被告：车库不是公共设施
对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室，同时当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因此，昌皖公司认为，车库不是小区的公用配套设施。对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足。
法院:车库所有权归业主
法院经审理后认为，根据合肥市规划局的答复和开发公司与业主订立的购房合同，可以确定地下层是车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物，即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物，其仍属小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同中明确约定地下停车场属于开发商所有。
虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区道路于完成时提供。”根据合肥市人民政府第68号令规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施。
专家:如何判决意义重大
省社科院法学研究所所长李小群副研究员认为，此案地下车库是否属于小区的公用配套设施是争议的最大焦点。地下车库问题一直是小区物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿化带、电梯等公共设施，即便是在新的《物权法》中，对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定。具体就本案而言，购房合同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决。虽然对于地下车库面积是否公摊界定非常困难，但由于房屋买卖合同中有事先约定，所以应按合同约定处理。安徽金华安律师事务所律师郝朝进认为，此案为处理相关问题提供了范例。
中国房地产怪现象：业主维权被拘之8大案例
冲动堵路：博士硕士齐被拘 被拘原因：堵路
事件结果：开发商承诺赔偿违约金 被拘影响：★★★★☆ 被拘事件回放：
据报道，今年7月25日，北京市东三环双井桥东北侧“天之骄子”小区的100余名业主，冒雨赶到售楼处等待验收延期交房37天的新房。到售楼处才发现他们所买的精装修小区，原来规划的公共绿地和温泉水池还是“烂泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他们的“精装修房屋”地面还是水泥地面，装修材料扔得到处都是，窗户玻璃都还没有装全，橱柜上面洗菜池、燃气灶都还没安装，还有一些房子连基本的上下水都没有。而且售楼处负责办理交房手续的售楼人员却还要求业主先交清面积差价、维修基金、契税等数万元之后才可看房、收房。售楼处工作人员的这一要求引起了业主的强烈反对和不满。业主要求开发商做出合理解释，但并没有得到任何回应。
16
于是60多名业主走上东三环主路，声称要找朝阳区建委评理，三环主路被堵约半小时。随后这些业主被派出所带走，并处以拘留五天的处罚。据悉，这次被拘的业主学历都比较高，大多是硕士或博士，他们表示将集体起诉开发商。最后开发商承诺赔偿违约金。
《地产SHOW》说：出现房屋质量问题，业主一般先跟开发商交涉。在交涉无果的情况下，处于弱势地位的业主往往容易冲动，做出一些极端的事情。冲动过后就是理智，集体起诉开发商才是正道。
法警出动：堵被窝式拘业主
被拘原因：不执行交齐物业费的判决 事件结果：业主交齐物业费和罚金 被拘影响：★★★★★ 被拘事件回放：
“我交、我交、我交还不行吗？！”被敲门声叫醒的业主看着“从天而降”的法警和法官们无奈地说，这是发生在2005年10月30日北京市朝阳区某楼盘的一幕。据报道，当天朝阳法院近百名法警及法官集体出动，开着24辆警车兵分6路，分别前往芍药居、欧陆经典等13个小区，对数十户长年拒交物业费的业主进行强制执行，过程中发生冲突，有16名业主在这次执法行动中被法院带走，并被处以15日的行政拘留和1000元的罚款。据法院有关人士称，10月18日，朝阳法院就贴出执行公告书，点名责令拖欠物业费业主在7日内履行法院判决，交纳拖欠的物业费和供暖费，公告到期后法院便对对没有交款的业主采取强制执行。而业主的说法是，物业管理公司没有解决小区长期存在的供电、供暖等问题，于是他们拒绝继续向物业公司缴纳费用。“我们并不是打算真的不付钱，而是想用这种方式引起物业公司的重视，希望他们能尽快提供应有的服务。”
