虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。
⑦购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。
三．项目规模开发的指导思想及工程建设规划 1． 1． 项目开发的指导思想
《**家园》居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。
市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。
为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。
市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为《**家园》居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安排施工和交工后的使用维护。 2． 2． 工程建设规划
⑴对工程规划设计的基本要求
按照《**家园》居住小区的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”的总体要求，对规划设计提出如下基本要求：
a.规划设计的主要技术指标在满足“西横堤居住区详细规划”基本要求的前提下，要达到容积率≯1.2，绿化率≮40%，并考虑设置一处不小于1.5万平方米的集中景观绿化区，在集中景观绿化区的地下部位，设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能。大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合，不仅能解决部份高档机动车的泊车问题，还可以造成大型集中景观绿化区的地面高程起伏的独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征的天津地区，人造地面高程起伏的构造做法将给《**家园》居住小区的绿化环境形成新的突破。
b.小区主入口按机动车与行人分离的原则设置，机动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。
c.要使《**家园》居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑群，不仅要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人
平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区的宁静典雅的居住环境。总之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整的设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑的美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区的面貌。
d.在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道，楼间仅设置行人道路，机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流动活动的顺序规律，除必须满足正常状态下的要求外，尚应适当考虑紧急情况下的疏散特征。
e.《**家园》居住小区工程是房地产开发项目，因此在工程设计时必须考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功能分区出售或租赁，又可将同一功能区分割出售和租赁。
f.小区内综合配套管网及设施的内容包括：上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。
将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。
闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行24小区服务制。在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。
g.小区集中供热站负责提供采暖用热水、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。
集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。
h.小区室外照明系统所采用的路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。
i.邮政信箱在各楼宇门处设置，并尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。
j.小区的商业、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道附近。
k.小区建筑按组团组合，单体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。
l.梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户。
m.层数：多层为5～6层，按总住宅建筑面积的70%设置，小高层为9～11层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的30%设置。
n.住宅层高为2.8米。
o.考虑到售、租的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。
p.户室比与户型面积：
一室户占总户数的35%，建筑面积为50～70平方米 二室户占总户数的40%，建筑面积为70～110平方米 三室户占总户数的25%，建筑面积为110～200平方米 （三室户宜按一梯一户的方式设计）
q.屋面采用四坡顶与私家独立上人平台相组合的构造形式，首层设独立的私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。
r.楼宇入口设置对讲门禁系统，户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。
s.供电容量按设计规范要求做足够的配置。
t.采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线的采暖构造作法。可采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。
u.《**家园》居住小区工程的详细规划（初稿）见附图五。
⑵相关的面积参数
①征地面积（见附图二）。附图二所示的刘房子村B-1998-18地块的28812.7平方米地块及相邻的界外11570.7平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为233795.2平方米（350.69亩）
②红线内面积（见附图二）。
路宽及相应的规划退线要求 表二 道路名称 规划路宽 规划要求退线宽度 丁字沽三号路 43米 15米 14385.75平方退线面积 米 南仓道 桃园路 玉泉东道 50 30 30 35 15 15 14037.00 14576.49 13497.00 按表二所列数据，红线内面积为177298.96平方米（265.95亩） ③规划区用地面积204610.95平方米（306.91亩） ④规划总建筑面积
按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率≯1.2，按容积率为1.18计算，规划总建筑面积为24.14万平方米。 注：《**家园》居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为23.92万平方米，对于此计算数据与24.14万平方米的正误，待进一步校核。
⑤其它的相关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。
用地平衡表 表二 项目 规划总用地面积 居住区用地面积 住宅用地 公建用地 道路用地 绿化用地
经济技术指标表 表三 序号 1 项目 规划总建筑面积 单位 万m2 数量 23.92 公顷 23.3 20.3 12.6 2.93 1.58 3.19 平方米/人 % 20.35 13.23 2.56 1.38 2.63 100 62.1 14.4 7.8 15.7 2 其中 住宅总建筑面积 多层住宅建筑面积 高层住宅建筑面积 万m2 万m2 万m2 万m2 万m2 层 万m2/ha 户 人 人/户 m2/户 人/ha 21.67 16.40 5.27 2.25 1.02 7.2 1.07 2890 9248 3.2 75 455.57 1.18 16 36.2 1:1.3 390(地上) 3 公建总建筑面积 (其中公益性公共设施建筑面积) 住宅平均层数 住宅面积毛密度 居住总户数 居住总人数 户均人口 户均面积 人口毛密度 容积率 建筑密度 绿地率 日照间距 机动停车位 自行车位 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 % % 辆 333(地下) 辆 5780 ⑶室外地面高程和雨水经流方向 根据**市城市总体规划修编成果，《**家园》四邻市政道路的规划高程（见附图二和表一）在4.47~4.90米的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在4.62~5.05米的范围内变化。由上述数据看出，《**家园》居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐渐降