第一章 房地产业税收管理
一、概述
（一）房地产业范围及特点
房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。房地产开发与经营业务主要有房地产投资与开发、经营与销售、房地产服务、其他业务等。现有房地产经营的产品类型有住宅、商业房地产、工业房地产、其它类型房地产。
（二）房地产业税收管理难点
1.信息不对称。2.税基不实。3.财务核算混乱。 二、管理方法
在房地产开发环节，推行“项目管理、信息比对、以票控税”的管理模式，在预收款环节，推行“强化纳税申报，规范票据管理，严格监督检查”的管理模式，并自主研发、推行黑龙江省房地产建筑业项目税收管理系统软件。
（一）房地产项目税收管理 1.项目管理。
税收管理员将采集的项目信息录入软件税务端，办理项目登记。掌握纳税人开发项目数量、项目名称、项目地址、承建单位、施工单位、预售或销售许可编号等基础信息。
2.信息比对。税收管理员通过软件对项目分配与项目登记、项目申报税额与项目开具预收款票据应缴税额、房地产销售明细与相关数据等信息进行比对，掌握纳税申报的真实性，分析评估比对差异，及时处理发现的问题。
3.以票控税。纳税人发生销售不动产行为和以各种形式收取的预收款项，应按主管地税机关核准限售数量申领使用预收款票据和发票，通过软件企业端网上开具预收款票据，并以预收款票据为依据开具发票。
（二）销售不动产预收款税收管理
对纳税人以各种形式收取的预收性质的款项，通过软件网上开具预收款票据，比对申报纳税准确性，防止税款入库滞后和欠税发生。
三、管理流程 （一）岗位职责
1.市局：负责市范围内房地产行业税收管理，制定管理措施，审核税收
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减免，考核税收收入。向同级有关部门采集房地产开发项目涉税信息，通过软件分配至主管地税机关。
2.区局：负责辖区内房地产行业税收管理，制定管理措施，审核税收减免，考核税收收入。向区有关部门采集区内房地产开发项目涉税信息，通过软件分配到相关税源管理部门。
3.区局税源管理部门：依托软件实施行业专项管理，落实税收管理措施，负责纳税催报催缴和纳税服务，核准供应《商品房销售预收款专用票据》和《黑龙江省销售不动产统一发票》数量。负责接收和分配上级传递项目信息和向本辖区纳税人采集开发项目信息。
4。税收管理员：运用软件对房地产开发项目进行日常管理。负责接收通过软件导入的信息和向企业采集项目信息，录入软件进行项目登记；按期查询房源图变化，分析和处理比对结果；定期进行实地巡查，核实项目申报纳税真实性；评定企业所得税；初审限售预收款票据和发票数量。
（二）操作流程
1.按期进行信息采集、传递 市、区地税部门于月份终了后10日内，采集房地产开发项目涉税信息；月份终了后20日内，传递给项目主管地税机关。税收管理员向纳税人按月索取《房地产开发项目登记表》和《土地转让项目登记表》，采集项目信息，并于取得信息后10个工作日内，通过软件进行项目登记，及时将数据从软件税务端导入企业端，同时录入或传递土地转让和建筑业信息。
（采集10日，传递20日（含采集），录入10日） 2.按时办理项目登记、变更、注销
税收管理员及时提示和约谈纳税人按期办理项目登记，辅导纳税人按项目分户录入房源信息，掌握纳税人项目数量、结构，分析房源变化，掌控票据使用和税款征收情况；发现已经设立的项目内容变化时，2个工作日内完成项目变更；纳税人房源全部售完的，税收管理员应及时办理项目注销手续，10个工作日内提出意见，填写项目应纳税结果，录入缴销票信息，呈报主管局长审批注销。
（变更2日，注销10日） 3.定期开展项目巡查
税收管理员按要求对项目进行实地巡查。每次巡查后，要将项目预售、票据开具、施工进度等巡查情况录入软件中的《房地产项目巡查记录表》或将建筑业信息传递有关人员。巡查过程中发现疑点的，要及时对纳税人
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进行纳税评估。税源管理部门负责人按月检查税收管理员巡查工作记录，并在巡查记录表中签署意见。
4.即时比对信息差异
税收管理员要依托软件，不定期选择相关比对指标对项目信息进行比对，对产生的异常信息进行分析、归类，通过内部协调和实地巡查，查找异常信息产和原因，提出处理意见，通过异常信息处理窗口，填写异常信息处理结果。税源管理部门负责人不定期检查异常信息处理结果，提出工作要求。
信息比对实行网络比对，具体包括： 比对项目 项目分配与项目登记 以票控税比对 房地产销售明细与相关数据比对 比对内容 上级分配 税收管理员 登记项目项目数量、内容 申报税额 房地产销售明细表 申报土地增值税， 地方税信息比对 应征房产税 应征土地使用税 数量、内容 开具预收款票据 应缴税额 开具预收款票据金额 收入 申报房产税 申报土地使用税 5.征收管理。房地产业税收实行各税（费）统管。具体税（费）种包括：营业税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、印花税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加等。