《地产SHOW》说：朝阳法院这一做法在社会上立即引起极大争议，2006年初，北京市高级人民法院向社会通报，对拖欠物业费的业主实施“堵被窝”式强制执行的做法，已经被叫停。“堵被窝”式执法的是是非非暂且不说，但它给广大业主们提了个醒，赶快用法律武器维权吧。
讨要电卡：警方带走7名业主 被拘原因：聚众扰乱公共秩序 事件结果：7人被带走 被拘影响：★★★★☆ 被拘事件回放：
去年12月，北京市海淀区西三旗知本时代的几位业主遇到了一件倒霉事，不但电卡没从开发商手中拿回，还引来了蹲局子的严重后果。据报道，2005年12月11日西三旗知本时代小区的上百名业主，聚集在小区门口的建材城西路上，向开发商讨要电卡，西三旗派出所和海淀分局相继赶到现场后，人群逐渐被疏散，7名业主被警车带走，据警方称被带走的业主可能涉嫌聚众扰乱公共秩序。据称，以前该小区一直使用临时电，前几天换成插卡式电表。但业主们却被告知，要交清以前的临时用电电费才能领取电卡。不少业主对此提出质疑。一部分业主要开发商提供发票，还有一部分业主不认同开发商查抄的用电数字。对业主的质疑，开发商的回答是临时用电是供电局对开发商的，无法给个人开据发票。在协商未果的情况下，当日上午，上百名业主聚集在小区前面的建材城西路上，发生了业主被拘事件。此事最终以开发商让步结束。
《地产SHOW》说：知本时代的7名业主为了要回一张小小的电卡，结果被拘，这个代价确实太大了。电卡虽小，折射出的道理却不小，在业主与开发商的冲突中，是开发商以强凌弱，还是业主胡搅蛮缠，社会自有公论。如果维权陷入聚众扰乱秩序这个怪圈，才是业主的悲哀。
房屋漏水：六旬业主申请被拘 被拘原因：输了官司仍拒交费
17
事件结果：走进拘留所 被拘影响：★★★★☆ 被拘事件回放：
业主因欠费被拘留在楼市已经不是新鲜话题了，但业主主动向法院申请被拘留却很少见，这件事发生在今年6月份的深圳。据报道，今年65岁的林川泽是深圳市罗湖火车站附近的东方皇宫大厦的业主，2001年由于楼上邻居装修，林家客厅、卫生间、卧室、储物间楼面不断有水渗下来，泡得墙体发黄，墙面漆脱落。跟邻居和物业公司屡次交涉无效后，林老汉开始拒绝交纳物业管理费，并一纸诉状将邻居和物业“管家”都告上了法庭。林川泽要求物管公司赔偿2万元，结果罗湖区法院判决林老汉败诉。在林老汉败诉的同时，物业公司也以拒交物业管理费为由将林老汉送上法庭。林老汉不服，提起上诉，2005年11月，深圳市中院终审判决，要求老汉在限期内交清拖欠的物业管理费、维修基金，以及每天万分之五的滞纳金，一共5000余元。今年3月，林老汉向法院提交了一份《司法拘留申请书》以示维权决心，6月2日，林川泽因拒不执行法院判决被罗湖区法院拘留。
《地产SHOW》说：林川泽被拘留表面上看起来是拒不执行法院的判决，实质上反映出业主维权的盲目性，受害索赔跟拒交物业管理费是两码事，把两码事混在一起，当时省事了，最后麻烦事就来了。不知道跟物业公司发生矛盾后，业主除了拒交物业费外，还能做什么呢？告他去吧。
开发商下套：俩业主以敲诈之名被拘 被拘原因：涉嫌敲诈 事件结果：俩业主被拘 被拘影响：★★★☆☆ 被拘事件回放：
业主维权艰难，地球人都知道。河南天天馨苑小区张自安、张聚才二张业主维权不成反被拘留真让人拍案称奇。据河南某媒体报道，2003年7月，264户业主入住由河南亨业房地产开发有限公司开发的天天馨苑小区。入住之后，业主们发现原来所承诺的1000平方米的自行车车棚和消防通道的占地被开发商卖给了其他单位，而该小区的电缆线和燃气管道全部埋在下方。而且建设工程规划许可证规定只能盖5层的楼，开发商却盖成了7层，于是，业主张自安、张聚才走上了漫漫维权路。在维权过程中，又发现天天馨苑小区原始备案的土地证和竣工验收备案表都是开发商伪造的。由于二张业主不停地向有关部门反映开发商的问题，2005年6月14日，开发商在电话中称再给他们每人5万元的赔偿款了结问题。当开发商递给他们每人5万元，二人按照要求写收据时，派出所民警突然来到现场，以二人敲诈开发商为由带到了派出所，随后郑州市公安局中原分局对二人作出了刑事拘留的决定。事后，开发商向公安机关控告这两位业主曾在电话中向他们索要60万元的“茶水费”。
《地产SHOW》说：对于二张业主维权被拘事件，有人发出这样的疑问，开发商伪造公文证据确凿无人过问，两位业主一被报警便遭到拘留，开发商和业主两种不同的境遇耐人寻味。看来天天馨苑小区的问题真不少。
暴打法官：业主夫妇被拘留 被拘原因：暴力抗法
事件结果：夫妻双双蹲局子 被拘影响：★★★☆☆ 被拘事件回放：
据报载，2005年10月19日，沈阳市铁西区万科新城发生了一起恶性法院抗法事件，四名遭到围攻的办案人员因此受伤。张广顺是万科新城一套四居室的业主。因拖欠采暖费和物业费被万科物业管理有限公司起诉到铁西区法院。法院判令张广顺补交采暖费、物业费14350元及利息。2004年8月拿到法院判决书后，张广顺迟迟未能履行。2005年2月，法院下达了执行通知书后，
