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长沙市，简称长沙，别称“星城”“天下潮都”，国家首批历史文化名城，国家级综合配套改革试验区之一，国家级两化融合试验区之一,国家级重点开发区域，享有“中国快乐之都”和“中国力量之都”美誉。是中国湖南省的省会，是湖南省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中国中西部地区最具竞争力城市，是我国南方重要的中心城市。长沙继成为“两型社会”试验区之后，长沙再次纳入国家层面的战略重点，被列为节能减排的示范城市。本批8个城市，长沙是中部地区唯一入选的省会城市。长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市；长沙市总人口704.41万人，户籍人口为651.19万人,长沙市区人口约363万;长沙市总面积11819.5平方公里，其中长沙市区面积1938平方公里，望城并入长沙城区后建成区面积约为320平方公里。
B、长沙市房地产市场背景分析 （1）、投资与开发
房地产投资增速回升，投资增幅明显。2014年房地产开发投资增长稳定，相较2013年有了明显提升。2014年1-12月，长沙房地产市场完成投资1310.50亿元，同比增长13.60%，增幅较2013年同期上升0.02个百分点。
施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15万㎡，同比增长11.29%，增幅较2013年同期回落5.91个百分点；新开工回落较为明显，受2014年市场回调的影响，2014年上半年新开工规模大幅回落，在下半年政策持续刺激下，新开工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新开工面积2582.90万㎡，同比下降7.18%；其中住宅为1635.47万㎡，同比下降17.57%；竣工方面，规模同比扩大，2014年1-12月，长沙商品楼盘竣工面积为1438.85万㎡，同比提升2.75%。
（2）、供应情况
一、总体特征，全年供应面积持续稳增，内六区放量明显。2014年，全市新建商品房批准预售2711.58万㎡，同比增长21.36%，累计批准预售243393套，同比增长18.64%；其中内六区累计批准预售2026.25万㎡，同比大幅增长34.63%。
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二、分区域看，岳麓区的批准预售量最大，达732.63万㎡，同比上升51.84%。芙蓉区供应量最小，达89.36万㎡。除长沙县和宁乡县供应同比有所下降外，其余区县同比均有不同幅度的增长。
三、从各月走势来看，除2月受春节假期影响外，其余各月批准预售面积均保持在158万㎡以上，其中12月为年内最高值，达到了341万㎡，同比增长23.14%，环比增长31.39%，创历史新高。
(3)、 销售情况
一、总体特征：成交量显著降低。
2014年长沙新房市场，受到宏观经济下行等因素的影响，成交量自1月后持续走低。从商品房成交面积上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面积均低于2013年同期水平。年尾在政策调整、开发商以价换量，以及传统成交黄金期等利好的共同刺激下，楼市成交量在四季度快速回升，全年呈现明显的两头高、中间低的成交态势。
二、从月度数据来看，2014年长沙市新建商品房成交量为1698.59万㎡/156291套，同比分别下降13.64%、16.46%。具体到月，成交面积的峰值出现在10月，成交量为196.12万㎡，同比增幅为全年最高，为11.25%；成交量最低值出现在2月，成交面积为96.74万㎡。除上述两个月，1月和11月、12月超过了190万㎡，5月受拆迁安臵项目成交的带动，成交量接近150万㎡，其它月份成交量均在110-120万㎡之间。
三、从各行政区域看，成交量最大的为岳麓区，成交面积356.40万㎡，占全市成交总量的20.98%；成交量最低的区域为芙蓉区，成交面积为62.9万㎡，占全市成交总面积3.70%；除浏阳市外，其余区县成交面积同比均为下降，成交面积同比增幅前三的区域分别是浏阳市、开福区和长沙县，同比分别为32.08%、-4.36%和-6.87%。
(4)、价格情况
一、总体特征：2014年是长沙商品房市场量、价双降的一年。从物业类型看，住宅的均价下跌较为明显，非住宅则轻微下跌。
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二、从月份看，2014年全年成交均价为6319元/㎡，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均价在5、9、11三个月跌破6000元/㎡，而峰值出现在12月，均价为6850元/㎡，此外7月的均价也超过了6800元/㎡。
三、分区域看，2014年内六区新建商品房网签价为6940元/㎡。天心区网签均价最高，为8327元/㎡；芙蓉区紧随其后，以8144元/㎡的价格位居第二。宁乡县网签最低,均价为4699元/㎡。
四、分物业形态看，2014年全市新建商品住宅均价明显下行，导致整体均价低位徘徊，四季度商品房网签增加，定向房签约占比减少，价格稳步回升，趋近市场正常水平。全年商品住宅成交均价为5451元/㎡，同比下跌6.94%；非住宅全年网签均价为10927元/㎡，同比下跌1.06%。内六区新建商品住宅网签均价为5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，同比分别下跌6.74%、1.76%。
(5)、供销比分析
