德阳项目可行性报告 - 图文(2)

3、板块现状及展望 3.1 城北片区 区域成熟度不高。作为老城区的北部延长线，城北片区发展较为滞后，项目很少，楼盘品质一般。虽然可依附老城区的配套，但区域内尚无大型商业中心、大型综合市场等，缺乏支持品质生活的必要条件。 3.1.1区域土地市场。城北片区2012年共成交2宗商住地块，总面积71.8亩，成交地块的规划总建筑面积为17.13万平方米，预计未来此片区的面市项目规模不大。 3.1.2区域房地产开发。城北片区目前在售项目5个(北辰观山水、东方阁、民福苑3期、龙湾上城、春天印象)。从销售情况上看，片区总体销售平均去化率在38%左右，面市项目的库存/待开量约为36万平方米，目前销售均价在4100-5500元/平方米之间。 3.1.3区域展望。虽然目前城北片区发展较为滞后，但其未来有很好的发展空间。该片区的自然资源得天独厚，工业企业少，适宜居住。 3.2 黄河片区 区位条件最佳，人居环境最好。黄河片区拥有开阔水景、黄河广场，充满城市新区的高雅气质；区域内市、区两级行政机关及警官学院、市一中等和市政配套设施已日臻完善。从区域价值上看，成-绵-乐城际高铁德阳城北换乘站也设在黄河片区的河西，价值潜力巨大。 3.2.1区域土地市场。黄河片区在2012年共成交2宗商住地块，成交地块的规划总建筑面积为12.18万平方米，未来新入市的项目及规模较近些年有大幅度萎缩。 3.2.2区域房地产开发。黄河片区目前在售项目8个(希望城、瑞琪曼国际社区、七彩城、万兴·魅力城5期、山海天、上东风景2期、黄河畔岛、翰城国际)。从销售情况上看，黄河片区总体销售平均去化率达到81%左右，在整个德阳市区位于首位。片区目前销售价格在4100-6500元/平方米之间，目前库存/待开量为18万平方米。 3.2.3区域展望。随着市、区两级政府进一步，加大力度的开发打造，商业、会展等更多配套设施的完善，逐步弥补黄河片区的空白，一个集商业贸易、休闲 健身、商务会议等多种功能为一体，宜居、宜业、宜商的高品质生态片区即将呈现。较低的存量房源，加上人们对这一片区的认可，预见其区域住房价格坚挺。 3.3 老城区 城市生活核心商业购物域 德阳老城区作为德阳的核心，商业繁华，生活配套非常完善。便捷的交通，成熟的商业环境，完善的医疗保障，让老城区成为德阳购物、娱乐、饮食，以及商务办公的最佳之地。 3.3.1区域土地市场。老城区去年成交1宗商住地，成交地块的规划总建筑面积为6.87万平方米，老城区可开发土地量依旧最小，未来供应量将持续下滑。 3.3.2区域房地产开发。目前片区主要在售项目9个(东方御景、西都名苑、凯旋国际、汇通大厦、湖畔新城、鑫沙时代、水岸花都2期)；待售项目1个(新里程·尊域)。区域内项目体量均较小。据调查，老城片区平均去化率在53%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为34万平方米。 3.3.3区域展望。随着老城区快速发展，可供开发用地日益减少，旧城改造将是老城区房地产发展的方向，新入市项目也将以小项目为主，但开发项目将逐渐引入一线城市的开发理念，小幅度升级现有落后的商业形态与改变传统的住宅小区概念。 3.4 旌东片区 旌东片区作为德阳新兴城区，如今已经形成房地产开发、生活配套、城市设施等都十分完善的成熟区域，成为德阳城市“副中心”的代表区域。 3.4.1区域土地市场 旌东片区2012年共成交4宗商住地块，总面积108.33亩，占全市成交总量的14.9%；成交地块的规划总建筑面积为24.48万平方米。 3.4.2区域房地产开发 目前片区在售项目9个(金湖名城、凯江新城、鑫恒香延、四汇·左右、时代庐山、世纪美郡、力创·锦苑、友山公馆、庐山星座)；待售项目3个(望龙东郡、东湖尚领、嘉皇·心悦城)，共12个项目。由于区域范围受限，在售楼盘的规模都不大。从销售情况上看，旌东片区平均去化率在35%左右。片区目前成交 均价在4200-5200元/平方米之间。区域内目前住宅库存/待开量为60万平方米，在未来时间内，竞争将会激烈。 3.4.3区域展望。旌东片区拥有的成熟生活配套、教育资源、自然资源将大大提升其区位价值。