服务质量；员工满意度和保持力；管理的有效性和市场份额等。
3、营运能力分析意义
褚秉衷(1994)在《企业营运能力简论》中提到：通过对营运能力的分析评价可以揭示企业各项资产管理的效率、企业的信用状况、企业销售能力的强弱和企业的经营管理效率。
娄春辉在《关于企业营运能力评估基本问题的探讨》（2005.3）中提出了营运能力分析的重要意义：1、可以促进企业资源合理有效的配置从而减少资源的浪费。 2、还可以避免发生重大投资失误。3、为企业顺利通过政府部门的审批奠定基础。4、树立良好的外部形象。5、为企业投资新项目决策提供理论依据。6、为企业新项目的顺利发展建设以及营运打下良好基础。
黄娟莉(2011)在《基于财务比率的企业营运能力分析》中说明了营运能力分析的3点意义：企业管理人员可以改善经营管理模式;投资者更好的进行正确的投资决策;债权人进行相应的信贷决策。
（二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾
1、房地产涵义
孟庆翠（2009）对房地产给出了一个明确的定义，房包含了土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产按类型划分，可分为地产和房产两大类，地产是指土地，房产是指房子。房产和地产具有相互依存的密不可分性。在经济学上房地产又被称为不动产，是因为房地产具有位置的固定性和不可移动性两大特性。
2、房地产营运能力分析
曾汉文（2009）在房地产营运能力分析中提出，应结合企业自身的发展战略，不能简单地以各项资产资产周转速度作为其判断依据，不同的企业有不同的发展战略，相应的也有不同的方法来反映企业的资产报酬率率，有些房地产企业是通过提高销售收入率来提高资产报酬率，而有些则是通过提高资产周转率来提高资产报酬率。而实际上，最能反映房地产营运能力的是存货周转率，而存货周转率与企业项目开发周期相反。在相同的市场条件下和竞争环境中，存货周转率越高，企业实现的资产报酬率更高。
綦程程（2009）指出对房地产行业而言，存货周转率是非常特殊关键的指标。通常，存货周转是越快越好，而房地产行业则是越慢越好。库存周转量越大，周转速度较慢的公司实力越雄厚。在其他行业，存货周转率一般为六或七次左右的水平，相反如果一个房地产企业一年的存货周转率在六七次左右，该企业在房地产行业来说是规模极小的公司，拥有雄厚实力的大型房地产企业，存货周转率都是很低的，存货周转一年大概是一两次，因为房地产企业要保存大量的土地储备，而土地
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储备就是它的存货，建成的为销售的房子都属于资产范围，房地产企业要依靠这些实现销售，从而获得收益。
三、营运能力指标体系
企业营运能力分析通常可以使用存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个财务指标来表示。
（一）传统指标的不足
存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个指标都是在分析企业营运能力时最常用到的指标，但在实际操作计算中，这些指标的计算都不完整。在计算口径都存在着一定的局限性的基础上对企业经营能力进行分析，也缺少一定的准确性。
在应收账款周转率的计算过程中：只是简单的用应收账款的期初余额和期末余额相加之和除以2来计算应收账款平均数额，并没有把实际的赊销与应收账款联系起来，在一定的条件下，计算结果与实际情况并不相符。
例：甲企业与乙企业的2011年年初的应收账款余额都是0，本年2月均赊销500万元，甲企业在9月底已经收回300万，而乙企业则是12月底才收回300万。如果按照传统的计算方法计算，甲、乙两个企业2011年的应收账款周转率应该是相同的，但实际上甲企业的应收账款周转速度比乙企业快得多。
在存货周转率计算公式中的分母，简单使用的平均平衡计算的库存，而不考虑季节性因素的影响，计算存货周转率可能与实际不符。
在流动资金周转率的计算中， 在计算周转额时，是以产品销售收入来计算, 但是产品销售收入已不单单只是原来投入的资金，还包括了企业的其他收入( 税金和利润), 势必人为地加大流动资金的周转额, 从而人为的增加了周转次数， 且缩短了周转天数， 不能客观真实的反映流动资金的利用效率和效益，掩盖了资金周转的本来的速度。由于其他因素的影响，企业每年的利润收入水平也是不一样的， 用营业收入计算流动资金周转率， 与历史同期水平相比， 已经失去了客观的基础, 不能有效的证明流动资金的利用效率是否有所改变。但是，如果改成营业成本为周转额来计算，则更为准确。因为成本与资金占用之间是成正比的，成本高则资金占用多, 成本低则占用资金少。 在总资产周转率的计算中，传统的计算公式用营业收入与企业资产平均总额的比率来表示。在计算周转额时，没有考虑到行业自身的特点，在房地产企业中，其实，有一部分的资产与企业营业收入的形成没有必然联系的，如企业的对外投资数额。这些账户的存在往往会使企业总资产周转率