18
经两次传唤，张广顺拒不到庭，执行法官连续5次去张家均吃了闭门羹。2005年10月19日，法院执行法官来到张家执行判决，张广顺领着五名壮汉回到家里对法院执行人员破口大骂。在强制执行过程中，张广顺将四名执行法官打伤，并组织围攻执法人员长达6个小时。10月20日早上，严重妨碍执法公务的张广顺被依法拘留，参与该起事件的有关人员也接受了处罚。当日下午，张广顺的妻子齐某也被司法拘留。
《地产SHOW》说：业主张广顺真够横的，敢以老拳对待执行法官。可能张广顺把对物业公司的不满通过极端暴力的方式发泄到法院执行人员身上，其结果只能是夫妻双双走进拘留所。业主跟开发商、物业公司发生冲突后，开发商和物业公司已经学会了用法律来维护自己的权利，如果业主们再不学习法律，就只有继续当“野猪”了。
楼下的把楼上的全告了
本报汶上2月13日讯因楼上人家乱抛杂物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和装修材料等物品，汶上县的朱先生将楼上五户居民和物业管理部门起诉到法庭。近日，汶上县法院依法判决五居户共同赔偿朱先生5000元。
2005年5月，朱先生在汶上县某小区看中一处六层的楼房，朱先生选择购买了第一层。后来，花3万余元把房子装修一新。2006年国庆长假期间，朱先生与妻子到南方旅游外出一周。当朱先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，朱先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，朱先生应该及时反映情况才能修理，朱先生没有反映，过错不在物业管理部门。朱先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，朱先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。 汶上县法院经审理认为，因下水道发生堵塞时朱先生不在家，可以推定堵塞物是从二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄浸泡了朱先生的物品，两者之间具有因果关系，且五居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应承担连带赔偿责任。朱先生发现下水道堵塞后，不及时清理积水，导致损失在一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。据此，法院判决二至六楼五居户共同赔偿朱先生5000元。
高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责
案情：
2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。
原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任：而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。
19
被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。
被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。 审判：
深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。 评析：
B大厦发展商某房地产公司确应承担民事损害责任。我国《民法通则》作了明确的规定，法院也是据此作的判决。至于施工单位未妥善防护的过错，某房地产公司司依据建设施工合同，与施工单位协商解决。
本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。
值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。
实务操作建议：
物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点： 1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。
2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。
3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。
核心法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
20