由于区域内的土地储备等也已基本达到饱和状态，可供开发新建的空间有限，旌东片区的发展主要沿庐山路方向外扩至京昆高速，预计以后开发量将有所下调。 3.5 旌南片区 该片区是市政府倾力打造的城南起点站、城市副中心。区域内交通便利，但重工业污染对居住环境有一定影响。 3.5.1区域土地市场。2012年旌南片区成交5宗商住地，面积448.87亩，规划总建筑面积为55.86万平方米，在整个市区范围内潜在开发规模最大，是全城新开项目最集中的区域。 3.5.2区域房地产开发。目前片区在售项目16个(银鑫·五洲广场、城南一号、南城都汇、CLD未来城、汇乐国际·逸家、凯丽景湖三期、艺墅南岸二期、保利国际城、正基首席、鼎虹蓝域、温莎湖畔庄园、天籁福、明源国际、世纪美郡、华庭阳光二期)；待售项目2个(旌城天际、香江华府)。 从销售情况上看，旌南片区平均去化率在40%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为124万平方米(不含保利国际城)。在很长一段时间内，区域内竞争均较为激烈。 3.5.3区域前景。旌南片区作为德阳的南大门，是市政府重点规划的城南副中心，保利国际城等项目大型商业的呈现及各项目的陆续入住，人、商气将极大提升。 三、2013年德阳房地产市场展望 1、房地产政策 从严从紧的调控基调不变。 2013年1月，中央“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。近期提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标，这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。 2、商品房供应 供应量充足，竞争激烈。据调查，目前市区面市商住项目53个，其中47个项目在售，6个项目待售，库存和待开量约为272万平方米(不含保利国际城)，加上2012年成交地块潜在的114万平方米商品房，市区潜在住宅供应将达到426万平方米以上。虽然这些潜在供应量将会陆续上市，商品房供应依然过大，加剧德阳房地产市场的竞争。 3、商品房需求 刚需为主，稳中有升。从严从紧的房地产宏观调控下，投机、投资性需求受到打击，改善性需求受到抑制，市场以刚性需求为主的需求结构不会发生根本性的变化。同时由于德阳房地产市场供应量巨大，开发商依然需要“跑得快”。在政策及开发商为“跑得快”推出优惠策略的双重刺激下，2013年市区的商品房需求将会呈现下滑趋势，预计2013年的商品房需求量在80-100万平方米左右。 4、房价水平 价格触底反弹，但涨幅不会太大。从2012年德阳商品房销售价格走势来看，4400元/平方米左右的价格是德阳商品房比较合理的价格水平，这已较2012年初的4600元/平方米左右的成交价格下降了200元/平方米，目前德阳的房地产价格已触底。预计今年德阳的房价水平将会出现一定的反弹，但总体涨幅不会太大。 四、本案周边项目一览表 1、万兴·魅力城4期——旌城一品 区域 楼盘地址 均价 售楼处地址 开发商 预计入住时间 物业类型 建筑类型 建筑结构 黄河片区 德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处 5000 元/平米 德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处 德阳万兴房地产开发有限公司 2013-12-31 普通住宅 小高层|高层 框剪 装修状况 预售许可证 占地面积 建筑面积 总户数 车位数 容积率 绿化率 物业管理费 物业公司 交通状况 毛坯 德2011房预售证第025号 46000平方米 200000平方米 1616 户 1897 个 4.5 35% 1.6 万兴物业 27路 教 育： 商贸校、外国语学校、庐山路小学德阳外国语幼儿园 周边配套 银 行：中国银行 商 场：沃尔玛、希望城综合体（在建） 投资商 代理商 德阳市万兴房地产开发有限责任公司 新纪元营销公司 万兴魅力城4旌城一品是万兴集团在售尾盘项目，是万兴·魅力城继1、2、3期后呈现的新地标性物业。项目5期——和睦人家接待中心已开放，今年下半年开盘。项目5期总建面176000平方米，共935户。