天津市物业管理条例（修订草案）类别：保洁指南 点击数：38376 发布日期：2008-02-29 信息来源：天津日报 编辑：乐无忧天津站第一条为了规范物业管理活动,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。
第三条 业主是指物业的所有权人。
本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条物业管理实行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第五条有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。
原有住宅和原有非住宅的物业，根据条件逐步实行物业管理。
第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。
区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。
规划、建设、市容、市政、园林、民政、物价、公安等相关部门，按照各自职责负责相关的管理和服务工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，负责本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第七条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；
（二）推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（五）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督共用部位、共用设施设备维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主应当履行下列义务：
（一）遵守业主大会议事规则和管理规约；
（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；
（四）按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
（五）按照规定缴存或者续缴房屋维修资金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理服务。
新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上建设单位开发建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当纳为一个物业管理区域。
同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设备设施、相关场地不得分割进行物业管理。
第十条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会行使下列权力：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
（五）决定维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定涉及业主共同利益的其他有关物业管理的重大事项。
第十一条同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，可以成立业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，业主代表会的代表一般不得少于三十五人。业主人数不足一百人的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
业主代表按照幢、门、楼层等为单位由业主推选，业主代表会行使业主大会的权力。业主代表行使表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会上如实反映所代表业主的意见。
第十二条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：
（一）业主入住率达百分之五十以上；
（二）首位业主实际入住达二年以上。
第十三条筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主代表、物业服务企业和房地产开发建设单位成立筹委会。筹委会负责业主大会的筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹委会负责人由街道办事处或者乡镇人民政府派员担任。筹委会成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内通告。
筹委会在业主大会筹备期间应当履行下列职责：
（一）确定业主代表选举产生的条件、方式、人数；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数和人数；
（四）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；
（五）拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见；
（六）组织推选业主代表；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项内容应当在首次业主大会会议召开前十五日，以书面形式在物业管理区域内公告。
筹委会履行职责的期限应当自首次业主大会成立之日起终止。
第十四条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）选举业主委员会；
（四）续聘或者重新选聘物业服务企业；
（五）物业管理服务内容和服务标准；
（六）物业管理其他重大事项。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议或者提交书面意见。
第十六条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会会议的召开时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的权利和义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出规定。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十七条业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业和决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十八条业主大会会议由业主委员会组织召开，会议召开的时间和形式由业主大会议事规则规定。街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席业主大会会议。
根据业主委员会全体成员二分之一以上或者全体业主五分之一以上提议，业主委员会可以召开业主大会临时会议。
业主大会会议由业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府召集，任何单位和个人不得召集。
第十九条 业主大会应当按照本条例和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。
业主大会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,并应当在物业管理区域内通告。
业主大会通过的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第二十条业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会成员由单数组成，一般不得超过十五人，其主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
业主委员会成员应当具备下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）身体健康，具备必要的工作时间。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业服务企业中任职。