一、总体特征：供应放量，市场成交低迷，供需市场结构失衡。 2014年长沙市新建商品房准预售2711.58万㎡/243393套，销售面积1698.58万㎡/156291套，销售面积、套数供销比为1.60、1.56，相较2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形势十分明显。2014年长沙全年库存暴增1013万㎡/87102套。
二、分区域看，除宁乡县供求基本平衡以外，区域区县均有不同程度的供过于求的现象。其中岳麓区供过于求的现象最为严重，面积供销比达2.17，芙蓉区和长沙县的供求比均为1.31，其余区县的供求指数均超过了1.55。
三、从月份看，除2014年2、3月受春节影响供求比为0.93、1.07之外，4月起供求指数开始攀升，并在10月达到峰值3.06，已处于异常区间。除10月外，9月指数为2.67，也已达到预警线。10月后，供求关系有所缓和。
(6)、待销分析
2014年长沙各区县商品房新增库存最高的是岳麓区，共增加库存356.40万㎡/29022套。
近三年的数据显示，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为2412.35万㎡，211665套。其中住宅1613.41万㎡，146499套，占66.88%；非住宅798.94万㎡，65166套，占33.12%。分行政区来看，岳麓区商品房住宅
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待售量最高超过550万㎡，其次是雨花区待售量约335万㎡；分面积段来看，120-144㎡户型的商品住宅待售量最高约450万㎡，其次是90-120万㎡户型待售量为415万㎡，144㎡以上户型待售量接近400万㎡。
(7)、分类产品 一、住宅市场情况 （一）供求走势
长沙商品住宅自2009年成交达到顶峰后，开发商持续高位推货，近3年推货量与09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎缩，市场容量缩水。
从上图可以看出，市场主动权转变。本轮市场调整较上次相比，供销矛盾开始凸显，除2012年外，供销比均超过1，主动权已由卖方向买方转移。
2009年市场升温之后，开发商推货热情持续高涨，近三年供应量与上一轮相比基本持平，但成交量同比减少三成，市场容量急剧下降，预计后期客源争夺战将更加惨烈。
由于买卖双方预期错位，供销跛腿前行，2014年有10个月供销比大于1，致使年度供销比高达1.49，存量累积，导致短期去化压力剧增。
从趋势看，供需矛盾开始凸显。2013年全年住宅供销比为1.07，市场基本饱和；2014年住宅供销比扩大为1.49，供过于求现象明显，供需矛盾加大。2014年10个月供销比大于1，供需矛盾异常突出，市场严峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需紧张程度有所缓解，但库存高企，竞争依然激烈。
（二）内六区存量情况
从内六区存量来看，存量持续累积，市场压力倍增。截至2014年11月底，内六区住宅存量超1400万方，吸纳周期将近19个月，较2013年同期延长近9个月。
从上表看，吸纳周期到达历史顶峰：截至2014年11月底，内六区住宅可售面积达到1409.10万，吸纳周期将近19个月，其中天心区短期内压力最大，吸纳周期达29个月，其它各区基本保持在17-18个月之间。可售面积全线上涨：较2013年同期相比，内六区可售面积均涨，其中以岳麓区堆积速度最快，上涨近1.2倍，开福区上涨最少，且吸纳周期也低于整体水平。
（三）住宅供应特征
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从住宅供应特征来看，受前期市场预期乐观和土地成交大增影响，2014年住宅供应同比上涨10%，其中以“金九银十”增幅最为突出，同比上涨33.27%，高位供应量2015年或将持续。
（四）区域住宅供应情况
各行政区域供应可以分为个三梯队，之间分化明显。岳麓区独占鳌头，全年供应量524万方，且涨幅居首位。从变化趋势看，除开福、望城两区下跌，其他各区均浮动上扬。从各区年度数据来看，除开福、望城两区下跌外，其它四区同比均上涨，芙蓉区基数最小，涨幅最大，达到46.15%。
（五）住宅成交特征
2014年长沙内六区商品住宅成交面积同比下降两成，上半年受限购限贷调控影响，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限贷放松，刺激效果明显。四季度成交量349.15万方，同比小幅上升，楼市企稳回升，系列政策叠加托底效果明显。
（六）区域住宅成交情况
住宅成交分区来看，成交集中在岳麓、雨花、望城三区，占总成交量的70%。受政策影响，2014年四季度各区回升趋势明显。
成交集中度分析来看，从2014年全年数据来看，岳麓、望城、雨花三区成交量合计为664万方，占内六区成交量的70%，其中岳麓区是唯一突破300万的成交大区。
2014年受政策影响效果突出，内六区成交均有不同幅度地下滑，芙蓉区跌幅最大，但四季度受限贷放松影响，各区均有不同幅度上升，其中岳麓区效果最明显。
（七）商品住宅户型成交情况
从住宅成交户型来看，80-120㎡套型依然占据主力，投资型产品比例降低，改善型需求扩增。
受下半年各项政策出台的影响，改善型需求扩增，与2013年同期相比，100-120㎡及120-144㎡两种户型销量占比均微幅扩大。
小户型存在机会点。受限购政策影响，2014年小户型投资型产品成交受阻，随着限购限贷的放开，成熟片区的投资型产品存在机会点，可适当增加供应量。
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