结语 ...................................................................................................................... 14 致谢 ...................................................................................................................... 15 参考文献 .............................................................................................................. 16
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1引言
1.1问题的提出
在社会经济的发展中，房地产业是国民经济发展的主导产业，对促进我国国民经济的发展起着龙头作用。上世纪末我国经济陷入通货紧缩。为拉动经济增长，摆脱低迷状态，我国推行城镇住房制度改革。2000年后，我国政府实施住房消费改革。以促进房地产业的发展，从而拉动内需，带动全国经济的增长。由于政府多方政策的作用，我国房地产业和房地产市场得到飞速发展，居民居住条件得到很大改善，也使我国房地产市场进入一个投资开发的高潮期。然而近年来，我国各地区商品房价格持续攀升，涨幅显著。2005年房价平均收入比7.3,2008年为6.78,2009年为8.3,2010年为7.6,2011年也达到了7.5。由以上数据可以看出，房价已经超出我国居民的承受能力。因我国贫富差距过大，个别地区和高收入群体不能以平价收入比划分。此时，房价过高已不言而喻。由此，深入了解我国商品房价格居高不下的原因，并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨，对促进我国房地产市场的健康稳定发展，拉动我国经济的又好又快发展及构建和谐社会具有重要意义。
1.2论文研究的主要理论基础
1.2.1供求理论
商品的价格是由商品市场的供给与需求关系决定的，当需求量大于供给量时，市场就会出现供不应求，价格上升；当需求量小于供给量时，市场就会出现供过于求，价格下降。这是市场价格变化的具体规律。马克思指出：“需求按照和价格相反的方向变动—如果价格跌落，需求就会增加；相反，价格提高，需求就会减少”。所以房地产供求失衡影响着商品房的价格。
1.2.2价值规律
价值决定价格，商品的价格是商品价值的货币表现，一般由商品的价值量决定，并通过市场价格围绕价值上下波动。房地产价格是由土地价格和建筑物价格构成。建筑物价格不变时，土地价格上涨必然导致商品房价格上涨；同理，当地价不变时，建筑物造价的大幅上涨，使房地产开发成本提高，对房价上涨提供了动力。
1.3研究的方法和内容
1.3.1研究方法
论文以立足于理论分析和实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为依据；定性分析与定量分析，宏观与微观相结合，定量分析为主，定性分析为辅。努力探求房价与其价值背离，价格过高的内在原因。
1.3.2研究内容
论文通过对我国房地产价格形态的认识，并对导致商品房价格上涨因素如供求关系的紧张，建筑成本的增加及社会其他等因素的定型与定量分析，解析了商品房价格上涨的原因。在此基础上试提出了几点稳定商品房价格上涨的政策及建议。
2我国房地产价格的基本态势
在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条，复苏，繁荣，衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长，低物价”，“高增长，低物价”，“高增长，高物价”，“低增长，高物价”四种组合[2]。实际上房地产业也有类似的循环发展规律。至2000年以来我国的房地产业由“低增长，低物价”逐步发展至2007年的高峰。虽然因2008年世界经济危机有所减缓，到今天的相对“低增长”和高物价。据《2009年全国主要城市地价状况分析报告》国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元每平方米，涨幅达25.1%为2001年以来最高水平。列明了从2001年到2009年间全国105个城市的地价以及房价变化。报告显示，9年间2008年是唯一出现房价下降的一年，降幅为1.89%。对于商品房价格的不断上涨，远超居民所能承受的范围。现从房价收入比，房价增长指数，中外房价水平比及住房 空置率来分析了解我国当前的房价现状。
2.1房价收入比
看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百性带来了深重的负担，还是处于一个可接受的水平。国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民平均房价与每户居民平均年收入之比。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍。如果超过6倍，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。而我国房地产市场的房价收入比至2000年后一直大于6倍并逐年波动增长。虽然全国房价收入比在2002年和2008年间有所下滑，但房价收入比始终大于6倍。由此从全国平均水平来看，在2000以后我国实际住房价格已经超出现实经济发展水平所能承受的范围。而在我国个别城市中，房价收入比远高于全国平均水平。仅以2011年为例，深圳为15.6倍，厦门为12.5倍，杭州为12.5倍，上海为12.4倍，北京为11.6倍等高出合理水平很多。
2.2房价增长指数
2000年以来，全国商品房市场一直处于蓬勃向上的发展过程中。全国房屋平均销售价格明显处于稳定上升趋势，尤其与居民生活密切相关的住房价格增速
更快。在国家加强了对房地产行业的监管力度，为遏制房价过快上涨，2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价上涨的通知》2011年我国进行收取房产税试点改革，并在全国实施。表明了中央加大对房地产业调控的力度与决心，都无法阻止房地产价格进一步上涨。从2000年到2006年，我国住房价格变化状况如下：
表1 2000 –2006年，我国房价指数与居民消费价格指数变化表（%） 年份 房价指数 居民消费价 2000 101.4 2001 105 2002 104 2003 105.7 2004 109.4 2005 108.4 2006 106.4 100.4 100.7 99 101.6 104.8 102.2 103.7 数据来源：根据国家统计局编《2006年中国统计局鉴》
对比2000年至2006年住房价格指数与同期物价指数变化。前者增幅明显高与后者很多，即使在居民消费品物价下降的情况下，商品房价格也始终增长。如在2002年，居民消费品物价指数相比上年下降1.7个百分点，出现负增长，但同期商品房价格仍有增长。可以看出从2000年以来，住房价格的增长一直高于同期物价上升，增幅明显。
2.3中外房价水平对比
运用房价-家庭收入，或“旧房痛苦指数”，中国的北京、上海等一线城市，可以轻易位列世界最前列。即时从绝对水平来看，中国城市的房价与发达国家相比，也处于较高的水平。到2009年6月底，北京四环以内的平均新房售价，已经超过每平方米18000元，即使在五环之外的大兴区，房价也超过了每平方米10000元，广州一手房和二手房平均价格超过了10000元，主城区房价平均在二万以上，深圳关内的房价达到了每平方米11000元。高昂的房价水平远远脱离了城市居民的收入水平。2008年4月，美国中位数新房性价20.62万美元，平均售价27.69万美元，按现行官方汇率，分别折合人民币140.96万元和189.29万元，仅相当于北京主城市80至90平方米的小户型毛坯房价格。由此不难看出，作为发展中国家，我国的商品房某些地方价格远大于美国中位数新房售价。虽然仅为特殊地区，但不可否认我国商品房价格存在严重的不合理性。