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比实际情况要低，事实上，总资产周转率要比计算出的结果所显示的要好。
仅仅只是用这4个指标来分析房地产企业营运能力并不够完善，企业资产营运能力评价两大指标是流动资产周转率、总资产周转率。没有考虑到无形资产、固定资产等其他资产对房地产企业长期发展的影响能力，忽略了对这些资产使用效果的分析。 同时更缺乏了对人力资源有效利用的分析评价。
（二）传统指标体系与改进指标体系 内涵 旧指标公式 新指标公式 改进后的优点 总资产周转速度 企业一定时期销售收入净额与平均资产总额的比率叫做总资产周转率。它是综合总资产周转率＝营评价企业全部业收入/平均总资资产经营质量产 和资产利用效率的重要指标，同时也是评价企业资产运营效率的重要指标之一。 流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均余额 除去了一些与企业销售收入无关账户，更总资产周转率=（营加真实的反映业收入-对外投资数出企业的总资额）/平均资产总额 产周转率，更好的体现企业总资产的利用效率。 流动资产周转率，是评价企业资产利用效率的另一重要指标。它反映的是企业流动资产的周转速度，是从企业流动资产周转速度 全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，进一步揭示影响企业资产质量的主要因素 流动资产周转率=营业成本/平均流动资产余额 流动资产周转天数=计算期天数/流动资产周转天数 改进后的流动资产周转率指标减去了了人为加上的周转额，更能够加准确的计算出流动资产周转率，从而更好的反映出流动资产的利用效率。 5
存货周转速度 存货周转率，是企业在一定时期内存货占用资金可周转的次数，或存货每周转一次所需要的天数。存货周转率通常用存货平均余额与营业成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度怎么样。 应收账款周转率，是企业一定时期内赊销收入净额与应收账款平均余额的比例，用来反映应收账款的回收速度。 存货周转次数=营业成本/平均存货(期初存货+期末存货)/2 存货周转率=营业成本/平均存货余额（（年初数+年末数）/2+∑第i个月存货改进后的指标余额）/12） 明显反映出房存货周转天数=计算期天数/存货周转次数 地产行业的特殊性（存货周转次数越小越好），很好的弥补了原有指标的计算结果与实际脱离的状况。 应收账款周转速度 应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额 (期初应收账款+期末应收账款)/2 应收账款周转天数=计算期天数/应收账款周转次数 应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额（（年初余额+年末余额）/2+∑第i个月应收账款余额）/12 改进后的应收账款指标剔除了季节性因素的影响，可以更好的反映企业的实际情况。 固定资产周转率，是企业销售收入净值与固定资产平均余额之间的比固定资产周转速度 值。反映了固定资产的周转情况，用以衡量固定资产利用的效率。
充分考虑到了固定资产周转率=营固定资产对房业收入/平均固定资地产企业长期产余额 发展的重要影响。 四、样本数据计算及分析
目前我国有144家房地产上市公司，由于有些企业数据不明，经过筛选，选取了111家企业2009年-2013年5年的样本数据做了关于营运能力相关指标的计算分析。本文所有数据均用均值进行对比分析。
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（一）存货周转率
表1：
改进前 改进后 图1：
存货周转率（次） 2009 2010 2011 1.16 5.36 6.23 1.19 1.37 1.56 2012 5.73 1.45 2013 5.24 1.32 存货周转率改进前后对比7.006.005.004.003.002.001.000.0020092010201120122013改进前改进后
表2：
改进前 改进后1 图2：
2009 1714.69 1728.26 存货周转期（天） 2010 2011 347.69 278.14 1408.49 1158.77 2012 244.02 955.38 2013 252.36 1023.39 存货周转期改进前后对比2000.001500.001000.00500.000.0020092010201120122013改进前改进后
从图1和表1可以明显的看出存货周转率指标改进前后的差异，从09年到13年，改进前的存货周转率总体上都比改进后的存货周转率大，存货周转率大都在5以上，而且波动幅度也
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