（1）纳税申报环节。纳税人取得开发项目后，向主管地税机关报送（2表3证）《房地产开发项目登记表》、《土地转让项目登记表》，以及《房地产开发项目许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等有关资料，办理项目登记。按登记项目通过网络或办税服务厅进行纳税申报，并通过软件企业端按项目性质、建设套数分户录入房源信息。
(2)税款征收环节。房地产开发项目实行属地化管理。（1）纳税人向项目所在地主管地税机关申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、房产税、缴纳和预缴企业所得税，通过网上申报或到办税服务厅按项目录入申报纳税信息， 在软件税务端自动生成申报纳税明细；（2）纳税人向机构所在地主管地税
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机关申报缴纳企业所得税时抵缴已预缴的企业所得税；（3）纳税人签订的各类应税合同，其对方应缴纳的印花税，由机构所在地主管地税机关与纳税人签订委托代征协议，委托代征印花税；（4）纳税人在申报缴纳营业税时，应按规定预征或核定征收土地增值税。
6.预收款票据和发票管理。纳税人申领预收款票据和发票，经税源管理部门依据房源核准限售量，录入“一户式”管理软件，办税服务厅征收人员依据核准的种类和数量按项目供应预收款票据和发票。纳税人取得销售收入和预收款收入时，应使用软件企业端开具预收款票据或发票。发票的开具以预收款票据的开具为前提，纳税人收到全款后，录入发票相关信息自动打印发票。纳税人在未取得规划方案图之前已收取预收款的，应根据实际情况临时编制房源图录入软件，保证收到的所有预收款及时打印预收款票据，并申报纳税。取得房源图后，再录入企业端软件中，并更正预收款票据的相关内容。
第二章 建筑业税收管理
一、概述。建筑业是指专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。建筑业的范围包括房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业和其他建筑业。具体工程项目包括：建筑工程、市政建设工程、水利建设工程（含农田水利工程、排灌渠道修建）、交通建设工程（包括各类路桥工程、镇村级公路）、电力工程、电信工程等。
二、管理办法。为强化建筑业税收征管，省局根据建筑业的行业特点，提出了“分类管理、信息比对、以票控税”的建筑业税收管理模式。
（一）分类管理
项目 企业所得税 企业类别 年纳税额 工程项目 分类标准 企业财务管理、会计核算、税收管理 ---- ---- 项目属地 完工程度与时间跨度 具体类别 查账征收、核定征收、查账与核定征收相结合 建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业 重点纳税人、非重点纳税人 本市工程、外来工程、外出工程 已完工程、未完工程、当年工程、跨年工程 （二）信息比对。税务机关运用信息化应用系统，将相关行政职能部门传递的建筑工程项目涉税信息整理存储，从不同角度、不同侧面对所存储的同一涉税住处进行比较、分析和认定，以此评估纳税人纳税申报及涉
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税资料真实性、合法性的一种技术手段。
（三）以票控税。税务机关充分发挥发票在工程价款结算业务和确定资产价值过程中具有法定凭证的职能作用，通过加强发票管理，审核和控管纳税人的应税收入、税款缴纳，进而强化税源监控的一项征管措施。
三、管理流程 （一）岗位职责
1.市局所得税管理科：负责全市建筑业项目信息的采集、分配；对各区、县局的信息采集、工程项目管理、税收完成情况等内容进行监控，随时掌握每个征收单位及全系统的建筑工地业税收管理情况、税收收入进度。
2.区局政策法规股：负责本辖区建筑业项目信息的采集、分配；负责接收市局所得税管理科传递的建筑业项目信息，并负责分配到所属建筑业管理股；监控考核本区局范围内的建筑业税收管理情况。
3.建筑业管理股：负责接收区、县局政策法规股传递的项目信息，并分配到所属管理员。
4.税收管理员：负责接收建筑业管理股分配的项目信息，进行项目登记、申报征收、项目巡查、发票管理、信息比对等工作。
（二）操作流程 1.信息采集
（1）市局所得税管理科在每月初10日内，到市发改委、建设局、交通局、水务局、电业局等部门索取全市建筑施工企业涉税信息，及时获取本年度建设计划批复情况（工程项目批件）、工程承揽、中标合同签定情况以及工程项目施工许可证发放、已备案的外来建筑企业及城乡拆迁等情况。经过整理后将每项工程的建设单位、施工单位、工程量、合同价款、结算方式、开完工时间等信息录入或导入“房地产建筑业项目税收管理系统”—“项目采集分配”—“市局采集信息”项下。
（2）区、县局政策法规股在每月初10日内到区、县发改委、建设局、交通局、水务局、电业局（与市局相同）等部门索取建筑施工企业涉税信息，及时获取辖区内本年度建设项目计划批复情况（工程项目批件）、工程承揽、中标合同签定情况以及工程项目施工许可证发放、已备案的外来建筑企业及城乡拆迁等情况。经过整理后将每项工程建设单位、施工单位、工程量、合同价款、结算方式、开完工时间等信息录入或导入“项目管理系统”—“项目采集分配”—“区县局采集信息”项下。
2.项目分配
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