湖南锦鑫房地产评估有限公司
5、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
九、估价方法
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。
估价人员根据所掌握的资料，经实地勘察和调查分析，估价对象为住宅用途，如采用成本法进行评估，不能真实、客观反应估价对象价值，故不宜采用成本法；估价对象不是在建工程或单纯的土地，不具有投资开发或再开发潜力，不宜再采用假设开发法评估。估价对象为住宅用途，所在区域较为成熟，其市场化程度较高，同类用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法测算估价对象的房地产价值；同一区域内，类似住宅房产出租比较普遍，房产租赁收益在未来一定时期内通过一定方法可以求得，具有现实或潜在的出租收益，因此可以运用收益法进行评估。
最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象在价值时点的市场价值。
市场比较法是首先调查与估价对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、区位状况、权益状况和实物状况调整，求出委估对象的比准价格。计算公式如下：
比准价格＝交易实例价格×（100/交易情况调整）×（交易日期调整/100）×（100/区位状况调整）×（100/权益状况调整）×（100/实物状况调整）
收益法是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产的未来各期的正常纯利益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种方法。
在资本化率不变，年收益按比例递增，收益年期有限的情况下，其计算公式为：房地产价格＝净收益/资本化率，即：
a(1?r)nV??[1?()] （R?r)(1?R)其中：α表示年纯收益，R表示报酬率，r表示年递增率，n表示房地产收
益年限
十、估价结果
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我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为￥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。
房地产评估结果一览表 房屋所有权证号 710110977 房屋所 有权人 董剑峰 层数/ 地上总层数 14/16 结构 钢混 设计 用途 住宅 建筑面积 (㎡) 187.19 评估单价 （元/㎡） 8651 评估总价 （万元） 161.94
十一、估价人员
李 津 注册房地产估价师（注册号：4320040186） 签章
邹 勋 注册房地产估价师（注册号：4320120019） 签章
十二、估价作业日期
2015年3月24日—2015年3月30日 十三、估价报告应用的有效期
自本报告出具之日起壹年内有效。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。
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二〇一五年三月三十日
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有关附件
1. 司法鉴定委托书（复印件） 2. 房屋产权情况（复印件）
3. 估价对象内外部状况照片及周围环境照片 4. 项目位臵图
5. 房地产估价机构营业执照（复印件） 6. 房地产估价机构资格证书（复印件） 7. 房地产估价师执业资格证书（复印件）
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房地产估价技术报告
湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
一、个别因素 1、估价对象
估价对象为长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产，建筑面积187.19㎡，所有权人为董剑峰；
2、估价对象区位状况
估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设施，周边学校、医院、银行、酒店、宾馆及各类型商铺云集，生活购物较方便，公共配套设施和基础设施较完善，区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。估价对象所在小区环境较好。
3、估价对象权属状况
根据估价人员现场查勘及委托人提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》（复印件），估价对象权属状况如下表： 房屋所有权证号 710110977 房屋所有权人 董剑峰 层数∕地上总层数 14/16 房号 1402 结构 钢混 设计用途 住宅 产别 私有房产 建筑面积（㎡） 187.19 注：①委托方未提供国有土地使用权证，土地登记相关内容不详，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响，评估结果为估价对象房地合一的价值。
②根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。
4、估价对象实物状况
评估人员于2015年3月24日现场勘查估价对象实物状况如下： 估价对象所在建筑物为钢混结构，建成年代约为2008年，所在单元有二部
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电梯，平层有两户，地上总层数为16层，地下1层，估价对象位于地上第14层、1402号房，实际用途为住宅，户型为四室两厅一厨两卫两阳台。估价对象所在建筑物外墙贴墙砖，入户门防盗门；客厅、餐厅地面铺亮光仿古地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷墙漆、部分石膏吊顶；卧室地面铺木地板，墙面贴墙纸，天棚刷墙漆；厨卫地面铺防滑地砖，墙面瓷砖贴至顶，铝扣板吊顶；室内木包门、铝合金窗。房屋采光、通风较好，现房屋维护状况良好。
二、区域因素分析 1.地理位臵
估价对象坐落于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号，东邻水云间，南邻万科西街庭院，西距古曲中路约100米，北距人民东路约290米。周边聚集大润发超市、旺旺医院、芙蓉区政府、芙蓉区育才第三小学、花桥学校、浏阳河婚庆文化园、中国工商银行(西街花园支行)、中国邮政储蓄银行(长沙市西街花园支行)、延年世嘉酒店等单位及设施。
2.交通条件
估价对象区域内有156、703、809、143等多条公交线路经过，交通便利。 3.基础设施与公用设施条件
估价对象所处区域红线外基础设施条件达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），红线内场地平整，水、电、气保障度高，双环形供电，市政供气；电讯、网络畅通完善，城市干道四通八达；有银行营业网点，并且超市、医院等公用配套设施较齐全。
4.环境质量
该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。
三、市场背景分析： A、城市基本概况：
长沙位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111°53'~114°5'，北纬27°51'~28°40'，东西长约230公里，南北宽约88公里。
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