表2 项目实施进度表
项目 前期 一期 二期 三期
2004 3 4 1 2005 2 3 4 1 2006 2 3 4 1 2007 2 3 4 1 2008 2 3 4 - - 3
二 项目投资估算与资金安排
（一）建设投资估算
1、投资估算范围
本项目建设投资估算范围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等。
2、投资估算编制依据
1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；
2）《全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 3）《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 4）《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》及类似工程经济指标； 5）《湖北省建筑安装工程费用定额》； 6）《项目开发协议书》。 3、投资估算说明 1）建筑工程费估算
建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般建筑设计包含的建筑装饰工程部分包括在房屋建筑物工程造价之内，不再单独估算。详见《建筑安装工程费估算表》。
2）基础设施建设费估算
基础设施主要包括供水、供电、道路、绿化等工程。详见《基础设施建设费估算表》。
3）工程建设其他费用估算
工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。详见《工程建设其他费用估算表》。
4）基本预备费估算
基本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其
- 4 -
他费用之和为计算基数，基本预备费费率为5%。详见《项目投资估算汇总表》。
5）建设期利息估算
项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中支用，建设期利息的计算公式为：
各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率 建设期利息估算详见《项目投资估算汇总表》。 （二）项目投入总资金及分年投入计划
经测算，本项目建设投资总额为：141563.80万元。其中，静态部分为： 138279.72万元；动态部分为：3284.08万元。本项目不考虑流动资金。项目投入总资金合计为：141563.80万元。
项目建设期为6年，建设投资（不含建设期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。项目投入总资金及分年投入计划分别见《投资计划与资金筹措表》、《项目开发分期安排》、《项目分期投资计划表》。
- 5 -
三 项目融资方案
（一）项目融资主体
项目融资组织形式为新设项目法人融资形式。项目融资主体为武汉C房地产
开发有限公司。注册资本3000万元。
（二）项目资金来源
1、项目资本金筹措
项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。
2、项目债务资金筹措
项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：24000万元；其中，贷款本金为：24000.00万元；建设期利息：3284.08万元。
申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。
银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款（包括计入本金的建设期利息）本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为：3284.08万元。
偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是两个部分，一是项目可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金、销售成本后的余额，除掉转作为项目投资后的部分。这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息。二是企业可用于还款的其他资金。
当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。
- 6 -
（三）融资方案分析
1、资本金来源可靠性分析
本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额不高，项目法人武汉C房地产开发有限公司，自筹资金的能力可以得到保证。
项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。
虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。
就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。
2、融资结构分析
在项目投入总资金中，项目法人自筹：34.45%，销售收入：46.28%。债务资金占：19.27%。融资结构合理
3、融资成本分析
和利用债券、招股、商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。
- 7 -