四 项目财务评价
（一）财务评价基础数据与参数选择
1、财务价格
项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。
2、利率
根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为：5.5%。
3、项目计算期选取
根据本报告其它部分，项目的建设期为6年。因此类项目包括销售在内，预计项目在7年内可以销售完毕。建设期和销售期套在一起共需7年时间。
4、财务基准收益率（Ic）设定
根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（Ic）设定为8%。
（二）营业收入与成本费用估算
1、销售收入估算
本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要7年时间。项目一期、二期的销售价格根据本报告其它部分确定为：
各年的销售价格、比率和销售收入详见《销售收入、经营税金与附加估算表》。 营业税按销售收入总额的5%计算；城乡维护建设税按营业税税额的7%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算。
2、成本费用估算
项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括：管理费1%，广告宣传代理费等各项杂费5%。三项费用的计算基数均为当期销售收入。
有关内容详见《总成本费用估算表》和《利润和利润分配表》。
- 8 -
（三）项目利润估算与财务评价表
项目利润估算详见《利润和利润分配表》。
本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有：《现金流量表(全部投资)》、《现金流量表(资本金)》、《利润和利润分配表》等。 （四）盈利能力分析
1、财务内部收益率 1）全部投资内部收益率
项目财务内部收益率为：20.67%。 详见《现金流量表(全部投资)》。 2）资本金内部收益率 项目资本金收益率为：17.16% 详见《现金流量表(资本金)》。 2、财务净现值
财务净现值为：18107.09万元。 所得税后财务净现值为：10575.76万元。 详见《现金流量表(全部投资)》。 3、投资回收期
静态投资回收期为：4.34年。 所得税后静态投资回收期为：4.76年。 动态投资回收期为：4.62年。 所得税后动态投资回收期为：5.29年。 4、投资利润率
本项目的投资利润率为21.69%；投资利税率为 29.26%。有关内容详见《主要技术经济指标汇总表》。 （五）不确定性分析
本项目分别就项目容积率、销售收入、总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率、财务净现值、静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分
- 9 -
别取变化率为±5%和±10%，详见《敏感性分析计算表》。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：容积率、销售收入、总投资。 （六）财务评价结论
本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。
- - 10
附表
- - 11