊性，同时结合商业地产操作的成功经验与对未来市场走向的预判，对于本项目的商业运营模式暂作如下建议：
1、运作主体
由于该地块的特殊性，政府组建相关运营主体负责该项目的整体管理与维护。同时亦可开辟招商渠道，引入具备符合本项目发展运营能力要求的专业公司，在商业管理与招商方面寻求合作。
2、设计
应由甲级资质并具有历史街区保护规划设计经验的规划设计单位进行方案设计，报审方案不少于2个，由南京规划委员会专家咨询委员会组织专家论证。
设计方案应根据该地区的特点，结合其历史文脉和城市景观
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